ภาษีที่ดิน กทม.จ่อปรับใหญ่! ดันอัตราใหม่คอนโดฯปล่อยเช่าพุ่ง 15 เท่า ถอดโดมิโนผลกระทบ 4 กลุ่มอสังหา

เมื่อเมืองโตขึ้น แต่ “กติกาภาษี” แบบเดิมมีช่องโหว่ เกมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครจึงกำลังจะเปลี่ยนไปตลอดกาล

ย้อนกลับไปในปี 2562 การประกาศใช้ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นหมุดหมายใหญ่ แต่ตลอด 7 ปีที่ผ่านมา ระบบที่คิดภาษีจาก "ราคาประเมินทุนทรัพย์" กลับเปิดช่องว่างให้ กทม. สูญเสียรายได้มหาศาลเมื่อเทียบกับระบบภาษีโรงเรือนเดิม

ภาพข่าวที่คุ้นตาชาวเมืองอย่าง “เกษตรกรรมจำแลง” การขนกล้วย มะนาว หรือมะพร้าวไปปลูกบนที่ดินทำเลทองไข่แดงกลางเมือง เพียงเพื่อเปลี่ยนสถานะที่ดินรกร้างว่างเปล่าให้กลายเป็น “แปลงเกษตร” เพื่อจ่ายภาษีถูกลง กำลังจะกลายเป็นอดีตอย่างเงียบๆ

หลังจากล่าสุด กทม. อยู่ระหว่างการรวบรวมข้อมูลเพื่อเสนอ ปรับโครงสร้างจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ภายใต้อำนาจตามมาตรา 37 วรรคหก แห่ง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ เพื่อส่งเรื่องเสนอผู้ว่าฯ “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์”  สภากทม. กระทรวงการคลัง และกระทรวงมหาดไทย ต่อไป

และนี่คือสรุป 3 เสาหลักของมาตราใหม่ ที่ กทม. กำลังดันสุดตัว 

1. ปรับขึ้นอัตราภาษีที่ดินเกษตรกรรม อีก 0.02% (จากเดิม 0.01-0.10% ปรับเป็น 0.03-0.12% หรือจากล้านละ 100 บาท เพิ่มเป็นล้านละ 300 บาท)
2. ลดเพดานยกเว้นภาษีที่ดินเกษตร (สำหรับบุคคลธรรมดา) จากเดิมมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ลดเหลือไม่เกิน 20 ล้านบาท
3. จัดประเภท คอนโดปล่อยเช่า / อพาร์ตเมนต์ / ห้องเช่ารายเดือน ใหม่ จากเดิมที่เคยเสียภาษีในอัตรา "ที่อยู่อาศัย" (0.02-0.1% หรือล้านละ 200 บาท) ให้กลายเป็นประเภท "พาณิชยกรรม (อื่นๆ)" ซึ่งอาจเสียในอัตรา 0.3-0.7% หรือ ล้านละ 3,000 บาท (พุ่งขึ้น 15 เท่า!)

ถอดผลกระทบเป็นลูกโซ่ ภาษีขึ้น ใครเจ็บ ใครรอด?

ทั้งนี้ ข้อมูลจากกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่าง “สุรเชษฐ กองชีพ” บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ และ เพจProperty DNA ประเมินว่า หากนโยบายนี้ผ่านสภาและมีผลบังคับใช้จริง จะเกิดแรงกระแทกเป็นโดมิโน่ส่งผ่านไปยัง 4 กลุ่มหลักในห่วงโซ่อสังหาฯ ทันที 

1. เกษตรกรตัวจริง กระทบน้อย (แต่มีจุดต้องระวัง)

สำหรับเกษตรกรจริงที่ทำมาหากินแถบชานเมือง เช่น หนองจอก มีนบุรี ที่ดินส่วนใหญ่มักมีมูลค่าประเมินไม่เกิน 20 ล้านบาท จึงยังได้รับการยกเว้นภาษีตามเกณฑ์ใหม่ แต่จุดที่น่าจับตาคือ เกษตรกรดั้งเดิมที่มีที่ดินผืนใหญ่ซึ่งราคาประเมินขยับสูงขึ้นตามการเจริญเติบโตของเมือง อาจต้องพลอยรับภาระภาษีเพิ่มขึ้นโดยไม่ได้ตั้งใจ ซึ่ง กทม. อาจต้องนำมาตรการภาษีอิงตามผังเมือง (Zoning-based Taxation) เข้ามาช่วยคัดกรองในอนาคต

2. เจ้าของที่ดินมูลค่าสูง (Landlords)  ภาระเพิ่มก้าวกระโดด

ยุคของ "กล้วยกลางเมือง" จะไม่คุ้มอีกต่อไป! เดิมทีที่ดินรกร้างต้องเสียภาษี 0.3-0.7% (และปรับเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี สูงสุดไม่เกิน 3%) การปลูกพืชเพื่อเลี่ยงภาษีเคยช่วยลดภาระเหลือเพียงล้านละ 100 บาท แต่เมื่อภาษีเกษตรขยับเป็นล้านละ 300 บาท บวกกับเพดานยกเว้นภาษีที่ลดลงมาเหลือ 20 ล้านบาท บวกกับ ต้นทุนการจัดการ เช่น ค่าปุ๋ย ค่าแรง ค่าระบบน้ำ อัตราผลตอบแทนจากการถือครองที่ดินรกร้างจะติดลบอย่างมีนัยสำคัญ

• ทางรอด: แลนด์ลอร์ดจะถูกบีบให้ต้องเร่งพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ ปล่อยเช่าระยะยาวเพื่อสร้างกระแสเงินสดมาจ่ายภาษี นำที่ดินออกขาย (เพิ่ม ซัพพลาย ในตลาด) หรือยกสิทธิการใช้ประโยชน์ให้ กทม. ทำเป็น สวนสาธารณะ / พื้นที่สีเขียวชั่วคราว เพื่อแลกกับการยกเว้นภาษี

3. คอนโดปล่อยเช่า / อพาร์ตเมนต์  ต้นทุนเพิ่ม ดัน Net Yield หด

กลุ่มนักลงทุนสาย Passive Income ที่ซื้อคอนโดฯหรืออพาร์ตเมนต์ไว้ปล่อยเช่ารายเดือนจะเจอโจทย์ใหญ่ การปรับประเภททรัพย์สินเป็น "พาณิชยกรรม" ทำให้ภาระภาษีพุ่งจากล้านละ 200 บาท เป็น ล้านละ 3,000 บาท

• ตัวอย่างเห็นภาพ: คอนโดปล่อยเช่ามูลค่า 3 ล้านบาท เดิมเสียภาษีที่ดินปีละ 600 บาท แต่อัตราใหม่จะพุ่งเป็น 9,000 บาท/ปี
• ผลกระทบ: บีบให้อัตราผลตอบแทนสุทธิ (Net Rental Yield) ลดลงทันที เมื่อเจอหักค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษีบุคคลธรรมดา และภาษีที่ดินใหม่ อาจทำให้นักลงทุนบุคคลธรรมดาชะลอการซื้ออสังหาฯ แล้วย้ายเงินไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) แทน

4. นักลงทุนถือที่ดินรอขาย & ผู้เช่า  อาจต้องเร่งปรับตัว / แบกรับภาระบางส่วน

• นักลงทุน/ผู้พัฒนา (Developers): คอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมคนที่ยังขายไม่ได้ ค่ายอสังหาฯ ต้องแบกภาษีที่ดินอัตราใหม่ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ซึ่งกดดันกำไรขั้นต้น และอาจทำให้การเปิดโครงการใหม่ชะลอตัวลง
• ผู้เช่า (Tenants): ตามหลักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ ภาระภาษีมักถูกส่งผ่านไปยังผู้เช่า (Tax Incidence) ในทำเล Demand สูง เช่น ตามแนวรถไฟฟ้า หรือ ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ผู้ให้อาจผลักภาระด้วยการ ปรับขึ้นค่าเช่าประจำปี ส่วนในพื้นที่ที่มีการแข่งขันสูง ผู้ให้เช่าอาจใช้วิธีแยกคิดค่าส่วนกลาง/ค่าภาษีต่างหาก หรือลดงบซ่อมบำรุงลง ซึ่งส่งผลต่อคุณภาพชีวิตของผู้เช่าในระยะยาว

ภาษีที่เพิ่มขึ้น เพื่อการพัฒนาเมืองที่ยั่งยืน

อย่างไรก็ดี หากมองในมุมของกรุงเทพมหานคร การรื้อโครงสร้างภาษีครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องของการจ้องจับผิดหรือกลั่นแกล้งใคร แต่มันคือการ "ปิดช่องโหว่ทางกฎหมาย" เพื่อสร้างความเป็นธรรมในระบบการคลังท้องถิ่น

ในระบบภาษีโรงเรือนเดิม (คิด 12.5% จากรายได้ค่าเช่า) กทม. เคยจัดเก็บรายได้จากห้างสรรพสินค้าและอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย แต่พอเปลี่ยนมาใช้ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินปี 2562 ที่คิดจากราคาประเมินและค่าเสื่อม ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่บางแห่งกลับจ่ายภาษีลดลงจาก 10.7 ล้านบาท เหลือเพียง 1.08 ล้านบาท หรืออาคารสำนักงานใหญ่บางแห่งจ่ายลดลงจาก 11.49 ล้านบาท เหลือ 3.72 ล้านบาทเท่านั้น!

กทม. ตั้งเป้าหมายจัดเก็บรายได้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไว้ที่ 17,500 ล้านบาท ในปีงบประมาณ 2569 และ 17,600 ล้านบาท ในปีงบประมาณ 2570 เม็ดเงินที่เพิ่มขึ้นเหล่านี้ คือท่อน้ำเลี้ยงสำคัญที่จะถูกส่งต่อไปยัง

• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: ระบบขนส่งมวลชนขนาดรอง (Feeder) เชื่อมต่อการเดินทาง
• สิ่งแวดล้อม & คุณภาพชีวิต: ระบบจัดการขยะ การเพิ่มพื้นที่สีเขียว/สวนสาธารณะ และสวัสดิการการศึกษา-สาธารณสุข
• การแก้ปัญหาระดับโครงสร้าง: งานพัฒนาระบบระบายน้ำเพื่อป้องกันน้ำท่วมขังระยะยาว

ภาษีที่ดินจึงกำลังจะทำหน้าที่เป็น "ตัวเร่ง" ให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่า สอดคล้องกับผังเมือง ลดปัญหาการทิ้งร้างที่ดินใจกลางเมือง และลดการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง (Urban Sprawl) ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการจัดสรรสาธารณูปโภคของรัฐได้อย่างยั่งยืนในท้ายที่สุด

สำหรับใครที่อยู่ในห่วงโซ่อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะถือที่ดิน ลงทุนคอนโด หรือเป็นผู้เช่า วันนี้น่าจะเป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนที่สุดว่า "ต้นทุนการถือครองกำลังจะเปลี่ยนไป" และการวางแผนทางการเงินล่วงหน้า คือสิ่งเดียวที่จะทำให้เราปรับตัวทันในเกมใหม่นี้

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney