“บ้านเพื่อคนไทย” เปิดตัวพรุ่งนี้ กระทบหุ้นอสังหาฯ จำกัด จับตาปีนี้สุดเหนื่อย ดอกเบี้ยสูง

“บ้านเพื่อคนไทย” โครงการที่ภาครัฐบาลหมายมั่นปั้นมืออย่างมาก ที่จะผลักดันให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง โดยจะเปิดตัวโครงการในวันที่ 17 มกราคมนี้ ซึ่งเกิดความกังวลว่าบ้านที่จะออกมาจากโครงการดังกล่าวอาจเข้ามากินส่วนแบ่งของซัพพลายภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ล้นตลาดในตอนนี้

ทั้งนี้นักวิเคราะห์มองว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทย จะไม่กระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะเงื่อนไขโครงการโฟกัสไปยังกลุ่มคนที่ไม่เคยมีบ้านมาก่อน แต่ในขณะเดียวกันหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะเหนื่อยต่อไป เพราะการฟื้นตัวยังไม่ชัดมากนัก จากดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงกำลังซื้อในท้องตลาดที่ลดลงด้วย

นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า เรามองว่าอุปทานใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นมา ประมาณ 6,000 ยูนิตภายในปี 2573 จากโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ของรัฐบาล น่าจะส่งผลกระทบน้อย กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราศึกษาอยู่ เพราะโครงการนี้มุ่งเน้นไปที่ผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่เฉพาะ ได้แก่ เขตจตุจักร และ ธนบุรีในกรุงเทพ, เชียงรากในปทุมธานี และ อำเภอเมือง เชียงใหม่ โดยตั้งเป้าไปที่โครงการบ้านหรือคอนโดพร้อมตกแต่งใกล้ศูนย์กลางชุมชนเมืองบนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กำหนดยอดผ่อนเริ่มต้นที่ 4,000 บาทต่อเดือนสำหรับสัญญาเช่านาน 99 ปี ซึ่งต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์แบบ freehold ที่ต้องผ่อนเดือนละ 10,000-20,000 บาทที่ผู้ประกอบการภาคเอกชนขายอยู่

ทั้งนี้ ผู้ที่เข้าร่วมโครงการต้องมีสัญชาติไทย มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือน และไม่เคยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมาก่อน โครงการบ้านเพื่อคนไทยจำกัดให้หนึ่งยูนิตต่อหนึ่งคนต่อหนึ่งโครงการ โดยอสังหาริมทรัพย์ในโครงการนี้ไม่สามารถขาย หรือ โอนได้ในช่วงห้าปีหลังจากวันที่ลงทะเบียนถือครอง นอกจากนี้ยังห้ามปล่อยเช่าหรือใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นใดนอกจากเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น

อย่างไรก็ตามสำหรับผลการดำเนินงานในไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 ที่ผ่านมา ยังมีทิศทางที่ไม่ดีนัก จากยอด presales ที่อ่อนแอเกินคาด เราจึงมองว่าประมาณอัตราการเติบโตของกำไรรวมปี 2567 ที่ลดลง 22% จากปีก่อน และ ปี 2568 ที่เพิ่มขึ้น 9% จากปีก่อน ยังมี downside อีก เราคิดว่ากำไรในไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 ของทุกบริษัทในกลุ่ม จะลดลง ลดลงจากไตรมาสก่อน

ยกเว้น LH ซึ่งจะมีกำไรก้อนใหญ่จากการขายสินทรัพย์ สำหรับแนวโน้มในระยะสั้น เราประเมินว่า AP แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 11.70 บาท, QH แนะนำถือ ราคาเป้าหมาย 2.10 บาท และ PSH ถือ ราคาเป้าหมาย 10.0 บาท จะจ่ายปันผลงวดท้ายโดยคิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลอยู่ในช่วง 6.0-7.4% ซึ่งถือว่าน่าสนใจ

สำหรับความเสี่ยงนั้น จะมาจากภาวะตลาดที่ดีขึ้น และมาตรการกระตุ้นของรัฐบาลชุดใหม่ที่คาดว่าจะเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้าน downside จากการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการคุมเข้มทั้งก่อน และหลังการปล่อยสินเชื่อท่ามกลางภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงยืดเยื้อ, NPLs ที่เร่งตัวขึ้น และความกลัวว่าผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กจะขาดสภาพคล่องหลังจากที่มีบริษัทจดทะเบียนหลายแห่งผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้