สองทางเลือก สองอนาคต กลยุทธ์ของ CPN จากเซ็นทรัล ลาดพร้าว สู่ พหลโยธิน

วันที่ 24 ตุลาคม 2568 เซ็นทรัล กระบี่ได้เปิดตัวอย่างเป็นทางการ เป็นศูนย์การค้ามิกซ์ยูสแห่งแรกของจังหวัดบนพื้นที่กว่า 114 ไร่ ภายใต้คอนเซ็ปต์ "Made by Krabi" ที่ผสานธรรมชาติและวัฒนธรรมท้องถิ่น พร้อมจุดชมวิวเทือกเขาพนมเบญจา

นับเป็นโครงการที่ 44 ของ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ภายใต้กลยุทธ์ "Pioneering Growth & Beyond" ที่วางแผนลงทุนกว่า 120,000 ล้านบาท ในช่วงปี 2568-2572 เพื่อพัฒนาโครงการ Retail-Led Mixed-Use ทั่วประเทศ ผสมผสานศูนย์การค้า โรงแรม ที่อยู่อาศัย และสำนักงานเข้าไว้ในพื้นที่เดียวกัน สร้างการเติบโตใหม่ทั้งในเชิงรายได้และ Ecosystem ของบริษัท

แต่ขณะที่ CPN เดินหน้าขยายอาณาจักรสู่ภูมิภาคไปทั่วประเทศ โครงการเรือธงแห่งแรกในกรุงเทพฯ กลับเผชิญจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ และนั่นคือจุดเริ่มต้นของหมากกลยุทธ์ที่วางไว้อย่างรอบคอบ

จุดเริ่มต้นจากที่ดินรกร้าง

เซ็นทรัล ลาดพร้าว เปิดบริการในปี 2524 เป็นศูนย์การค้ามิกซ์ยูสแห่งแรกของไทย และเป็นจุดเริ่มต้นของยุคใหม่ในอุตสาหกรรมรีเทลสมัยใหม่ ความแข็งแกร่งของ CPN วันนี้สร้างมาจากประสบการณ์กว่า 40 ปีนับตั้งแต่โครงการนี้

ผมเคยสัมภาษณ์ วันชัย จิราธิวัฒน์ หรือ "ยีโก" อดีตประธานเซ็นทรัลรุ่นที่สอง ซึ่งเล่าว่าการเปิดสาขานี้เกิดจากคำชักชวนของ กำพล วัชรพล ผู้ก่อตั้งหนังสือพิมพ์ไทยรัฐ ที่มองเห็นศักยภาพของทำเลลาดพร้าวได้อย่างแม่นยำตั้งแต่กว่า 40 ปีก่อน

ใครจะคิดว่าที่ดินบริเวณนี้เคยเป็น "ที่ดินรกร้างรูปสามเหลี่ยม" เป็นที่ทิ้งขยะและอยู่นอกเมืองในยุคนั้น แทบไม่มีใครคาดว่าจะกลายเป็นทำเลทอง บริเวณดังกล่าวเป็นที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ตั้งอยู่หัวมุมถนนพหลโยธิน-วิภาวดีรังสิต-หอวัง ซึ่งในช่วง 40-50 ปีที่แล้ว ยังอยู่นอกเขตศูนย์กลางกรุงเทพฯ และไม่มีอาคารพาณิชย์หรือสำนักงานขนาดใหญ่ในละแวกนั้น

เซ็นทรัล ลาดพร้าวไม่เพียงเปลี่ยนพฤติกรรมการช้อปปิ้งของคนกรุงเทพฯ แต่ยังเปลี่ยนความหมายของคำว่าห้างสรรพสินค้า จากแค่สถานที่ซื้อของ กลายเป็นศูนย์กลางชีวิตเมืองที่ผู้คนใช้เวลาอยู่เป็นวันๆ

แต่วันนี้ เซ็นทรัล ลาดพร้าว เผชิญจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญเมื่อสัญญาเช่าพื้นที่หมดลงในปี 2571 และยังไม่มีความชัดเจนว่า CPN จะได้รับการต่อสัญญาหรือไม่

ปัจจุบัน เซ็นทรัล ลาดพร้าว ตั้งอยู่บนที่ดินของ รฟท. ขนาด 47.22 ไร่ โดยสัญญาเช่าปัจจุบันเป็นการต่อสัญญาครั้งที่ 2 ระยะเวลา 20 ปี (2551-2571) และจะหมดอายุในวันที่ 18 ธันวาคม 2571

ตามเงื่อนไขสัญญา CPN ต้องแจ้งความจำนงต่อสัญญาล่วงหน้า 3 ปี ซึ่งบริษัทได้แจ้งไปแล้วตั้งแต่ต้นปี 2567 ขณะนี้ รฟท. ได้มอบหมายให้ SRTA เจรจาเรื่องการต่อสัญญา โดยคาดว่าจะเป็นสัญญาระยะยาว 30 ปี

แต่เงื่อนไขใหม่ไม่ง่ายเหมือนเดิม มีนโยบายที่ว่า "ผลตอบแทนต้องสูงกว่าเดิม" และ รฟท. จ้างที่ปรึกษาประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ พร้อมเตรียมเปิดประมูลหากการเจรจาไม่เป็นผล

ค่าเช่าในช่วงปลายสัญญามีมูลค่าสูงมาก เริ่มจาก 1,387.6 ล้านบาทในปี 2567 และเพิ่มขึ้นเป็น 1,751.8 ล้านบาทในปี 2571 รวมตลอดสัญญา 50 ปี CPN ต้องจ่ายค่าเช่าประมาณ 21,298 ล้านบาท

เซ็นทรัล พหลโยธิน หมากกลยุทธ์สำคัญ

ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้ สิ่งที่เกิดขึ้นคือโครงการขนาดใหญ่ใหม่ "เซ็นทรัล พหลโยธิน" ที่ตั้งอยู่ห่างออกไปเพียง 300-500 เมตร โดยจะมีสกายวอล์กเชื่อมต่อทั้งสองศูนย์การค้า

CPN เร่งพัฒนาโครงการนี้บนที่ดินขนาด 49 ไร่ มูลค่าการลงทุน 21,000-22,000 ล้านบาท เป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่รวมศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรมไว้ด้วยกัน

จุดเด่นของโครงการคือทำเลอยู่บนแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีแดง (บางซื่อ-ดอนเมือง) และอยู่ในแนวต่อเนื่องของ Bangkok Terminal ที่รัฐบาลผลักดันให้เป็นศูนย์กลางระบบรางของประเทศ

ล่าสุด CPN ประกาศว่าโครงการเซ็นทรัล พหลโยธิน ก่อสร้างแล้วเสร็จและเตรียมเปิดให้บริการปลายปี 2569 หลายคนอาจมองว่าเป็นเพียงการอัปเดตความคืบหน้าโครงการใหม่ตามปกติ แต่หากมองลึกลงไป นี่คือ "หมากกลยุทธ์สำคัญ" ที่วางไว้อย่างรอบคอบ

การเปิดเผยความคืบหน้าโครงการก่อนหมดสัญญาลาดพร้าวถึง 2 ปี ชี้ให้เห็นกลยุทธ์ที่ชัดเจน พหลโยธินคือ การวางหมากป้องกันความเสี่ยงทางธุรกิจ ไม่ว่าการเจรจาต่อสัญญาลาดพร้าวจะผ่านหรือไม่ CPN ก็มีฐานรองรับพร้อมแล้ว เพื่อรักษาฐานการเติบโตในพื้นที่ที่เป็นจุดเริ่มต้นของอาณาจักรรีเทล CPN

หนึ่งในการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของ CPN ในช่วงที่ผ่านมา คือการเปลี่ยนจากผู้เช่าเป็นผู้สร้างเมือง เห็นได้จากโครงการใหม่ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น เซ็นทรัล เวสต์วิลล์, อีสต์วิลล์ เซ็นทรัล, พระนครศรีอยุธยา หรือเซ็นทรัล นครสวรรค์ ล้วนพัฒนาบนที่ดินที่บริษัทถือครองเอง

การมีที่ดินเป็นของตนเองทำให้ CPN สามารถวางผังเมืองในระยะยาว ผสมผสานฟังก์ชันที่พักอาศัย สำนักงาน และชุมชนเข้าด้วยกัน และที่สำคัญคือลดความเสี่ยงจากสัญญาเช่าที่ส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุน

หาก CPN ได้ต่อสัญญาลาดพร้าว บริษัทจะยังคงครองทำเลยุทธศาสตร์ต่ออีกอย่างน้อย 20-30 ปี และจะทำการรีดีเวลลอปครั้งใหญ่ ไม่ใช่แค่ต่อสัญญาเฉยๆ แต่จะรื้อและสร้างใหม่เป็น โครงการมิกซ์ยูส คอมเพล็กซ์ที่ทันสมัยยิ่งขึ้น

ทำให้เกิด "คู่พลัง" ระหว่างพหลโยธินกับลาดพร้าวที่เสริมกันมากกว่าทับซ้อน เราอาจได้เห็นเมกะโปรเจกต์ เช่น Ladprao District ที่มีห้าง สำนักงาน โรงแรม คอนโดฯ สร้างภาพใหญ่ทางเมืองมหานครทางฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ เหมือนที่ได้สร้างทางตะวันตก ตะวันออก และทางใต้ และเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญ

แต่หาก CPN ไม่ได้ต่อสัญญา บริษัทก็ไม่ได้ตกอยู่ในสภาพคับขัน เพราะพหลโยธินพร้อมจะเป็น ศูนย์การค้าแฟล็กชิปใหม่ทันที ทั้งยังเป็นทรัพย์สินที่บริษัทถือครองเอง มีอัตราผลตอบแทนที่ควบคุมได้ดีกว่า และสามารถพัฒนาต่อยอดได้อย่างเต็มที่

ผู้ที่เตรียมพร้อมไว้ล่วงหน้าเท่านั้น ที่จะสามารถนำทางทิศทางของการเปลี่ยนแปลงนั้นได้

ติดตามข่าวสารด้านการตลาด กับ Thairath Money ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/business_marketing

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney