กู้ได้ 100% แต่ถ้าเงินเดือนไม่โต “บ้าน” ก็ยังขายยาก

หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (อัตราส่วนวงเงินกู้สูงสุดเทียบกับมูลค่าบ้านหรือคอนโดมิเนียม ) ให้กู้ซื้อได้เต็ม 100% ไปอีก 1 ปี หลายภาคส่วน ต่างคาดหวังว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมาคึกคัก แต่ในความเป็นจริงถ้าประเมินจากโลกการเงินชั่วโมงนี้ ดูเหมือนว่า “วงเงินกู้" อาจไม่ใช่ปัญหาใหญ่เท่ากับ "รายได้" ในกระเป๋าของผู้ซื้อ

เมื่อรายได้ไม่เติบโตตามค่าครองชีพ และสวนทางกับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงพุ่งสูง ต่อให้ ธปท. จะเปิดทางให้กู้ได้เต็มเพดานแค่ไหน แต่ถ้าสถาบันการเงินประเมินแล้วว่า "กู้ไปก็ผ่อนไม่ไหว" ประตูอนุมัติสินเชื่อก็ยังคงปิดตายอยู่ดี

เมื่อยอดขายไม่ใช่รายได้แท้จริง

สัญญาณเตือนที่ชัดเจนที่สุดของตลาดอสังหาฯไทย ถูกสะท้อนออกมาผ่านผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2569 ของ 16 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดอสังหาฯ ยุคของการแข่งกันเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพื่อสร้างกระแสสิ้นสุดลงแล้ว วันนี้กลายเป็นสมรภูมิของการเอาตัวรอด ใครที่ระบายสต็อกและเปลี่ยนยอดจองให้เป็น "ยอดโอนฯ จริง" ได้มากกว่า คือ คนที่จะอยู่รอด 

จากข้อมูลดีดีพร็อพเพอร์ตี้  สรุปผลผลประกอบการ รายได้รวม 50,881 ล้านบาท และ ยอดกำไรสุทธิรวม 5,335 ล้านบาท จะเห็นความเปราะที่ไร้ทิศทางได้อย่างชัดเจน 

• กลุ่มประคองตัวรอดด้วยฐานลูกค้าบน: พี่ใหญ่อย่าง AP Thailand ยังคงทำรายได้นำโด่งที่ 9,590 ล้านบาท (โต 24% YoY) และกำไร 903 ล้านบาท ขณะที่ Sansiri และ Land & Houses แม้รายได้จะทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังรักษาระดับกำไรไว้ได้ดี เนื่องจากฐานลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับกลาง-บน ที่ยังมีกำลังซื้อแข็งแกร่งและได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้สินน้อยกว่า
• กลุ่มรายได้ทรงแต่กำไรหด: หลายบริษัทเริ่มเผชิญภาวะ "เหนื่อยฟรี" เช่น Supalai รายได้โต 7% แต่กำไรลดลง 1% หรือ Sena Development ที่รายได้และกำไรพากันหดตัว สะท้อนถึงต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นและการต้องอัดโปรโมชั่นลดราคาเพื่อดึงดูดใจลูกค้า
• กลุ่มอาการหนัก สัญญาณเตือนภัยชัดเจน: ที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มที่จับตลาดระดับกลาง-ล่าง เช่น L.P.N. ที่แม้รายได้จะดูเติบโต (1,864 ล้านบาท) แต่กำไรสุทธิกลับดิ่งฮวบเหลือเพียง 0.41 ล้านบาท (หดตัวถึง -98%) หรือ Ananda Development ที่ยังคงแบกรับผลการดำเนินงานที่ติดลบ แม้จะขาดทุนลดลงก็ตาม

ปรากฏการณ์เหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า ปัญหาหลักของอสังหาฯตอนนี้ ไม่ได้อยู่ที่ "คนไม่อยากได้บ้าน" แต่ด่านหินคือ "กู้ไม่ผ่าน" ยอดจองถล่มทลายในวันเปิดตัว จึงกลายเป็นเพียงตัวเลขบนกระดาษที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในเวลาต่อมา

เจาะลึกมุมมองศูนย์วิจัยกสิกรไทย ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ LTV ก็ช่วยไม่ได้

สอดคล้องกับบทวิเคราะห์จากศูนย์วิจัยกสิกรไทย ที่มองว่าทิศทางสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2569 มีแนวโน้มฟื้นตัวได้อย่างจำกัด โดยประเมินว่าสินเชื่อปล่อยใหม่ (Post-Financing) ของระบบธนาคารพาณิชย์ในปีนี้อาจไม่เติบโตเลย โดยจะอยู่ในกรอบ -0.5% ถึง 0.0% ซึ่งสาเหตุหลักที่ทำให้มาตรการ LTV 100% ไม่สามารถกระตุ้นตลาดได้ มีปัจจัยลบ 3 ด้านที่ซ่อนอยู่

1. ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน (Post-Financing ตึงตัว)

แม้เกณฑ์กฎหมายจะอนุญาตให้ปล่อยกู้ได้ 100% แต่ในทางปฏิบัติ ธนาคารพาณิชย์กลับเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวด โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัดส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันจริงเฉลี่ยลดลง เนื่องจากแบงก์ต้องบริหารความเสี่ยงเพื่อไม่ให้เกิดหนี้เสีย (NPL) ลูกค้าที่มีภาระหนี้เดิมสูง รายได้ไม่นิ่ง หรือไม่มีเงินออมสำรอง จึงถูกปัดตกตั้งแต่รอบแรก

2. ตัวเลขสินเชื่อโตหลอกตา แท้จริงคือการ "รีไฟแนนซ์"

หากมองเพียงผิวเผิน สินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1/2569 ดูเหมือนจะพลิกกลับมาโตได้ 1.0% YoY แต่เมื่อขุดลึกลงไปในรายละเอียดกลับพบว่า ยอดสินเชื่อที่ปล่อยใหม่เหล่านั้นไม่ใช่การซื้อบ้านหลังใหม่ทั้งหมด ทว่าสัดส่วนถึง 33.8% (หรือมากกว่า 1 ใน 3) มาจากการ "รีไฟแนนซ์" ของลูกหนี้รายเดิมที่ต้องการลดภาระดอกเบี้ยเพื่อความอยู่รอด ไม่ใช่เม็ดเงินใหม่ที่เข้ามาขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ แต่อย่างใด

3. ฝั่งผู้ประกอบการก็ตึงตัว (Pre-Financing หดตัว)

ผลกระทบไม่ได้เกิดแค่กับคนซื้อ แต่ลามไปถึงคนสร้าง ยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย (Pre-Financing) ในไตรมาส 1/2569 หดตัวลง -6.5% YoY ธนาคารปล่อยกู้ให้ผู้พัฒนารายย่อยยากขึ้น สภาพคล่องในตลาดหุ้นกู้ตึงตัว (การออกตราสารหนี้ระยะยาว 4 เดือนแรกดิ่งลง -27.6%) ทำให้บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ต้องปรับแผนมาเน้น "รักษาสภาพคล่องและระบายสต็อกเดิม" มากกว่าจะเสี่ยงเปิดโครงการใหม่

ทางรอดในตลาดที่ไม่ง่าย เปลี่ยนเกมขายเพื่อความอยู่รอด

เมื่อกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างเปราะบางอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงไม่สามารถขายบ้านแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป หลายค่ายเริ่มปรับกลยุทธ์หันไปจับเซกเมนต์เฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่ยังมีกำลังจ่ายและมีอัตราการกู้ผ่านสูง เช่น 

• Pet-Friendly คอนโดฯ  เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่โสดแต่เลี้ยงสัตว์เลี้ยง เติบโตสวนกระแสเศรษฐกิจ
• บ้านประหยัดพลังงาน / แนวคิด ESG ดึงดูดกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงและใส่ใจเรื่องค่าใช้จ่ายระยะยาว
• ที่อยู่อาศัยรองรับสังคมสูงวัย (Aging Society) โปรดักส์ตอบโจทย์โครงสร้างประชากรไทยในปัจจุบัน

สุดท้ายคงต้องยอมรับว่า มาตรการ LTV 100% เป็นเพียงเครื่องมือช่วยประคองตลาดไม่ให้ซบเซาไปกว่าเดิม ไม่ใช่ปัจจัยหลักที่จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตได้อย่างรวดเร็ว

เพราะตราบใดที่ภาพรวมเศรษฐกิจยังชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังทรงตัวในระดับสูง และรายได้ของฝั่งผู้ซื้อไม่ได้เติบโตตาม การอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินก็ยังคงเป็นไปอย่างเข้มงวด ต่อให้เกณฑ์ของ ธปท.จะเปิดทางให้กู้ได้เต็มมูลค่า แต่หากความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อยังไม่พร้อม โอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวลานี้ก็ยังคงเป็นเรื่องที่ยากอยู่ดี

ที่มา : ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ,ศูนย์วิจัยกสิกรไทย 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney