เจาะลึก! INETREIT กองทรัสต์ที่ถูกจับตาในฐานะ Digital REIT ไทย

Data Center กลายเป็นสินทรัพย์ที่ทั่วโลกจับตามองมากที่สุดในยุคนี้ เพราะ AI, Cloud Computing และ Big Data กำลังผลักดันให้ "ศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล" กลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญ ไม่ต่างจากไฟฟ้าหรือระบบสื่อสารในอดีต

ประเทศไทยเองกำลังเร่งลงทุนด้าน Cloud และ AI Infrastructure อย่างจริงจัง และหนึ่งในชื่อที่ถูกพูดถึงมากขึ้นเรื่อย ๆ คือ "INETREIT" กองทรัสต์กองแรกและกองเดียวของไทยที่ลงทุนใน Data Center ทั้งหมด 

INETREIT โมเดลการลงทุนที่ต่างจาก REIT ทั่วไป

สิ่งที่ INETREIT ต่างจาก REIT ทั่วไป คือ สินทรัพย์ที่ลงทุนไม่ใช่ห้าง โรงแรม หรือ อาคารสำนักงานแต่เป็นโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลอย่าง Data Center

โดยสินทรัพย์หลักของ INETREIT คือ ศูนย์ปฏิบัติการข้อมูลไอเน็ต แห่งที่ 3 (INET-IDC3) เฟสที่ 1 และ 2 จังหวัดสระบุรี Data Center ระดับ Hyperscale ที่รองรับบริการ Cloud, Co-location และโครงสร้างพื้นฐานด้าน AI

รายได้ INETREIT เกิดจากการให้เช่าพื้นที่และระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคโนโลยีระยะยาวแก่ผู้เช่าหลักรายเดียว คือ บริษัท อินเทอร์เน็ตประเทศไทย จำกัด (มหาชน) หรือ INET ด้วยเงื่อนไขค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 2% ทุกปี สะท้อนถึงความมั่นคงสูงจากสัญญาระยะยาว ทำให้กองทรัสต์สามารถคาดการณ์กระแสเงินสดได้ค่อนข้างชัดเจน

แต่ในอีกมุมหนึ่ง นี่ก็เป็น “ความเสี่ยงเชิง Concentration” เช่นกัน เพราะรายได้หลักยังผูกกับผู้เช่าเพียงรายเดียว หากธุรกิจของ INET ชะลอตัวในอนาคต อาจส่งผลต่อการเติบโตของกองทรัสต์โดยตรง

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน INET ในฐานะผู้เช่าหลัก ยังอยู่ในช่วงขยายตัวตามตลาด Cloud ไทยที่กำลังเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังการลงทุน INET-IDC3 เฟส 2 (ส่วนขยาย) ซึ่งเพิ่ม Rack ได้อีก 246 Rack รองรับดีมานด์จากองค์กรและภาครัฐที่กำลังเร่งทรานส์ฟอร์มสู่โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล

กำไรโตต่อเนื่อง สะท้อนความสำเร็จโครงการ INET-IDC3

หากย้อนดูผลประกอบการของ INETREIT ในปีที่ผ่านมา จะเห็นว่า กองทรัสต์มีแนวโน้มการเติบโตที่ค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะหลังการขยายการลงทุนในโครงการ INET-IDC3 อย่างต่อเนื่อง

• ปี 2566 มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 310.01 ล้านบาท
• ปี 2567 มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 435.97 ล้านบาท
• ปี 2568 มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 551.65 ล้านบาท

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า INETREIT กำลังเข้าสู่ช่วง Scaling Up ของธุรกิจ Data Center หลังโครงสร้างพื้นฐานเริ่มถูกใช้งานมากขึ้นตามการเติบโตของโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลภายในประเทศ

และภาพดังกล่าวเริ่มชัดขึ้นอีกครั้งในงบไตรมาส 1/2569 …

INETREIT มีรายได้รวมอยู่ที่ 241.53 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 43.70% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ขณะที่กำไรจากการลงทุนสุทธิทำได้ 203.07 ล้านบาท เติบโต 57.14 % เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)  โดยปัจจัยจากการลงทุนเพิ่มเติมใน INET-IDC3 Phase 2 ส่วนขยาย ซึ่งแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2568 และเริ่มรับรู้รายได้อย่างเต็มไตรมาสเป็นครั้งแรก การลงทุนดังกล่าวช่วยเพิ่มศักยภาพในการรองรับลูกค้า ผ่านตู้ Rack เพิ่มอีก 246 Rack พร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับ Cloud, Co-location และ AI Workload มากขึ้น

จุดแข็งที่แท้จริงของ INETREIT คือ การสร้าง Cashflow ให้นักลงทุน

นอกจากจะเป็น REIT ไทยกองแรกที่จ่ายปันผลรายเดือน ที่สร้างความโดดเด่นและแตกต่างจาก REIT ทั่วไปแล้ว จุดแข็งที่แท้จริงของ INETREIT คือรายได้ที่ผูกอยู่กับโครงสร้างพื้นฐานซึ่งมีแนวโน้มความต้องการในการใช้งานเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ยิ่งเศรษฐกิจดิจิทัลเติบโต ความต้องการ Cloud และ Data Center ก็ยิ่งสูงขึ้นตาม

INETREIT จึงไม่ได้เป็นเพียง REIT ที่สร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ แต่กำลังอยู่บนกระแสเดียวกับ AI และ Data Sovereignty ซึ่งเป็นยุทธศาสตร์สำคัญของไทยและหลายประเทศทั่วโลก โดยมีอัตราผลตอบแทนจากปันผลเฉลี่ยสูงสุดราว 8% ต่อปี (อ้างอิงจากข้อมูลรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา)

กองทรัสต์ที่แนวโน้มการเติบโตที่มากขึ้นเรื่อย ๆ

ข้อมูลล่าสุดระบุว่า ตลาด Data Center ไทยมี CAGR ราว 4.8% และจะมีมูลค่าสูงกว่า 91,787 ล้านบาท ในปี 2570 ขณะที่ตลาด Public Cloud ไทยเติบโตสูงถึง 20.56% ต่อปี นี่คือภาพสะท้อนว่า ประเทศไทยกำลังเข้าสู่ช่วงลงทุนโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลครั้งใหญ่

สำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนสม่ำเสมอและต้องการมีส่วนร่วมในการเติบโตของเศรษฐกิจดิจิทัล INETREIT ถือเป็นสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์ได้ครบ ทั้งในแง่ความมั่นคงของรายได้ โอกาสเติบโตระยะยาว และนโยบายปันผลรายเดือนที่ไม่เหมือนใคร