ถอดรหัส 20 ปี ตลาดคอนโดฯ 2.4 ล้านล้าน จากยุคทอง สู่ ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ตัวแปรสะท้อน “เศรษฐกิจไทย”
Date Time: 16 ต.ค. 2568 17:19 น.
“Summary“
จากยุคทองที่ใครๆ ก็อยากมีคอนโดฯ ไปจนถึงวันที่ยูนิตเหลือขายล้นตลาด เจาะการเดินทางของตลาดคอนโดฯ 20 ปี ผ่านอะไรมาบ้าง?และทางรอดในสมรภูมิใหม่ อยู่ตรงไหน เมื่ออสังหาฯเป็นเครื่องสะท้อนเศรษฐกิจไทย
จะเชื่อไหมว่า ในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา (ปี 2549 -2568) ทั่วกรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 667,000 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 2.4 ล้านล้านบาท ตัวเลขนี้ไม่เพียงสะท้อน ความคึกคักของ “เมืองหลวง” แต่ยังเผยวงจรเศรษฐกิจที่หมุนตามอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจนอีกด้วย
Thairath Money เจาะข้อมูลรายงานสำคัญของ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ตลอด 20 ปีที่ผ่านมา การเดินทางของคอนโดฯไทย จาก “ยุคทอง” สู่ “ยุคโอเวอร์ซัพพลาย” มีจุดเปลี่ยนสำคัญที่ต้องจดจำ
ปี 2549–2551 : วิกฤติซับไพรม์
วิกฤติการเงินโลกทำให้ธนาคารไทยเข้มงวดสินเชื่อ ผู้พัฒนาเล็กๆ ชะลอโครงการ แต่กลายเป็นช่วง “รีเซตตลาด” ที่คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าเริ่มบูม จุดเริ่มต้นของคอนโดฯเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคนเมือง
2553 : วิกฤติการเมือง ความเชื่อมั่นคือหัวใจตลาด
เหตุสลายการชุมนุมทำให้ความเชื่อมั่นผู้ซื้อหายไปในพริบตา โครงการกลางเมืองหยุดชะงัก แต่ชานเมืองยังเดินได้ แสดงให้เห็นว่า “เมืองใหญ่ไม่ปลอดภัยเสมอไป”
2554 : น้ำท่วมใหญ่ คอนโดฯ กลายเป็น Safe Haven
น้ำท่วมทำลายบ้านแนวราบรอบนอก แต่กลับดันดีมานด์คอนโดในเมืองให้พุ่ง คนเริ่มมองคอนโดเป็น “บ้านสำรอง” และ “ที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยกว่า”
2557 : รัฐประหาร ตลาดนิ่งชั่วคราว แต่ไม่ล้ม
ผู้ซื้อรอดูสถานการณ์ แต่พอการเมืองนิ่ง โครงการแนวรถไฟฟ้ากลับฟื้นแรง บทเรียนคือ “ถ้าโครงสร้างพื้นฐานยังเดินหน้า ตลาดก็ยังมีลมหายใจ”
2559–2561 : ยุคทอง – สร้างกันจนล้น
ตลาดพีคสุดในรอบ 20 ปี เปิดขายกว่า 160,000 ยูนิต นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจีน เข้ามาแรง แต่เมื่อพึ่งต่างชาติเกินไป ความร้อนแรงก็เริ่มกลายเป็นฟองสบู่
2562 : มาตรการ LTV จุดสะดุดของฟองสบู่
แบงก์ชาติคุมสินเชื่อบ้านหลังที่สอง นักลงทุนกู้ยาก ยอดขายตก สต็อกล้น ผู้พัฒนาต้องลดราคา และหันจับผู้ซื้อจริงแทน ตลาดเริ่มรู้ว่า “ขายได้ไม่เท่ากับขายได้กำไร”
2563–2564 : โควิด จุดต่ำสุดของรอบ 15 ปี
ต่างชาติหาย กำลังซื้อในประเทศอ่อน ธนาคารเข้มสินเชื่อ ผู้พัฒนาหลายรายต้องลดราคาลง 10–30% และพักการเปิดโครงการใหม่ ตลาดเข้าสู่ยุค “อยู่รอดก่อนกำไร”
2565–2568 : ยุค Long Covid เศรษฐกิจโตช้า หนี้ครัวเรือนสูง
อัตรากู้ไม่ผ่านพุ่ง คนชั้นกลางซื้อลำบาก ตลาดซึมยาว ดีเวลอปเปอร์หันไปแนวราบ หรือขยายสู่เมืองท่องเที่ยวแทนกรุงเทพฯ สมรภูมิใหม่ไม่ใช่ “ใครสร้างเยอะกว่า” แต่คือ “ใครปรับตัวได้ไวกว่า”
นี่คือจุดเปลี่ยนที่ทำให้ผู้พัฒนาบางส่วนเริ่มตระหนักว่า “การสร้างมากไม่ใช่คำตอบ” อีกต่อไป
โครงสร้างเมืองที่เปลี่ยน: จากศูนย์กลางเดียว สู่ “มหานครหลายศูนย์”
“ ภัทรชัย ทวีวงศ์ ” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ชี้ว่า กรุงเทพฯ กำลังเคลื่อนตัวจาก Single-core city ไปสู่ Polycentric city หรือเมืองที่มีหลายศูนย์กลางเศรษฐกิจ
- จากสาทร สีลม สุขุมวิท ขยายสู่ “บางนา-ศรีนครินทร์”, “พระราม 9 -รามคำแหง”, “รังสิต-ดอนเมือง”
- แนวรถไฟฟ้ากลายเป็นเส้นเลือดใหญ่ของเมือง
- ทำเลชานเมืองมีบทบาทมากขึ้น เพราะราคายังเข้าถึงได้ แต่เชื่อมระบบรางได้รวดเร็ว
นี่คือการเปลี่ยนโฉมพฤติกรรมอยู่อาศัยของคนเมือง ที่ไม่ได้มอง “ระยะทาง” เป็นอุปสรรคอีกต่อไป
ตลาดที่สะท้อนเศรษฐกิจจริง
ในสายตาของนักวิเคราะห์อสังหาฯ “ภัทรชัย” อธิบายต่อว่า คอนโดมิเนียมเป็น “เครื่องชี้วัดอุณหภูมิเมือง” ที่แม่นยำมากที่สุดอย่างหนึ่ง เพราะเมื่อเศรษฐกิจร้อนแรง การลงทุนอสังหาฯ จะพุ่งตาม แต่เมื่อเศรษฐกิจสะดุด อสังหาฯ ก็จะชะลออย่างเห็นได้ชัด
ทำให้ 20 ปีที่ผ่านมา เราจึงเห็นร่องรอยของทุกเหตุการณ์ใหญ่ในตลาดนี้ ตั้งแต่วิกฤติซับไพรม์ (2008), ม็อบการเมือง, น้ำท่วมใหญ่, มาตรการ LTV, ไปจนถึงโควิด-19 ทุกวิกฤติทิ้งรอยแผลไว้บนยอดขายและราคาคอนโดฯ ในบางทำเล จนอาจกล่าวได้ว่า อสังหาฯ ไม่เคยหลุดจากเศรษฐกิจอย่างแท้จริง
โครงสร้างราคา ภาพสะท้อนช่องว่างชนชั้นกลาง
ในเชิงราคา คอลลิเออร์ส พบหลายประเด็นสำคัญ
- คอนโดฯ 66% ของตลาดทั้งหมด อยู่ในระดับไม่เกิน 100,000 บาท/ตร.ม.
- อีก 21% อยู่ระหว่าง 100,001–150,000 บาท/ตร.ม.
- ส่วนคอนโดฯ หรูระดับ 200,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป มีเพียง 8% ของตลาด
แต่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง และบางโครงการทะลุ 1,000,000 บาท/ตร.ม. ไปแล้ว
ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่แค่ “ตลาดแตกชั้น” แต่ยังสะท้อนช่องว่างเศรษฐกิจของคนเมืองคนส่วนใหญ่ยังพึ่งพาสินเชื่อเต็มร้อย ขณะที่คอนโดฯ หรูกลายเป็นสินทรัพย์ทางเลือกของคนรวยและนักลงทุนต่างชาติ
จากยุค “ขายขาด” สู่ “สร้างรายได้ระยะยาว”
ตลาดวันนี้กำลังเคลื่อนจากแนวคิด for sale ไปสู่ for income generation เพราะดีเวลอปเปอร์เริ่มมองว่า “แค่ขายหมดไม่พอ” ต้องบริหารสินทรัพย์ให้สร้างรายได้ต่อเนื่อง เทรนด์ใหม่จึงเกิดขึ้น เช่น
- Co-living Space สำหรับคนรุ่นใหม่ที่เน้นแชร์ชีวิต
- Serviced Condominium เสมือนโรงแรม เหมาะกับชาวต่างชาติหรือคนทำงาน
- Long-term Rental Model หรือโมเดลเช่าระยะยาวที่บริหารโดยมืออาชีพ
ทั้งหมดนี้สอดคล้องกับเศรษฐกิจแบบ “Sharing Economy” ที่คนรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับ “การเข้าถึง” มากกว่า “การเป็นเจ้าของ”
อนาคต สมรภูมิใหม่ที่วัดกันด้วย “คุณภาพและความยั่งยืน”
คอลลิเออร์สประเมินอีกว่า ทศวรรษหน้า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนจากการแข่งด้าน “จำนวน” สู่การแข่งด้าน “คุณภาพ” อย่างแท้จริง ซึ่งจุดแข็งของผู้พัฒนาในยุคหน้า คือ …
- Smart Living & Sustainable Design การออกแบบที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อมและเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน
- บริการหลังการขายแบบครบวงจร (One-stop Service) เช่น ระบบบริหารอาคารแบบโรงแรม
- ทำเล TOD (Transit-Oriented Development) ที่เกาะแนวรถไฟฟ้า ซึ่งจะกลายเป็นเมืองศูนย์รวมของอยู่อาศัย-ค้าปลีก-สำนักงาน
ขณะกลุ่มผู้ซื้อหลักในอนาคตคือ Gen Y–Gen Z ที่มอง “บ้าน” เป็นพื้นที่ชีวิต มากกว่าสินทรัพย์ลงทุน ทั้งหมดจึงอาจกล่าวได้ว่า 20 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม ไม่ได้บอกแค่เรื่องอสังหาฯ แต่มันกำลังเล่า “ชีพจรของเศรษฐกิจเมืองหลวง” จากยุคที่ทุกคนอยากเป็นเจ้าของ มาสู่ยุคที่คนอยากใช้ชีวิตอย่างยืดหยุ่น จากการสร้างเพื่อขาย มาสู่การสร้างเพื่ออยู่รอด และจากการแข่งกันจำนวน มาสู่การแข่งกันคุณภาพ และจะกลายเป็นเครื่องสะท้อนว่า เศรษฐกิจไทยกำลังเข้าสู่ช่วงปรับสมดุลครั้งใหญ่ จากความร้อนแรงที่เคยพาให้เติบโตเร็วเกินจริง สู่การเติบโตที่ “ช้ากว่า แต่ยั่งยืนกว่า” นั่นเอง
ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่
ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ https://www.facebook.com/ThairathMoney
Author
