เมืองที่โต กำลังทำให้คนตัว “เล็กลง” เมื่อราคาที่ดินกรุงเทพฯ แพง! แซงหน้ารายได้และเศรษฐกิจ

“เศรษฐกิจโตปีละ 2%แต่ราคาที่ดินโตปีละ 10%”

นี่คือสมการที่อาจอธิบาย “ความเหลื่อมล้ำเชิงพื้นที่” ที่ชัดที่สุดในประเทศไทย ภายใต้ ปัจจุบัน กรุงเทพฯ กำลังโตขึ้น แต่กลับไม่ใช่ สำหรับทุกคน เพราะเศรษฐกิจไทยยังเติบโตอย่างเชื่องช้า และรายได้คนทำงานเพิ่มปีละไม่กี่เปอร์เซ็นต์

ข้อมูลรายงานล่าสุด จาก คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เผยว่า ในช่วงที่ผ่านมา สิ่งที่หลายฝ่ายต่างพากันจับตามองอย่างใกล้ชิด ท่ามกลาง ภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง อาจทำให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯปรับตัวลดลง 

แต่กลับพบว่า ปัจจุบัน “ราคาที่ดิน” ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หรืออาจเรียกได้ว่า “ขึ้นแล้วขึ้นเลย” เพราะแลนด์ลอร์ด (เจ้าของที่ดิน) ส่วนใหญ่ยังคงมองว่าที่ดินในมือยังเป็นสิ่งที่มีค่าและมีราคา 

โดย ราคาที่ดินใจกลางเมืองกลับวิ่งแซงทุกกราฟเศรษฐกิจ และทำลายสถิติเดิมไปเรื่อยๆ  ล่าสุดที่ดินบนถนนวิทยุ เสนอขายพุ่ง ราคาทะลุ 4 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะก่อนหน้านี้ สถิติเดิม แสนสิริ ซื้อที่ ถ.สารสิน ไปในราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ,  AIA ซื้อที่ดินรัชดา 8 ไร่ ราคาเฉลี่ย 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา 

ในขณะที่มนุษย์เงินเดือน 25,000 บาทต่อเดือนต้องทำงานเกือบ 13 ปีเต็ม ถึงจะซื้อได้แค่ “หนึ่งตารางวา” เท่านั้น คำถามคือ เมืองนี้ยังเหลือพื้นที่ให้คนธรรมดาอยู่อีกไหม? ขณะที่ในปี 2569 คอลลิเออร์ส ฯ ยังคาดว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ชั้นใน จะยังคงปรับขึ้นต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 10% ต่อปีโดยไม่มีสัญญาณว่าจะหยุด 

ทั้งนี้ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ชี้ว่า ภาวการณ์ปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูง จะยังเป็นปัญหาต่อเนื่องในกรุงเทพฯ และเป็นประเด็นที่ค่อนข้างน่าจับตามองอย่างใกล้ชิด 

“หากราคาที่ดินยังคงมีการปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่อง แบบไม่มีที่สิ้นสุดนั้น ย่อมหมายความว่า ผู้พัฒนาก็ยังคงต้องแบกรับกับปัญหาต้นทุนที่ค่อนข้างสูง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอนว่า ผู้บริโภคต้องเจอกับราคาของสินค้าที่ราคาสูงเกินว่าจะที่ซื้อหาได้” 

เมืองที่โตด้วยอสังหาฯ แต่คนกลับถอยหลัง

ราคาที่ดิน ที่ไต่ขึ้นไม่หยุด กำลังเดินสวนทางกับตลาดบ้านของคนทั่วไป เจาะผลสำรวจจาก SCB EIC Real Estate Survey 2025 (ธนาคารไทยพาณิชย์) พบว่า “กำลังซื้อบ้าน” ของคนไทย ฟื้นตัวช้าเพราะรายได้โตไม่ทันราคาบ้าน และเผชิญแรงกดดันจาก

• ดอกเบี้ยที่สูงสุดในรอบ 10 ปี
• ราคาบ้านและต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
• ภาระหนี้สินเดิมของผู้กู้

ซึ่งครั้งหนึ่ง ดร.ยุ้ย - เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ แห่ง “เสนา ดีเวลลอปเม้นท์” เคยกล่าวว่า 90% ของคนที่อยากซื้อบ้าน ต้องกู้แบงก์ แต่ตอนนี้ เดินมาร้อยคน กู้ได้แค่สี่สิบ  เพราะคนส่วนใหญ่มี “หนี้เดิม” ติดตัว ทั้งหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล จึงไม่มีวงเงินเหลือให้กู้บ้านใหม่ กลายเป็น “ความฝันค้างคา” ที่แม้ธนาคารอยากปล่อยกู้ ผู้ซื้อก็ไม่มีศักยภาพพอจะรับหนี้ระยะยาวได้

สถิติจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ยังพบว่า ในช่วง ครึ่งแรกปี 2568 ยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านทั่วประเทศลดลง ถึง 11.2% เมื่อเทียบปีก่อน และคาดว่าจะชะลอต่อเนื่องในปี 2569

เมื่อสมการบ้านแพง + ดอกเบี้ยสูง + รายได้โตช้า สิ่งที่ตามมาคือ “การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมอยู่อาศัย”คนรุ่นใหม่จำนวนมาก เริ่มไม่ฝันถึง “บ้าน” อีกต่อไป แต่เลือก “เช่าชีวิตอยู่เมือง” แทนการ “ซื้อชีวิตอยู่นอกเมือง” เกิดเป็นเศรษฐกิจรูปแบบใหม่ที่เรียกว่า Rent Economy หรือ เศรษฐกิจที่คนจ่ายเพื่อใช้ แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของคนอยากอยู่ใกล้โอกาส ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ที่ทำงาน แต่ต้องยอมจ่ายค่าเช่าที่พุ่งขึ้นทุกปี

โดยงานวิจัยของ NIDA Poll ยังเผยว่า คนอายุ 25–35 ปี กว่า 68% เลือก “เช่าที่อยู่” มากกว่า “ซื้อบ้าน” เพราะไม่อยากมีหนี้ระยะยาว และต้องการความคล่องตัวในการทำงาน ขณะที่ “เจ้าของที่ดิน” กลับทำรายได้จากค่าเช่ามากขึ้นเรื่อยๆ ช่องว่างระหว่าง “คนถือครองที่ดิน” กับ “คนอยากครอบครองชีวิต” จึงขยายออกทุกปี

 เศรษฐกิจที่โตช้า เมืองที่โตเร็ว

เมื่อที่ดินขึ้นปีละ 10% แต่เศรษฐกิจโตเพียงปีละ 2% แต่รายได้คนไทยเฉลี่ยเพิ่มปีละไม่ถึง 3% สิ่งที่กำลังเกิดขึ้น คือ “เมืองที่โตกว่าคน”เมืองที่ยิ่งพัฒนา คนเล็กลงเรื่อยๆ เมืองที่บ้านกลายเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน มากกว่าที่อยู่อาศัย

คำถามคือ เรากำลังสร้าง “เมืองเพื่อใคร”? เมืองเพื่อคนที่มีที่ดินอยู่แล้ว หรือเมืองเพื่อคนที่อยากมีบ้านหลังแรกในชีวิต? และก็อาจแปลได้ว่า เมืองที่มีตึกสูงมากขึ้น ไม่ได้แปลว่า “คุณภาพชีวิต” ของคนในเมืองดีขึ้น เพราะในขณะที่กรุงเทพฯ ส่องแสงเจิดจ้าในยามค่ำคืน ยังมีอีกหลายคนที่นั่งคำนวณ “ความฝันที่จะมีบ้าน” แล้วพบว่า…มันไกลออกไปทุกปี

บางที... ปัญหาเรื่องบ้าน อาจไม่ใช่แค่เรื่องของเงินแต่คือคำถามใหญ่ของ “สิทธิ์ในการอยู่อาศัยอย่างเป็นธรรม”ในประเทศที่ที่ดินกลายเป็นเครื่องชี้วัดความเหลื่อมล้ำ มากกว่าความมั่นคงในชีวิตคนธรรมดา.

ที่มา : นิด้าโพล , ธปท. ,คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ,ธนาคารไทยพาณิชย์ 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney