เมื่อแปลงที่ดินระดับประวัติศาสตร์ทยอยเผยโฉม คอนโดฯทะลุล้านบาทต่อตร.ม. ใกล้เกิดขึ้นจริงแค่ไหน?

ที่ดิน 1 ตารางวา ราคา 3.9 ล้านบาท อาจฟังดูเป็นตัวเลขที่ไกลจากชีวิตของคนส่วนใหญ่ แต่เมื่อแปลงที่ดินระดับนี้ กำลังทยอยเปลี่ยนผ่านจากสินทรัพย์ที่รอการพัฒนา ไปสู่คอนโดมิเนียมระดับอัลตราลักซ์ชัวรี จึงเกิดคำถามที่น่าสนใจกว่าราคาซื้อขาย 

นั่นก็คือ ใครจะเป็นคนจ่ายเงินซื้อสินทรัพย์เหล่านี้ และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะสร้างมูลค่ากลับคืนจากต้นทุนมหาศาลได้อย่างไร ?

ข้อมูลจาก ซาวิลส์ (ประเทศไทย) บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ สรุปธุรกรรมซื้อ-ขายที่ดินราคาสูงสุด 5 อันดับ ของประเทศไทย ที่รวบรวมไว้ โดยแสดงให้เห็นว่า การแข่งขันเพื่อครอบครองที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นเรื่องใหม่ แต่ดำเนินต่อเนื่องมาหลายปีแล้ว ในทำเลทองของประเทศ 

TOP 5 การซื้อ-ขาย ที่ดิน แพงที่สุดในไทย 

• อันดับ 1 (ปี2563 ) : ที่ดินถนนสารสิน เจ้าของ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซื้อ-ขาย ด้วยราคา 3.90 ล้านบาท/ตร.ว.
• อันดับ 2 (ปี2567 ) : ที่ดินเดิมอาคารศรีเฟื่องฟุ้ง เจ้าของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซื้อ-ขาย ด้วยราคา 3.50 ล้านบาท/ตร.ว.
• อันดับ 3 (ปี2561 ) : ที่ดินซอยหลังสวน เจ้าของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (โครงการ Scope) ซื้อ-ขาย ด้วยราคา 3.10 ล้านบาท/ตร.ว.
• อันดับ 4 (ปี2567 ) : ที่ดินย่านชิดลม เจ้าของ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซื้อ-ขาย ด้วยราคา 3.00 ล้านบาท/ตร.ว.
• อันดับ 5 (ปี2562 ) : ที่ดินย่านทองหล่อ เจ้าของ บริษัท แชงกรี-ลา โฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (SHANG) ซื้อ-ขาย ด้วยราคา 2.80 ล้านบาท/ตร.ว.

เมื่อที่ดินแพง เกมอสังหาฯ จึงต้องเปลี่ยน สนามแข่งของคนรวย

หนึ่งในภาพที่น่าสนใจที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน คือ ความแตกต่างระหว่างหน่วยวัดราคาที่ดินกับราคาที่อยู่อาศัย

อย่างที่ดินสารสินซื้อขายกันที่ประมาณ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาขายคอนโดมิเนียมระดับ Ultimate Class ในทำเลชั้นนำบางแห่งกำลังเข้าใกล้ระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร เมื่อพิจารณาร่วมกับต้นทุนก่อสร้าง พื้นที่ส่วนกลาง ค่าออกแบบ การเงิน และค่าใช้จ่ายในการพัฒนา จะเห็นว่าโจทย์ของผู้พัฒนาไม่ได้จบลงที่การซื้อที่ดินได้ในทำเลดี

ยิ่งต้นทุนที่ดินสูง โครงการยิ่งต้องมีความสามารถในการสร้างรายได้ต่อพื้นที่สูงตามไปด้วย ทั้งจากราคาขาย จำนวนยูนิตที่เหมาะสม การออกแบบพื้นที่ใช้สอย และการวางตำแหน่งสินค้าให้แตกต่างจากคอนโดมิเนียมทั่วไป

Rosewood Residences Bangkok ที่ดิน 3,500 ล้านบาท กับโจทย์ 85 ยูนิต

ข่าวใหญ่ล่าสุด กลายเป็นกรณีที่เห็นภาพชัด คือ Rosewood Residences Bangkok ซึ่ง SC Asset (ผู้บริหาร : ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ )ร่วมกับ Tokyo Tatemono Group พัฒนาบนที่ดินเดิมของอาคารศรีเฟื่องฟุ้ง ย่านสารสิน 

โดยในรายละเอียดโครงการมีจำนวนเพียง 85 ยูนิต ในอาคารสูง 37 ชั้น บนขนาดที่ดิน 2 ไร่ 1 งาน 87 ตารางวา ที่มีการประเมินว่าราคาขายโครงการดังกล่าว อาจสูงกว่า 550,000 บาทต่อตารางเมตร

ลองคำนวณอย่างง่าย หากนำมูลค่าที่ดิน 3,500 ล้านบาทหารด้วย 85 ยูนิต จะเท่ากับต้นทุนที่ดินเฉลี่ยมากกว่า 41 ล้านบาทต่อยูนิต

อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่า ทุกห้องมีต้นทุนที่ดินเท่ากัน หรือโครงการต้องขายห้องละ 41 ล้านบาท จึงจะคุ้มทุน เพราะยังมีพื้นที่ส่วนกลาง ความแตกต่างของขนาดห้อง และองค์ประกอบต้นทุนอื่น ๆ แต่ช่วยให้เห็นขนาดของโจทย์ทางธุรกิจได้ชัดเจนขึ้น 

ยิ่งไปกว่านั้น ภัทรชัย ทวีวงศ์" ผู้อำนวยการ อาวุโสแผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ ซาวิลล์ (ประเทศไทย) วิเคราะห์ว่า โครงการดังกล่าวยังสะท้อนถึงมูลค่าที่ดินระดับพรีเมียม และแนวโน้มการแข่งขันในตลาดระดับบนที่นับวันจะยิ่งมีความน่าสนใจมากขึ้น ในกลุ่ม Branded Residences จนดันให้ประเทศไทย ก้าวขึ้นเป็น ตลาดผู้นำของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในด้านจำนวนโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และ ติดอันดับ 1 ใน 10 ของโลก 

ซึ่งล้วนมาจาก ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับ Ultimate Class การขยายตัวของกลุ่มผู้ซื้อที่มีความมั่งคั่งสูง (High-Net-Worth Individuals: HNWIs) และผู้มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra-High-Net-Worth Individuals: UHNWIs) เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในภูมิภาค

และการเข้ามาของแบรนด์ระดับโลกที่ช่วยยกระดับมูลค่า เพิ่มความแตกต่าง และสร้างเอกลักษณ์ให้แก่โครงการ ทั้งนี้ ประเทศไทยมีอุปทาน Branded Residences สะสมประมาณ 18,801 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมราว 220,000 ล้านบาท 

ขณะที่ในปี 2569 ซาวิลส์ คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานเปิดขายใหม่ประมาณ 650 ยูนิต เพิ่มขึ้นราว 32% จากปีก่อนหน้า โดยกรุงเทพมหานครและภูเก็ตยังคงเป็นตลาดหลักที่ขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดในประเทศ

คนซื้อยอมจ่ายเพิ่ม 31% เพื่ออะไร?

รายงานของ Savills เรื่อง Branded Residences ยังชี้ให้เห็นว่า ที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ สามารถทำราคาพรีเมียมเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีแบรนด์ได้ โดยงานศึกษาระดับโลกล่าสุด พบส่วนต่างราคาเฉลี่ยประมาณ 31% เมื่อเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีแบรนด์และมีลักษณะใกล้เคียงกัน

ประเด็นสำคัญคือ ตัวเลข 31% เป็นค่าเฉลี่ยจากตัวอย่างในหลายตลาดทั่วโลก ไม่ใช่หลักฐานว่าคอนโดแบรนด์ดังทุกแห่งในไทยจะขายได้แพงขึ้น 31% โดยอัตโนมัติ

ในมุมของผู้ซื้อ ส่วนต่างดังกล่าวอาจสะท้อนหลายองค์ประกอบ ตั้งแต่ชื่อเสียงของแบรนด์ มาตรฐานการออกแบบ บริการที่ได้รับ ความเป็นส่วนตัว ไปจนถึงความมั่นใจที่มีต่อประสบการณ์การอยู่อาศัย

แต่ในมุมของผู้พัฒนา นี่คือคำถามเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญกว่า เพราะการนำแบรนด์ระดับโลกเข้ามาร่วมโครงการย่อมต้องมีต้นทุนและเงื่อนไขทางธุรกิจ ขณะที่ราคาพรีเมียมจะเกิดขึ้นได้จริงหรือไม่ ยังขึ้นอยู่กับทำเล คุณภาพโครงการ และความต้องการซื้อในตลาด

สแกนไฮไลท์และหมุดหมาย “ล้านบาทต่อ ตร.ม.”

การทดสอบเพดานราคาใหม่เริ่มชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ ผ่านความเคลื่อนไหวของโครงการแฟล็กชิปในปี 2569 โดยเฉพาะทำเลทองที่ถูกจับตาเป็นพิเศษ ดังนี้ 

• แชมป์ประวัติศาสตร์: ที่ดินสารสินของ “แสนสิริ” (3.90 ล้านบาท/ตร.ว.) สปอตไลต์ดวงใหญ่ที่สุดของวงการตกอยู่ที่แปลงนี้ เพราะครองสถิติที่ดินแพงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทยมายาวนาน ด้วยทำเล Freehold ผืนสุดท้ายที่เปิดรับวิวสวนลุมพินีแบบไร้สิ่งบดบัง โจทย์ต้นทุนระดับ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา บีบให้แสนสิริต้องพัฒนาในรูปแบบ “Super Flagship” ที่มีจำนวนยูนิตน้อยเป็นพิเศษ (Ultra-Low Density) คาดการณ์กันว่าราคาห้องชุดอาจพุ่งแตะระดับหลายร้อยล้านบาทต่อยูนิต และแปลงนี้เองคือตัวเก็งอันดับ 1 ที่พร้อมจะดันราคาขายเฉลี่ย ตั้งแต่เปิดขายให้ทะลุเพดาน 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ได้จริงเป็นแห่งแรกของไทย
• The Upper House Residences Bangkok : โครงการ Branded Residences โดยกลุ่ม ซิตี้ เรียลตี้ (ผู้บริหาร : ชาลี โสภณพนิช ) ร่วมลงทุนกับ Swire Properties ฮ่องกง ภายใต้แบรนด์ Upper House แห่งแรกของโลก ใจกลางกรุงเทพฯ ถนนวิทยุ สร้างปรากฏการณ์กวาดยอดขายทะลุ 10,000 ล้านบาท ภายในเวลาเพียง 6 เดือนหลังเปิดตัว โดยบางยูนิตทำราคาปิดการขายสูงกว่า 850,000 บาทต่อตารางเมตร
• InterContinental Residences Bangkok Asoke : พัฒนาโดย CG Capital ร่วมกับ IHG Hotels & Resorts ที่เปิดตัวไปช่วงปลายปี 2568 ยังคงรักษาอัตราการขายได้อย่างแข็งแกร่งต่อเนื่อง
• กลุ่มซูเปอร์พรีเมียม ลุมพินี-หลังสวน-สารสิน : การกลับมาเปิดขายอีกครั้งของ NIMIT Lumpini Park North  (เดิม:นิมิต หลังสวน) ของบริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมี “สรพจน์ เตชะไกรศรี” เป็นเจ้าของ ตลอดจนโครงการใหม่ในย่านหลังสวนของ CG Capital และโครงการ Capella Residences

ซาวิลส์ (ประเทศไทย) ประเมินว่า การที่โครงการระดับแม่เหล็กเหล่านี้เปิดตัวพร้อมกันในพื้นที่ Freehold ใจกลางเมือง จะเป็นแรงส่งสำคัญที่ผลักดันให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Ultimate Class ของไทยก้าวข้ามสู่ยุค "ล้านบาทต่อตารางเมตร" ภายในระยะเวลาอันใกล้นี้ โดยเฉพาะในพื้นที่ลุมพินี พระราม 4 และย่านใจกลางเมืองชั้นใน ที่มีจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้ง การออกแบบ สถาปัตยกรรม และความร่วมมือกับแบรนด์ระดับโลก

ที่ดินแพงที่สุดกำลังปล่อยของ แล้วตลาดจะรับราคาได้แค่ไหน?

ทั้งนี้ เมื่อที่ดินระดับประวัติศาสตร์ทยอยเข้าสู่กระบวนการพัฒนา ตลาดกำลังเผชิญคำถามอีกด้านหนึ่ง นั่นคือ ความสามารถในการดูดซับอุปทานระดับบน

Savills ประเมินว่า ราคาขายคอนโดมิเนียมระดับ Ultimate Class ในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ อาจขยับขึ้นเรื่อยๆในระยะอันใกล้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากต้นทุนที่ดินสูง โครงการที่มีเอกลักษณ์ และความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูง

แต่การคาดการณ์ราคาที่สูงขึ้นไม่ใช่สิ่งเดียวกับการยืนยันว่าตลาดจะยอมรับราคานั้นได้ทั้งหมด สิ่งที่ต้องติดตามคือ จำนวนโครงการใหม่ที่ทยอยเปิดขาย ความเร็วในการขาย ราคาที่ปิดการขายได้จริง สัดส่วนผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน ตลอดจนการแข่งขันระหว่างโครงการในทำเลใกล้เคียงกัน

หากผู้พัฒนาหลายรายใช้กลยุทธ์คล้ายกัน ทั้งเลือกทำเลใจกลางเมือง ดึงแบรนด์ระดับโลก และวางตำแหน่งสินค้าในตลาดเดียวกัน ความแตกต่างที่เคยเป็นจุดขายอาจกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ขณะที่การตั้งราคาสูงขึ้นก็ต้องเผชิญข้อจำกัดจากกำลังซื้อจริง

ในอีกด้านหนึ่ง ที่ดินใจกลางเมืองที่หาได้ยากยังมีข้อได้เปรียบด้านทำเลและข้อจำกัดด้านอุปทาน ซึ่งอาจช่วยให้โครงการบางแห่งรักษาความแตกต่างได้ในระยะยาว แต่ความได้เปรียบนี้จะเปลี่ยนเป็นผลตอบแทนที่ดีได้หรือไม่ ต้องพิจารณาต้นทุนทั้งหมดและผลการขายจริงประกอบกัน

ท้ายที่สุด ที่ดินราคาแพงไม่ได้รับประกันว่าโครงการจะประสบความสำเร็จ เช่นเดียวกับการมีแบรนด์ดังไม่ได้รับประกันว่าจะขายได้ตามราคาเป้าหมาย โจทย์ที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ระดับบนจึงอยู่ที่ความสามารถในการเปลี่ยนทำเลที่หาได้ยาก ให้กลายเป็นสินค้าที่มีคุณค่าแตกต่างอย่างมีเหตุผล และมีลูกค้าที่พร้อมจ่ายให้กับคุณค่านั้นจริง ๆต่างหาก.

อ่านข่าวเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ กับ ThairathMoney เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney