จากโจทย์น้ำท่วม สู่ทิศทางเมือง เปิดร่างผังเมืองใหม่กรุงเทพฯ ปลดล็อก“ฟลัดเวย์”เพิ่มสิทธิพัฒนาอสังหา

ท่ามกลางสถานการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพฯ การรองรับการเติบโตของเมืองควบคู่กับการรับมือความเสี่ยงในอนาคตเป็นโจทย์ที่ต้องพิจารณาร่วมกัน ขณะเดียวกัน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 กำลังเดินหน้าตามกระบวนการจัดทำ โดยมีข้อเสนอปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินและความหนาแน่นของการพัฒนาในหลายพื้นที่ รวมถึงพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมบางส่วน ตลอดจนทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้า

ย้อนไปก่อนหน้านี้ “สิทธิพล กุสุมอรัญญา” รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร เพิ่งออกมาเปิดเผยความคืบหน้าของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ในงานเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” ซึ่งจัดโดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ว่าปัจจุบันโครงสร้างเมืองมีการเปลี่ยนแปลงและกำลังเผชิญกับภาวะเมืองเติบโตมากขึ้น เพราะกทม.เป็นศูนย์กลางของเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศไทย 

โดยร่างดังกล่าวยังอยู่ระหว่างกระบวนการจัดทำและยังไม่มีผลบังคับใช้ จากทั้งหมด 8 ผังเมือง พร้อมระบุว่า การจัดทำไม่ง่าย เพราะมี 18 ขั้นตอน ซึ่งปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนที่ 10 ช่วงการติดประกาศ 90 วัน โดยประชาชนผู้มีส่วนได้เสีย สามารถยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินได้

โดยพบภาพรวม การขับเคลื่อนร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) กำลังสร้างจุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ให้กับวงการอสังหาฯและผู้ลงทุน ด้วยการปรับปรุงแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) ให้เกิดประโยชน์สูงสุด  เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัย ร้านค้า แหล่งงาน และบริการสาธารณะได้สะดวก ภายระยะเดินทาง 15 นาที ซึ่งต้องเป็นเมืองแห่งสุขภาวะรองรับสังคมผู้สูงอายุและการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพ และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรับมือกับวิกฤตและความเปลี่ยนแปลงในอนาคต

โดยมีการปรับสีผังเมืองใหม่ เช่น ขยายพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) และลดพื้นที่สีเขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ส่งผลให้หลายทำเลได้รับสิทธิประโยชน์ในการพัฒนาก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณ  โดยมี 3 กลุ่มทำเลศักยภาพสูงที่เป็นทำเลทองของผู้ประกอบการและนักลงทุน ประกอบด้วย

1. โซนปลดล็อก “ฟลัดเวย์” ที่มีการเปลี่ยนพื้นที่เขียวลายสู่โครงการจัดสรร กลุ่มพื้นที่ที่เคยติดเงื่อนไขอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียวลาย) ถูกปรับยกระดับให้เป็นพื้นที่สีเขียวและสีเหลือง เปิดโอกาสให้ภาคเอกชนเข้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เช่น ฝั่งธนบุรี (ตลิ่งชัน – ทวีวัฒนา – บางขุนเทียน – บางบอน) ได้มีการปลดล็อกพื้นที่เขียวลาย โดยได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายถนนตัดใหม่ โดยเฉพาะถนนพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 และการสร้างระบบกั้นน้ำ ทำให้สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยได้เต็มรูปแบบ  ส่วน โซนกรุงเทพฯ ตะวันออก (ประเวศ – สะพานสูง – ลาดกระบัง – หนองจอก) มีการปรับลดพื้นที่ฟลัดเวย์ฝั่งตะวันออก คืนสิทธิการพัฒนาที่ดินให้ประชาชนและผู้ประกอบการ รองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจากเมืองชั้นใน
2. โซนอัปเกรด FAR ทวีคูณ สามารถก่อสร้างตึกสูง-มิกซ์ยูสได้ใหญ่ขึ้น โดยกลุ่มทำเลที่มีการเพิ่มค่าสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ทำให้เจ้าของที่ดินและนักพัฒนาสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่กว้างขึ้น หรือสร้างตึกได้สูงขึ้นบนขนาดที่ดินเท่าเดิม โดยทำเลไฮไลต์ เช่น ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 มีการปรับสีผังเมืองจาก ย.2 เป็น ย.5 ส่งผลให้ค่า FAR เพิ่มขึ้นจาก 1.5 เท่าเป็น 3 เท่า สามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่ขึ้นถึง 2 เท่า,ทำเลรัชดาภิเษก – พระราม 9 – คลองเตย ตอกย้ำการเป็น New CBD ด้วยการขยายพื้นที่สีแดงและสีส้ม เพิ่มศักยภาพในการสร้างอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมสูง และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่พิเศษ รองรับแผนการย้ายท่าเรือคลองเตยในอนาคต, โซนสวนหลวง – ปทุมวัน – คลองสาน มีการปรับสีผังเมืองยกระดับความหนาแน่น เพิ่มสิทธิการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารพาณิชยกรรมรอบจุดเชื่อมต่อการคมนาคมขนส่ง
3. โซนโหนดรถไฟฟ้า (TOD & Interchange) ศูนย์กลางชุมชนใหม่ พื้นที่ตามแนวถดถอยและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย ได้รับการปรับเปลี่ยนผังสีเป็นพื้นที่สีส้มและสีแดง เพื่อเปิดทางให้เกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียมและศูนย์การค้าชุมชน เช่น ดอนเมือง – วงเวียนหลักสี่ มีการเพิ่มพื้นที่สีส้มและสีแดง รองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดงและสนามบินดอนเมือง , มีนบุรี – ลาดพร้าว – บางกะปิ อัปเกรดความหนาแน่นเพื่อรองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู สายสีส้ม และสายสีเหลือง และพื้นที่บางนา – ศรีนครินทร์ มีการขยายพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง รองรับการเติบโตของศูนย์กลางพาณิชยกรรมฝั่งตะวันออก

นอกจากนี้ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้กำหนดให้มีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม  (FAR) สำหรับการพัฒนาพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ เพิ่มเติมจากเดิม 5 กรณี  เป็น 10 กรณี เช่น การจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็กหรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน, การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะ ที่ตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำ ลำคลอง, การจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปในบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นต้น

อ่านข่าวเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ กับ ThairathMoney เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney