AWC เปิด 5 ขุมทรัพย์ใน AWR ปั้น REIT “ฟาร์มแม่ไก่ทองคำ” มูลค่าไม่ต่ำกว่า 4.8 หมื่นล้านบาท

นับว่าสร้างความฮือฮาครั้งใหญ่ กับการเคลื่อนทัพของยักษ์ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์และไลฟ์สไตล์อย่าง บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ที่ล่าสุดได้ประกาศปรับโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอครั้งสำคัญ

ด้วยการเตรียมจัดตั้ง "ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับเบิ้ลยูซี ไลฟ์สไตล์ พร๊อพเพอร์ตีส์" (Asset World Lifestyle Properties REIT) หรือ AWR ซึ่งถือเป็นบิ๊กดีลระดับแลนด์มาร์กของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย

ความพิเศษของการจัดตั้งกอง REIT ในครั้งนี้ คือการคัดสรรทรัพย์สินคุณภาพระดับพรีเมียมในรูปแบบ Freehold จำนวน 5 โครงการแรก เข้าสู่พอร์ตโฟลิโอเบื้องต้น ด้วยมูลค่าการจำหน่ายรวมขั้นต่ำไม่ต่ำกว่า 4.84 หมื่นล้านบาท

โดยวางหมุดหมายเตรียมยื่น Filing และเดินหน้าเสนอขายหุ้นสามัญต่อประชาชนเป็นครั้งแรก (IPO) ซึ่งคาดว่าจะกลายเป็นหนึ่งในกอง REIT ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดและน่าจับตามองที่สุดในตลาดทุนไทย

AWR "ฟาร์มแม่ไก่ทองคำ" และโมเดลยกระดับอสังหาฯ ไทย

ในอดีต AWC ถือครองทรัพย์สินทั้งหมดไว้บนงบการเงินของตัวเอง 100% ส่งผลให้พอร์ตโฟลิโอขยายตัวอย่างรวดเร็วจาก 9.6 หมื่นล้านบาทในช่วง IPO ขึ้นมาแตะระดับกว่า 2.24 แสนล้านบาทในปัจจุบัน

แต่การถือสินทรัพย์สร้างเสร็จไว้บนงบทั้งหมด กลับทำให้นักลงทุนในตลาดหุ้นไม่สามารถรับรู้มูลค่าที่แท้จริง หรือกระแสเงินสดและผลตอบแทนรวม (Total Return / Capital Gain) จากการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินได้อย่างเต็มที่

การจัดตั้ง AWR จึงเข้ามาแก้โจทย์นี้อย่างตรงจุด โดยการนำทรัพย์สินที่เติบโตเต็มที่และมีผลการดำเนินงานที่มั่นคง ออกมารับรู้กำไรจากการจำหน่ายทรัพย์สิน

ขณะเดียวกันก็เป็นการรีไซเคิลเงินทุนเพื่อให้ AWC นำไปใช้พัฒนาโครงการใหม่ๆ ช่วยให้โครงสร้างทางการเงินแข็งแกร่งขึ้น

วัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC เปรียบเปรยไว้ว่า AWC คือ Development Engine หรือเปรียบเหมือนฟาร์มที่ทำหน้าที่เลี้ยงดูลูกไก่ให้เจริญเติบโต จนกลายเป็น “แม่ไก่ที่ออกไข่เป็นทองคำ"

และเลือกที่จะย้ายแม่ไก่ที่ออกไข่ทองคำเหล่านี้ ไปไว้ใน AWR ซึ่งเปรียบเสมือน "ฟาร์มแม่ไก่ทองคำ" เพื่อให้แม่ไก่เหล่านี้ทำหน้าที่ออกไข่ทองคำ สร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอในรูปแบบปันผลรายไตรมาสให้แก่นักลงทุนผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างยั่งยืน

ในขณะที่ AWC ก็จะทำหน้าที่เป็นเครื่องยนต์พัฒนาโครงการใหม่ๆ เพื่อป้อนแม่ไก่ตัวใหม่ๆ เข้าสู่ฟาร์ม AWR ต่อไปในอนาคต

โมเดลนี้ไม่เพียงแต่ยกระดับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ยังได้วางเป้าหมายให้ AWR ขยายขนาดพอร์ตโฟลิโอจากเริ่มต้น 5 หมื่นล้านบาท พุ่งทะยานสู่ 1 - 3 แสนล้านบาทภายใน 5 ปี และคาดหวังว่าจะสามารถช่วยดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากทั้งสถาบัน และรายย่อยทั้งในประเทศและต่างประเทศ เข้ามาในตลาดทุนไทยอย่างแท้จริง

เปิดรายชื่อ 5 ทรัพย์สินแม่ไก่ทองคำ มูลค่ากว่า 4.8 หมื่นล้านบาท

การคัดสรรทรัพย์สินชุดแรกจำนวน 5 โครงการเพื่อนำเข้าสู่พอร์ตโฟลิโอเริ่มต้น (Initial Portfolio) ของ AWR นั้น ผ่านการวางกลยุทธ์อย่างประณีตโดยเลือกเฉพาะทรัพย์สินระดับ Premium Location และ Premium Brand ที่เป็น Freehold หรือ กรรมสิทธิ์ขาดเป็นหลัก

เพื่อปิดความเสี่ยงเรื่องการหมดสัญญาเช่า พร้อมกระจายความเสี่ยงอย่างสมดุล ทั้งเชิงภูมิศาสตร์ในทำเลท่องเที่ยวชั้นนำและศูนย์กลางธุรกิจ ตลอดจนการผสมผสานระหว่างพอร์ต Commercial และ Hospitality ทำให้กองทรัสต์มีความยืดหยุ่นและสามารถผ่านพ้นทุกวัฏจักรเศรษฐกิจได้อย่างมั่นคง

ยิ่งไปกว่านั้น ทรัพย์สินแม่ไก่ทองคำทั้ง 5 แห่งนี้ ต่างมีผลการดำเนินงานในอดีตที่พิสูจน์แล้ว โดยมีอัตราการเติบโตของกำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA CAGR) เติบโตระดับสองหลักอย่างโดดเด่น

สะท้อนถึงศักยภาพการสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง โดยมีมูลค่าจำหน่ายรวมขั้นต่ำที่คณะกรรมการอนุมัติไว้รวม 48,449 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยรายละเอียด ดังนี้

1.โครงการดิ เอ็มไพร์ (The Empire) มูลค่าราว 25,107 ล้านบาท

อาคารสำนักงาน Grade A และ Lifestyle Destination ระดับไอคอนิกที่ใหญ่ที่สุดใจกลางย่าน CBD กรุงเทพฯ มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) รวม 158,021 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารรวม (GFA) กว่า 316,000 ตารางเมตร ตอบโจทย์ผู้เช่ากลุ่มองค์กรชั้นนำ โดยมี บริษัท เอดับบลิวซี คอมเมอร์เชียล พร็อพเพอตี้ แมเนเจอร์ จำกัด (AWR-R) เข้ามารับหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์

2. โครงการโรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย (Banyan Tree Samui) มูลค่าราว 6,463 ล้านบาท

รีสอร์ตหรูระดับ Luxury All-Pool Villas จำนวน 88 หลัง ตั้งอยู่บนเนินเขาโอบล้อมอ่าวส่วนตัว ณ หาดละไม เกาะสมุย มีพื้นที่อาคารรวม (GFA) 25,727 ตารางเมตร โดดเด่นด้วยอัตราการเติบโตของ RevPAR CAGR ที่ 9.6% ในช่วง 3 ปี และ EBITDA CAGR สูงถึง 11% ตลอด 13 ปีที่ผ่านมา

3. โครงการโรงแรมพัทยา แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา (Pattaya Marriott Resort & Spa) มูลค่าราว 6,100 ล้านบาท

โรงแรมระดับ Upper-Upscale ตั้งอยู่บริเวณนาจอมเทียน พัทยา ให้บริการห้องพักและซูทจำนวน 287 ห้อง พื้นที่อาคารรวม (GFA) 30,898 ตารางเมตร ถูกวางตำแหน่งให้เป็น Active Energy Destination มีจุดเด่นด้านสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับครอบครัวและกิจกรรมสวนน้ำ

4. โครงการโรงแรมมีเลีย เกาะสมุย (Meliá Koh Samui) มูลค่าราว 5,895 ล้านบาท

รีสอร์ตริมหาดเชิงมน เกาะสมุย จำนวนห้องพักและซูท 200 ห้อง พื้นที่อาคารรวม (GFA) 25,408 ตารางเมตร ผสมผสานเสน่ห์การเดินเรือภาคใต้ของไทยเข้ากับมาตรฐานบริการระดับสเปน เป็นทรัพย์สินที่สร้างผลงานเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยมี RevPAR CAGR สูงถึง 23.5% และ EBITDA CAGR สูงถึง 22.7% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

5. โครงการโรงแรมบันยันทรี กระบี่ รีสอร์ท (Banyan Tree Krabi) มูลค่าราว 4,884 ล้านบาท

รีสอร์ตหรูตั้งอยู่ริมหาดทับแขก จังหวัดกระบี่ มีห้องพักประเภท Luxury Suites และ Villas รวม 72 ยูนิต พื้นที่อาคารรวม (GFA) 20,666 ตารางเมตร ออกแบบภายใต้คอนเซ็ปต์เรื่องราวตำนาน "พญานาค" และฮวงจุ้ยมงคลติดเขาหนองนาคหันหน้าสู่ทะเลอันดามัน เห็นวิวทะเลแบบพาโนรามาจากทุกห้องพัก และเป็นที่ตั้งของศูนย์ Hydrotherapy ที่ใหญ่ที่สุดในกระบี่

ในส่วนของกำหนดการและกระบวนการเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ บริษัทวางเป้าหมายที่จะเสนอขาย IPO และนำหน่วยทรัสต์เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต่อไป

ทั้งนี้ AWC มีแผนเข้าจองซื้อหน่วยทรัสต์ AWR ในสัดส่วนไม่เกิน 28% เพื่อคงความเป็นพันธมิตรและเติบโตไปด้วยกันในระยะยาว พร้อมวางสัดส่วนผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นนักลงทุนในประเทศมากกว่า 50% และนักลงทุนสถาบันต่างชาติไม่เกิน 50%

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ทำให้นักลงทุนต้องจับตามอง AWR มากยิ่งขึ้น คือการที่กองทรัสต์แห่งนี้ไม่ได้หยุดอยู่แค่ 5 ทรัพย์สินแรกเท่านั้น แต่ AWC ได้เตรียมทัพทรัพย์สินคุณภาพสูงอีก 9 โครงการใน Pipeline เพื่อเข้าทำการศึกษาและเตรียมโอนย้ายเข้าสู่กองทรัสต์ในอนาคต ประกอบด้วยโครงการแลนด์มาร์กชั้นนำ เช่น

• โรงแรมแมริออท กรุงเทพ เดอะ สุรวงศ์
• โรงแรมแมริออท มาร์คีส์ ควีนส์ปาร์ค
• โรงแรมเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน ภูเก็ต รีสอร์ท แอนด์ สปา
• โรงแรมแฟร์มอนต์ กรุงเทพ สุขุมวิท
• โรงแรมภูเก็ต แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ในยาง บีช
• โรงแรมคิมป์ตัน หัวหิน รีสอร์ท บีชคลับ
• โครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ เดสติเนชั่น
• โรงแรมเดอะ โฮเทล พลาซ่า แอทธินี โนบุ แบงค์คอก
• โรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง โฮเทล

ซึ่งจะกลายเป็นเชื้อเพลิงสำคัญที่ดันให้ AWR เติบโตอย่างก้าวกระโดดและกลายเป็นหนึ่งในกอง REIT ระดับท็อปของภูมิภาคได้อย่างแน่นอน

อ่านข่าวหุ้น และการลงทุน กับ Thairath Money เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี” ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/investment

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney