ถอดรหัสคิด“เจ้าพ่อรถไฟฟ้า”กับแผนลงทุนบ้านชาวไทย คอนโดฯ 5 หมื่นยูนิต ท้าอสังหาฯ ตกต่ำสุดในรอบ 30 ปี

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังถูกจับตามองว่าอาจเข้าสู่จุดต่ำสุดในรอบเกือบ 3 ทศวรรษ โดยรายงานจาก Nikkei Asia ระบุว่าภาคที่อยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญภาวะตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่วิกฤติต้มยำกุ้งปี 1997 สะท้อนจากจำนวนยูนิตเหลือขายสะสมทั่วประเทศที่สูงถึง 400,000 ยูนิต

ซึ่งนักวิเคราะห์ประเมินว่าตลาดอาจต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 3 ปีในการฟื้นตัว เนื่องจากถูกกดดันด้วยปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ของเอเชีย และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวที่บั่นทอนกำลังซื้ออย่างรุนแรง

สอดคล้องกับมุมมองของ “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่ชี้ให้เห็นความชัดเจนของการชะลอตัวในฝั่งผู้ประกอบการ โดยในปี 2568 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 16,408 ยูนิต และในไตรมาสสุดท้ายมีการลดการเปิดตัวลงถึง 56% จากไตรมาสก่อนหน้า เพื่อหันไปให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกโครงการสร้างเสร็จผ่านกลยุทธ์ลดราคาและกำไรเพื่อรักษาดุลเงินสด

กูรูอสังหาฯ คนเดิม ยังมองว่า สิ่งที่ต้องจับตามองในปี 2569 คือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนกระทบต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน (Rejection Rate) และการใช้จ่ายระยะยาวของคนไทย ประกอบกับสุญญากาศทางการเมืองหลังการเลือกตั้งต้นปี 2569 

ดังนั้น ภายใต้แรงกดดันนี้ “สุรเชษฐ” คาดการณ์ว่าปี 2569 อาจเป็นปีที่ตลาดที่อยู่อาศัยแทบไม่มีการขยายตัว ความหวังเดียวที่พอจะขับเคลื่อนตลาดได้ยังคงเป็นกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่คาดว่าจะกลับมามากขึ้น

กลยุทธ์ทวนกระแส เมื่อ “เจ้าพ่อรถไฟฟ้า” มองเห็นช่องว่างในวิกฤติ

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางบรรยากาศที่ผู้เล่นส่วนใหญ่เลือก “ถอย” เพื่อรอดูทิศทาง กลับมีความเคลื่อนไหวครั้งใหญ่ที่สร้างแรงสั่นสะเทือนไปทั่ววงการ เมื่อ “คีรี กาญจนพาสน์” แห่งอาณาจักรบีทีเอส (BTS) ประกาศคัมแบ็กสู่วงการอสังหาฯ เต็มตัวในรอบ 30 ปี พร้อมบิ๊กโปรเจ็กต์ “บ้านชาวไทย” ทุ่มงบแสนล้านบาท ปักหมุดสร้าง 50,000 ยูนิตภายใน 2.5 ปี

ทว่านี่ไม่ใช่การเดินตามเกมการตลาดอสังหาฯ แบบเดิมที่เน้นขายความหรูหราหรือเก็งกำไร แต่คือการ “ถอดรหัส (D:CODE)” ความล้มเหลวของตลาดในปัจจุบันที่กำลังซื้อขาดตอน โดยคีรีเลือกที่จะอุดช่องว่างของกลุ่ม Real Demand ที่อยากมีบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate สูง) ด้วยโมเดลที่แทบจะทลายกำแพงการเข้าถึง อย่างการขายในราคา เริ่มต้น 1.6 ล้านบาท, ไม่ต้องวางเงินจอง, ไม่ต้องดาวน์ และราคาผ่อนที่ใกล้เคียงกับค่าเช่า

วิเคราะห์ Case Study ทำไมต้องเป็นตอนนี้?

หากวิเคราะห์อย่างมีชั้นเชิง การบุกของบีทีเอสครั้งนี้สะท้อนภาพชัดเจนว่า คีรีมองเห็น “Gap” ขนาดใหญ่ในตลาดที่ผู้อื่นมองข้าม 

1. การควบคุมต้นทุนที่ผู้เล่นรายอื่นทำไม่ได้: คีรีลงรายละเอียดตั้งแต่การใช้ที่ดินเดิมของบริษัท (Land Bank) ไปจนถึงการเจรจาต้นทุนวัสดุก่อสร้างด้วยตัวเอง เพื่อบีบราคาขายลงมาให้ต่ำพอที่คนชั้นกลาง-ล่างจะเข้าถึงได้ แต่ยังคงคุณภาพในทำเลศักยภาพอย่างศรีนครินทร์ (ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองเพียง 300 เมตร) และคลองหลวง
2. Financial Solution คือหัวใจ: การจับมือกับ ธอส. เพื่อแก้โจทย์ใหญ่เรื่องหนี้ครัวเรือน โดยใช้สูตร “ผ่อนบ้านในราคาเช่า” คือการดึงกลุ่มเป้าหมายออกจากวงจรการเช่าทิ้ง มาสู่การสะสมความมั่งคั่งในรูปทรัพย์สิน ซึ่งเป็นสิ่งที่ตลาดปัจจุบันขาดหายไป
3. กล้าทำในสิ่งที่คนอื่นกลัว: ในวันที่ผู้ประกอบการรายอื่นขยับหนีไปจับตลาดบนราคาเกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร จนเกิดการแข่งขันที่แออัด (Red Ocean) บีทีเอสกลับวกกลับมาที่ตลาดล่าง-กลาง (Blue Ocean) โดยใช้ความได้เปรียบด้าน "โครงสร้างพื้นฐาน" ที่ตนเองถือครองอยู่มาสร้าง Ecosystem ของการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์

เจาะลึกคอนเซ็ปต์ “บ้านชาวไทย” พลิกสูตรอสังหาฯ ให้คนไทยมีบ้านได้จริง

จากการเปิดตัวคอนเซ็ปต์ “บ้านชาวไทย” ต้องยอมรับว่านี่คือความเคลื่อนไหวที่สร้างปรากฏการณ์ให้กับวงการอย่างมาก ด้วยการออกแบบที่สวยงามและฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ชีวิตจริง ภายใต้สิทธิการถือครองแบบ ฟรีโฮลด์ (Freehold) ในราคาที่ถูกกว่าตลาดถึง 30% โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่ม First Jobber และผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพแต่เข้าถึงได้ยากในระบบปกติ 

จุดเด่นที่ทำให้โครงการนี้กลายเป็น Talk of the town ได้แก่ 

• เข้าถึงง่ายแบบเท่าเทียม ปลดล็อกภาระเงินก้อนด้วยเงื่อนไข ไม่ต้องมีเงินดาวน์ และให้เริ่มผ่อนชำระเมื่อเข้าอยู่อาศัยจริงเท่านั้น 
• Ready to Move: มอบห้องชุดแบบ Fully Furnished พร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้า เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการตกแต่งให้ผู้ซื้อ 
• ผ่อนถูกกว่าเช่า: อัตราการผ่อนชำระเริ่มต้นเพียง 6,000-7,000 บาทต่อเดือน และหากได้รับโปรโมชันจากสถาบันการเงินในช่วงแรก อาจผ่อนต่ำเพียง 3,000 บาทต่อเดือน 
• ทางเลือกที่หลากหลาย: มีห้องชุดให้เลือก 3 รูปแบบ ขนาด 30, 45 และ 60 ตร.ม. โดยมีที่จอดรถรองรับ 30% ตามที่กฎหมายกำหนด 

บ้านชาวไทย นำร่อง 2 ทำเลศักยภาพ มูลค่ารวมกว่า 20,000 ล้านบาท

• D:CODE SRI NAKARIN (ดี-โค้ด ศรีนครินทร์): คอนโดมิเนียม Low Rise 8 ชั้น บนเนื้อที่กว่า 42 ไร่ ตั้งอยู่ห่างจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีศรีเอี่ยม เพียง 200–300 เมตร ประกอบด้วยอาคารพักอาศัยไม่เกิน 23 อาคาร รวม 4,150 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท สำหรับขนาด 30 ตร.ม. 
• D:CRAFT KHLONG LUANG (ดี-คราฟท์ คลองหลวง): โปรเจกต์ยักษ์บนที่ดินกว่า 120 ไร่ ตรงข้ามมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต พัฒนาเป็นอาคารสูง 8 ชั้น ประมาณ 60 อาคาร รวม 7,500 ยูนิต ราคาเริ่มต้นเพียง 1.6 ล้านบาท สำหรับขนาด 30 ตร.ม.

“บ้านชาวไทย” จึงไม่ใช่แค่ชื่อโครงการ แต่คือกรณีศึกษาของการใช้ความกล้า (Boldness) และความพร้อมทางการเงิน (Liquidity) มาเป็นอาวุธในการพลิกวิกฤติอสังหาฯ ที่ซบเซา ให้กลายเป็นโอกาสทองของการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยครั้งแรกของคนไทย ในวันที่คนอื่นบอกว่า "เป็นไปไม่ได้"

“หัวใจสำคัญของโครงการ บ้านชาวไทย คือการทำให้คนสามารถผ่อนบ้านได้ในราคาที่ใกล้เคียงกับค่าเช่า แต่ได้ครอบครองทรัพย์สินเป็นของตนเอง ผ่านการทำงานร่วมกับสถาบันการเงิน เพื่อเปิดประตูสู่การเป็นเจ้าของบ้าน  ให้กับคนรุ่นใหม่ และผู้มีรายได้จำกัด แม้การลงทุนต้องมีกำไรเป็นเรื่องปกติ แต่โครงการนี้เราต้องการให้ที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ใกล้ระบบขนส่งมวลชน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยภูมิใจว่าเป็นนี่เป็นบ้านของตัวเองอย่างแท้จริง” คีรี กล่าว

ในขณะที่กูรูมองว่าปี 2569 คือปีแห่งการ “ประคองตัว” แต่สำหรับบีทีเอส นี่คือปีแห่งการ “ทุบกระดานใหม่” ซึ่งผลลัพธ์ของโครงการนำร่องที่ศรีนครินทร์ซึ่งจะเริ่มสร้างปลายปี 2569 นี้ จะเป็นคำตอบสำคัญว่า "โมเดลเปลี่ยนเมือง" ของเจ้าพ่อรถไฟฟ้า จะสามารถชุบชีวิตอสังหาฯ ไทยให้พ้นจากหล่มวิกฤติได้จริงหรือไม่

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney