รฟม.เปิดแผนพัฒนาพื้นที่ 70 แปลง ดึงทุนเอกชน เริ่มนำร่องทำเลพระราม 9

นายกิตติ เอกวัลลภ ผู้ช่วยผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) รักษาการรองผู้ว่าการฯ (การเงิน) เปิดเผยถึงความคืบหน้าการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ของ รฟม.ว่า ที่ผ่านมา รฟม.ได้เสนอพื้นที่ที่มีศักยภาพให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาเห็นชอบ เนื่องจากตามข้อจำกัดด้านกฎหมาย พื้นที่ที่มีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาทจะต้องเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) เพื่อพิจารณาให้ความเห็นชอบก่อนดำเนินการพัฒนาเชิงพาณิชย์

โดยปัจจุบันมีมติ ครม.เห็นชอบให้พัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ครอบคลุมพื้นที่รวมเกือบ 70 แห่ง ซึ่งอยู่ระหว่างการเตรียมดำเนินการเพื่อเปิดโอกาสให้มีผู้เข้ามาพัฒนาพื้นที่และอำนวยความสะดวกแก่ประชาชน การพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์จะไม่ได้มุ่งเน้นการหารายได้เพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาควบคู่กับประโยชน์ในการให้บริการประชาชนและการใช้ประโยชน์พื้นที่เดิม โดยพื้นที่ที่มีมูลค่าที่ดินสูงจะต้องนำกลับมาทบทวนว่าปัจจุบันใช้ประโยชน์ในด้านใด และสามารถปรับรูปแบบให้เกิดประโยชน์มากขึ้นได้หรือไม่ เพื่อเพิ่มรายได้ให้กับ รฟม. โดยไม่กระทบภารกิจด้านการให้บริการประชาชน

สำหรับรูปแบบการพัฒนานั้น รฟม.เปิดกว้างให้ภาคเอกชนเข้ามาเสนอแนวทางการใช้ประโยชน์พื้นที่ตามความเหมาะสมของแต่ละทำเล โดยจะพิจารณาจากศักยภาพของพื้นที่และประเภทกิจกรรมที่เหมาะสม ไม่ได้กำหนดว่าทุกพื้นที่จะต้องพัฒนาเป็นรูปแบบเดียวกัน เช่น พื้นที่บางแห่งอาจเหมาะกับการลงทุนติดตั้งสถานีชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า (EV Charger) ซึ่งปัจจุบันมีผู้ให้บริการและพันธมิตรจากภาคเอกชนเข้ามาดำเนินการในบางพื้นที่แล้ว ขณะที่บางพื้นที่อาจพัฒนาเป็น Wellness Center หรือศูนย์บริการด้านสุขภาพ ซึ่งล่าสุด รฟม.ได้ลงนามกับกรมการแพทย์ โดย สถาบันมะเร็งแห่งชาติ ในการตั้งคลินิกคัดกรองมะเร็งเชิงรุก บนพื้นที่พระราม 9

การลงทุนพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ที่จะทยอยเริ่มนำร่อง คือ พื้นที่บริเวณถนนพระราม 9 รฟม.มองว่าการพัฒนาในปัจจุบันไม่ควรเน้นการก่อสร้างอาคารสำนักงาน เนื่องจากตลาดอาคารสำนักงานยังมีพื้นที่เหลืออยู่จำนวนมาก จึงอยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบที่ตอบโจทย์การใช้ประโยชน์พื้นที่มากกว่า เช่น ศูนย์ประชุมขนาดใหญ่ ศูนย์กีฬา รวมถึงกิจกรรมด้าน Wellness และโรงแรม โดยทั้งหมดต้องพิจารณาตามความเหมาะสมของพื้นที่และความต้องการของตลาด

“พื้นที่บริเวณถนนพระราม 9 มีศักยภาพสูง เนื่องจากพื้นที่โดยรอบกำลังพัฒนาเป็นย่านธุรกิจขนาดใหญ่ และมีโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ดังนั้น รฟม.จำเป็นต้องวางแผนการใช้พื้นที่ให้สอดคล้องกับการพัฒนาของพื้นที่โดยรอบ โดยรูปแบบการพัฒนาอาจเป็นลักษณะผสมผสาน หรือ Mixed-use และสามารถแบ่งพื้นที่ให้พันธมิตรหลายรายเข้ามาพัฒนาได้ตามประเภทกิจกรรม เช่น ผู้พัฒนาศูนย์ประชุมอาจเป็นรายหนึ่ง ผู้พัฒนา Exhibition อาจเป็นอีกรายหนึ่ง พัฒนาศูนย์กีฬาก็อาจจะเป็นรายหนึ่ง ขึ้นอยู่กับรูปแบบที่เหมาะสม” นายกิตติกล่าว

แผนการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ รฟม.จะไม่เลือกเอกชนรายใดรายหนึ่งเข้ามาพัฒนาพื้นที่ทั้งหมดในทันที แต่จะเปิดรับฟังความคิดเห็น หรือทำ Market Sounding เพื่อสำรวจว่าตลาดและภาคเอกชนมองว่าพื้นที่แต่ละแห่งเหมาะกับกิจกรรมประเภทใด ก่อนนำข้อเสนอและศักยภาพของเอกชนมาประกอบการกำหนดรูปแบบการพัฒนาและเปิดกระบวนการคัดเลือกต่อไป 

สำหรับพื้นที่ศูนย์กีฬา ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการที่คาดว่าจะมีความชัดเจนมากขึ้นในปี 2570 อยู่บริเวณฝั่งตรงข้าม อสมท. มีขนาดประมาณ 40 ไร่ โดย รฟม.อยู่ระหว่างเตรียมแนวทางการพัฒนาและจะเปิดให้เอกชนเข้ามาแข่งขันอย่างเหมาะสม ไม่ได้กำหนดผู้พัฒนาไว้ล่วงหน้า 

ขณะที่ภาพรวมแผนพัฒนาพื้นที่พระราม 9 ทั้งหมดคาดว่าจะมีความชัดเจนมากขึ้นภายใน 2 ปี และในปี 2570 จะเริ่มเห็นความคืบหน้าของโครงการบางส่วน โดยเฉพาะพื้นที่ด้านหลังที่อยู่ระหว่างศึกษาแนวทางพัฒนาเป็นศูนย์กีฬา

เป้าหมายด้านรายได้เชิงพาณิชย์ว่า การพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์มีความสำคัญต่อฐานรายได้ของ รฟม.ในระยะยาว โดย รฟม.จำเป็นต้องสร้างรายได้จากทรัพย์สินและพื้นที่ที่มีอยู่ เพื่อให้สามารถบริหารจัดการภารกิจขององค์กรได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงสนับสนุนนโยบายภาครัฐในอนาคต ซึ่งปัจจุบันรายได้ที่ รฟม.ดำเนินการเองจากการพัฒนาเชิงพาณิชย์อยู่ที่ประมาณ 300 ล้านบาทต่อปี 

ขณะที่เป้าหมายระยะยาวคือ การเพิ่มรายได้เชิงพาณิชย์ให้มากกว่า 2,000 ล้านบาทต่อปี คาดว่าจะใช้ระยะเวลา 10 ปีนับจากปี 2570 ถึงปี 2580 จึงจะเห็นผลอย่างเต็มรูปแบบ 

อย่างไรก็ตามปัจจุบันนั้น รฟม.มีรายได้จากส่วนแบ่งสัมปทานการเดินรถและรายได้จากการพัฒนาเชิงพาณิชย์ของผู้ให้บริการเดินรถ ซึ่งรวมกันอยู่ในระดับประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาทต่อปี