เปิดเงื่อนไขปล่อยกู้ "บ้านล้านหลัง" ธอส.สานฝันคนไทยมีบ้านของตัวเอง

หลังจากโครงการ “บ้านล้านหลัง” ถูกจุดพลุขึ้นมาในห้วงขวบเดือนที่ผ่านมา ด้วยเงื่อนไขปล่อยกู้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และกระทรวงการคลัง ผู้ผลักดันโครงการ “ตีปี๊บ” ออกไปทั่วคุ้งว่า เป็นโครงการเพื่อผู้มีรายได้น้อยและปานกลางแท้จริง!

ด้วยวงเงินกู้ที่ให้กู้สูงสุด 1 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อนชำระนานถึง 40 ปี และอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนแค่ 3,800 บาทเท่านั้น

ประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางต่างตั้งตาคอยเงื่อนไขรายละเอียดโครงการ “บ้านล้านหลัง” ดังกล่าวอย่างไม่กะพริบ ซึ่งล่าสุดคณะกรรมการธอส.ได้อนุมัติเงื่อนไขปล่อยกู้ต่างๆออกมาแล้วพร้อมเสนอหลักเกณฑ์การปล่อยกู้ทั้งหมดต่อกระทรวงการคลัง และคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในห้วงสัปดาห์อันใกล้นี้

“ทีมเศรษฐกิจ” สัมภาษณ์ “นายฉัตรชัย ศิริไล” กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ถึงความเป็นมาโครงการนี้ พร้อมรายละเอียดต่างๆ สำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้เตรียมตัวไว้แต่เนิ่นๆ ดังนี้ :

ย้อนรอยโครงการ “บ้านล้านหลัง”

“โครงการบ้านล้านหลังเกิดจากการหารือระหว่าง ธอส.กับรองนายกรัฐมนตรี (สมคิด จาตุศรีพิทักษ์) ว่าจะทำอย่างไรให้คนที่มีรายได้น้อยมีบ้านเป็นของตนเองได้ ซึ่งเป็นโจทย์ใหญ่ของรัฐบาลที่ต้องการแก้ไขปัญหาความเหลื่อมล้ำของสังคม โดยสั่งให้ ธอส.ไปศึกษา 2 เรื่อง คือ 1.ฝั่งของประชาชนซึ่งมีอยู่ 3 กลุ่ม ประกอบด้วย 1) คนมีรายได้น้อยและต้องเช่าบ้านอยู่กับครอบครัว 2) กลุ่มนักเรียน นักศึกษาที่เพิ่งเรียนจบอยากมีบ้านเป็นของตนเอง และ 3) กลุ่มคนสูงอายุ ที่อยากใช้ชีวิตในวัยเกษียณแบบสบายๆ ไม่ต้องมีภาระค่าใช้จ่ายมากเกินตัว กับเรื่องที่ 2 คือราคาบ้านต้องไม่เกิน 1 ล้านบาท” ปรารภแรกของกรรมการผู้จัดการ ธอส.ถึงที่มาที่ไปโครงการนี้

ทั้งนี้ ฝ่ายบริหาร ธอส.จึงนำทั้ง 2 เรื่องมาพิจารณาก่อนมีข้อสรุปว่า ธอส.สามารถทำโครงการนี้ได้ไม่ยาก เพราะหากพิจารณาการทำงานของเราในปัจจุบัน ธนาคารปล่อยสินเชื่อในวงเงินที่ต่ำกว่า 2 ล้านบาทในสัดส่วน 70-80% มีอัตราผ่อนชำระเดือนละ 15,000 บาทอยู่แล้ว จึงตอบคำถามข้อแรกได้ ส่วนราคาบ้านที่ต้องต่ำกว่า 1 ล้านบาทในท้องตลาดมีหรือไม่ตอบได้ทันทีว่า บ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯอาจไม่มี แต่หากเป็นพื้นที่ไกลออกไป เช่น ปริมณฑลรอบกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดมีอย่างแน่นอน!!!

เมื่อแยกแยะประเด็นต่างๆออกมาเรายังพบความจริงอีก 2 ประการคือ 1.คนรวยไม่ซื้อบ้านราคา 1 ล้านอย่างแน่นอนจึงไม่มีเรื่องของการเก็งกำไร หรือภาวะฟองสบู่ และ 2.คนจนที่มีบัตรสวัสดิการแห่งรัฐก็ยากจะซื้อบ้านในโครงการนี้ได้เนื่องจากมีรายได้ไม่ถึง 100,000 บาทต่อปี ทำให้โครงการบ้านล้านหลังอยู่ตรงกลางระหว่างคนรวยกับคนจน ซึ่งไม่มีใครมองเห็นมาก่อน จึงเป็นโอกาสที่ดีของ ธอส.ที่จะดำเนินการโครงการนี้

เมื่อตอบคำถามได้แล้วจึงมีการลงรายละเอียดโครงการ โดยตั้งสมมติฐานที่ว่าหากกระจายบ้านออกไปทั่วประเทศ 76 จังหวัด จังหวัดละ 10,000 หลัง เราจะได้ตัวเลข 760,000 หลัง ที่เหลืออีก 240,000 หลังเป็นพื้นที่ในส่วนของกรุงเทพฯและปริมณฑล เราจึงประเมินว่ามีความเป็นไปได้ที่จะทำโครงการนี้สำเร็จ!!!

เปิดบ้านพร้อมอยู่ 2.7 แสนหน่วย

ในส่วนของการดำเนินโครงการ ธอส.แบ่งเป็น 2 ระยะ โดยเฟสแรก ธนาคารได้รวบรวมที่อยู่อาศัยจากทั่วประเทศในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาททั้งแนวราบและแนวสูง ซึ่งมีความพร้อมเข้าอยู่อาศัยประมาณ 270,000 หลังพร้อมจะขายให้แก่ผู้มีรายได้น้อย ในจำนวนนี้ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้จำนวน 133,307 หลัง

แบ่งเป็น 1.โครงการของผู้ประกอบการ 45,000 หลัง พร้อมเข้าอยู่ในไตรมาส 4 ของปีนี้ 5,530 หลัง 2.ทรัพย์รอการขายของ ธอส. 21,000 หลังพร้อมเข้าอยู่ในไตรมาส 4 ปีนี้ 4,874 หลัง, ทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่พร้อมเข้าอยู่ในไตรมาส 4 ปีนี้ 1,005 หลัง, ทรัพย์รอการขายของบริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (BAM) และบริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิทจำกัด (SAM) พร้อมเข้าอยู่ในไตรมาส 4 ปีนี้อีก 7,544 หลัง,

ทรัพย์ขายทอดตลาดของ ธอส. 44,000 หลัง พร้อมเข้าอยู่ในไตรมาส 4 ของปีนี้ 14,155 หลัง 3.ทรัพย์ขายทอดตลาด-เจ้าหนี้อื่นๆของกรมบังคับคดีที่พร้อมเข้าอยู่ในไตรมาส 4 จำนวน 77,981 หลัง และ 4.โครงการของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ประมาณ 74,000 หลัง พร้อมเข้าอยู่ในไตรมาส 4 ของปีนี้ 22,218 หลัง

ขณะที่เฟส 2 จะจัดทำความร่วมมือกับหน่วยงานภาครัฐและเอกชน สร้างภาคีเครือข่าย เช่น การนำโครงการที่อยู่อาศัยของ กคช.ที่ยังว่างอยู่มาจำหน่ายให้กับหน่วยงานภาครัฐเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับข้าราชการ และเฟสที่ 3 รูปแบบการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน อย่างการจัดทำโครงการนำร่องกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่มีศักยภาพ เช่น จ.ขอนแก่น จ.นครราชสีมา จ.อุดรธานี จ.สุราษฎร์ธานี และ จ.ปทุมธานี เพื่อพัฒนาโครงการที่พักอาศัยที่สอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาเมืองในแต่ละพื้นที่

โดยโครงการต่างๆจะทยอยออกมาอย่างต่อเนื่องเพื่อปล่อยกู้ให้ครบ 1 ล้านหลัง หรือมากกว่านั้น!!!

เงื่อนไขสุดเร้าใจล้านผ่อน 3,800

ทั้งนี้ สินเชื่อในโครงการบ้านล้านหลัง ธอส.แบ่งออกเป็น 2 กลุ่มคือ 1.สินเชื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (Pre Finance) วงเงิน 10,000 ล้านบาท เป็นการให้กู้สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อหลัง อัตราดอกเบี้ยเอ็มแอลอาร์-1.25% (ปัจจุบันอยู่ที่ 6.25% ต่อปี) เพื่อให้ผู้ประกอบการมีเงินทุนในการก่อสร้างโครงการใหม่

และ 2.สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (Post Finance) วงเงิน 50,000 ล้านบาท เป็นการปล่อยสินเชื่อให้แก่ประชาชนที่ต้องการซื้อบ้าน

โดยในฝั่งของผู้กู้นั้นได้แบ่งออกเป็น 2 กลุ่มอีกเช่นกัน คือ 1) กรณีมีรายได้ไม่เกิน 25,000 บาท/คน/เดือน อัตราดอกเบี้ยปีที่ 1-5 คงที่ 3% ต่อปี ปีที่ 6 จนตลอดอายุสัญญากู้เงินกรณีสวัสดิการ MRR-1% ต่อปี กรณีรายย่อย MRR-0.75% กรณีซื้ออุปกรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวก อัตราดอกเบี้ย MRR (ปัจจุบัน MRR เท่ากับ 6.75% ต่อปี) กรณีกู้ 1 ล้านบาทระยะเวลากู้ 40 ปี จะผ่อนชำระในระยะ 5 ปีแรก เพียงเดือนละ 3,800 บาทเท่านั้น

กรณีที่ 2) กรณีรายได้เกิน 25,000 บาท/คน/เดือน อัตราดอกเบี้ยปีที่ 1-ปีที่ 3 คงที่ 3% ต่อปี ปีที่ 4 จนตลอดอายุสัญญาเงินกู้ กรณีสวัสดิการ MRR-1% ต่อปี กรณีรายย่อย MRR-0.50% กรณีซื้ออุปกรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวก อัตราดอกเบี้ย MRR ซึ่งกรณีดังกล่าวหากกู้ 1 ล้านบาทจะผ่อนชำระ 3 ปีแรก เริ่มต้นเพียง 3,800 บาทเช่นกัน

ซื้อบ้านสร้างความมั่งคั่งดีกว่าเช่า

“การกำหนดวงเงินผ่อนชำระต่อเดือนเพียง 3,800 บาทในช่วง 1-5 ปีแรกนั้นคือสิ่งที่ ธอส.ยื่นมือไปช่วยเหลือคนที่มีรายได้น้อยให้ยืนพ้นน้ำ เนื่องจากปัจจุบันคนกลุ่มนี้ต้องเสียค่าเช่าบ้านเดือนละ 3,000-4,000 บาทอยู่แล้ว หมายความว่า ค่าเช่าบ้านที่จ่ายไปทุกๆเดือนนั้นเป็นการสร้างความมั่งคั่ง (wealth) ให้แก่เจ้าของบ้าน ทำไมไม่สร้างความมั่งคั่งให้กับตนเอง หากผู้มีรายได้น้อยมีความสามารถจ่ายค่าเช่าได้เดือนละ 4,000 บาท ก็ต้องมีความสามารถผ่อนชำระค่าบ้านตัวเองเดือนละ 3,800 บาทได้เหมือนกัน”

ส่วนผู้กู้ไม่มีหลักฐานทางการเงิน เนื่องจากประกอบอาชีพอิสระ หาบเร่ แผงลอย มีรายได้ต่ำกว่าเดือนละ 25,000 บาทนั้น ธนาคารพร้อมที่จะผ่อนปรนให้ หากนำเอกสารหลักฐานรายได้และรายจ่ายค่าเช่าบ้าน หรือการผ่อนชำระเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 12 เดือนมาประกอบการยื่นกู้

หรือหากไม่สามารถแสดงหลักฐานที่มาของรายได้ได้ ก็สามารถลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการ ธอส.โรงเรียนการเงินทำการออมเงินอย่างสม่ำเสมอไม่น้อยกว่า 9 เดือนก็สามารถขอกู้ได้เช่นกัน “การปล่อยกู้แบบนี้ ธนาคารไม่ได้มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นแต่อย่างใด ยังคงปฏิบัติตามมาตรฐานของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้อย่างเคร่งครัด เพราะหลักเกณฑ์ในการวิเคราะห์ความเสี่ยงยังคงเป็นหลักเกณฑ์เดิม เพียงแต่เราปรับเปลี่ยนแทนจะพิจารณาจากสลิปเงินเดือน หรือ Statement เพียงอย่างเดียว ก็เปลี่ยนมาดูสมุดบัญชีเงินฝากหรือเอกสารในการจ่ายค่าเช่าบ้านหรือการผ่อนชำระค่าสินค้า เพื่อนำมาคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ว่าสามารถผ่อนส่งได้หรือไม่”

ประเด็นนี้มีความแตกต่างจากอดีตมาก เพราะคนที่มีรายได้กลุ่มนี้หากนำสมุดบัญชีเงินฝาก หรือใบเสร็จค่าเช่าบ้านไปยื่นกู้ธนาคารพาณิชย์จะถูกปฏิเสธสินเชื่อทันที เพราะไม่มีหลักฐานทางการเงินที่ชัดเจน ธอส.จึงได้ผ่อนปรนเรื่องนี้ เพื่อให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้

อุ้มผู้มีรายได้น้อยลดความเหลื่อมล้ำ

กรรมการผู้จัดการ ธอส.กล่าวกับเราด้วยว่า หลังประกาศโครงการบ้านล้านหลังออกไป มีผู้ประกอบการแสดงความสนใจเข้าร่วมโครงการกับ ธอส.อย่างมาก เพราะตลาดเกิดความต้องการที่แท้จริง โดยคาดว่าวงเงินที่เตรียมไว้ 50,000 ล้านบาทเพื่อปล่อยกู้รายย่อยน่าจะหมดเกลี้ยงภายในปี 2562 อย่างแน่นอน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจขณะนี้เอื้อต่อการมีบ้านอย่างมาก ทั้งจากมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ทำให้การเลือกซื้อบ้านราคาถูกกว่าในเมืองมีมากขึ้น ขณะที่อัตราดอกเบี้ยแม้จะมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น แต่อัตราดอกเบี้ยโครงการนี้ยังอยู่ในระดับต่ำ

ในมุมมองการลดความเหลื่อมล้ำ โครงการบ้านล้านหลังตอบโจทย์ได้อย่างแน่นอน เพราะคนที่มีบ้านเป็นของตนเองจะมีสินทรัพย์หรือความมั่งคั่งเพิ่มมากขึ้น ถือเป็นการยกระดับคุณภาพชีวิต แทนที่จะหาเงินไปจ่ายเป็นค่าเช่าบ้าน ก็เปลี่ยนมาจ่ายเป็นเงินค่าผ่อนบ้านแทน หาก ธอส.ปล่อยกู้บ้านในโครงการนี้ได้ 100,000 คน เท่ากับช่วยให้คนไม่จมน้ำได้ 100,000 คน เป็นการทำให้ความหวังกับความจริงมาเจอกัน

“หากจะถามว่าโครงการดังกล่าวมีความเสี่ยงหรือไม่ ผมตอบได้เลยว่า มีอย่างแน่นอน แต่หากเราต้องการช่วยคนเหล่านี้ เราก็ต้องลุกขึ้นก่อนเป็นคนแรก โดยมองว่าหากมีหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) 4% ซึ่งเป็นอัตราเฉลี่ยหนี้เสียของ ธอส.อาจจะดูว่ามีจำนวนมาก แต่อีกฝั่งหนึ่งเรามองว่า ธอส.ได้ทำให้คนไทยที่มีรายได้น้อยมีบ้านเป็นของตนเองได้ถึง 96% ซึ่งตรงกับ “พันธกิจ” ของ ธอส.เรา คือการทำให้คนไทยมีบ้าน”

ยอมเฉือนเนื้อสานฝันคนจน

กรรมการผู้จัดการ ธอส.ยังทิ้งท้ายกับ “ทีมเศรษฐกิจ” ว่า การดำเนินโครงการบ้านล้านหลังของ ธอส.ในครั้งนี้ ไม่ได้มุ่งแสวงหาผลกำไรแต่อย่างใด แต่ต้องการ “คืนกำไรให้สังคม” โดย ธอส.คิดดอกเบี้ยเพียง 3% ต่อปี ขณะที่อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 4.25% หมายความว่า กำไรของธนาคารหดหายไปประมาณ 1.25% คิดเป็นเม็ดเงินปีละประมาณ 200 ล้านบาท รวมระยะเวลาเฉลี่ยโครงการ 3 ปี กำไรจะหายไปประมาณ 600 ล้านบาท

“ช่วงที่ผ่านมา ธอส.ได้หารือนายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รมว.คลัง อย่างใกล้ชิด โดยขอให้กระทรวงการคลังนำผลกำไรที่ลดลงไปชดเชยรายได้ที่ ธอส.ต้องนำส่งคลัง และขอให้เรื่องดังกล่าวเป็นดัชนีชี้วัดความสำเร็จของงาน KPI ของ ธอส. ด้วย ซึ่ง รมว.คลังก็อนุมัติในหลักการให้ และคาดว่ากระทรวงการคลังจะนำเรื่องดังกล่าวเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในเร็วๆนี้”

ทั้งหมดคือที่มาที่ไปโครงการ “บ้านล้านหลัง” ที่ ธอส.ตีเกราะเคาะไม้ เตรียมเปิดให้ประชาชนจับจองโครงการภายในเดือนธันวาคม 2561 โดยลูกค้าที่สนใจสามารถติดต่อยื่นคำขอกู้ตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม 2562 และต้องทำนิติกรรมภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2562 หรือภายใต้กรอบวงเงินที่ธนาคารกำหนด.

ทีมเศรษฐกิจ