หมดยุคทอง อพาร์ตเมนต์-หอพัก นักศึกษาน้อยลง คนทำงานถูกเลิกจ้าง ธุรกิจเสือนอนกินกำลังเปลี่ยนทิศ

ใครที่เคยเติบโตมาในยุคที่ "อสังหาฯ เพื่อเช่า" คือการลงทุนที่การันตีผลตอบแทน อพาร์ตเมนต์และหอพักใกล้สถานศึกษา นับเป็นทำเลทองที่ไม่มีวันตาย แต่ภาพความรุ่งเรืองนั้นกำลังเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เมื่อข้อมูลวิจัยล่าสุดจากธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH Bank) ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้า และตั้งคำถามว่า “อสังหาฯ ทำเลทอง” ในวันวาน จะยังเป็น "ขุมทรัพย์" ในวันนี้ได้จริงหรือ?

ทำเลทองที่กำลังถูกท้าทาย  อพาร์ตเมนต์ใกล้สถาบันศึกษา

รายงานวิจัยของ LH Bank ชี้ชัดว่า แนวโน้มธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในระยะ 1 ปีข้างหน้าอยู่ในระดับ “Negative” โดยเฉพาะกลุ่มที่เคยเป็นดาวเด่นอย่างอพาร์ตเมนต์ใกล้สถานศึกษา แม้จะเคยเป็นทำเลที่มั่นใจได้ว่ามีผู้เช่าเต็มตลอด แต่ปัจจุบันกลับต้องเผชิญกับ ความต้องการอยู่อาศัยที่น้อยลง  และ การแข่งขันที่รุนแรง ซึ่งสาเหตุหลักไม่ได้มาจากเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องที่ลึกซึ้งกว่านั้น...

จากข้อมูลพบว่า ปัจจัยสำคัญมาจาก โครงสร้างประชากรของประเทศไทยที่เปลี่ยนไปสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ อัตราการเกิดที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้จำนวนประชากรวัยเด็กและวัยแรงงานลดลงตามไปด้วยโดยตรง ทำให้จำนวนนักศึกษาซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของอพาร์ตเมนต์กลุ่มนี้มีแนวโน้มลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ คำถามคือ ในเมื่อ "คนน้อยลง" อพาร์ตเมนต์ที่สร้างมาเพื่อรองรับ "คนจำนวนมาก" จะยังสามารถทำกำไรได้ดีเหมือนในอดีตหรือไม่?

ย่านธุรกิจก็ไม่รอด  เมื่อการจ้างงานลดลงและความต้องการเช่าหดตัว

หากคิดว่าย้ายทำเลมาลงทุนในย่านธุรกิจที่เน้นกลุ่มวัยทำงานจะปลอดภัยกว่า รายงานของ LH Bank กลับฉายภาพที่น่ากังวลไม่แพ้กัน อพาร์ตเมนต์กลุ่มนี้กำลังเผชิญกับแรงกดดันจาก ภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูง ทั้งในและต่างประเทศ ส่งผลให้หลายบริษัทต้อง ลดการจ้างงาน เพื่อควบคุมต้นทุน นอกจากนี้ การนำ เทคโนโลยีและเครื่องจักรมาใช้แทนแรงงานคน ก็ทำให้ความต้องการที่พักอาศัยของกลุ่มคนทำงานลดลงโดยตรง

ตัวเลขที่สะท้อนภาพชัดเจนคือ การขอใบอนุญาตก่อสร้างอพาร์ตเมนต์และหอพักทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2568 หดตัวลง 6.4%  โดยเฉพาะใน กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เคยเป็นแชมป์การขออนุญาตฯ ในปี 2567 ที่ขยายตัวได้ถึง 38.7% แต่กลับ หดตัวลงถึง 51.4% ในช่วงต้นปี 2568 ซึ่งนี่เป็นสัญญาณที่บอกเราว่า นักลงทุนเองก็เริ่มมองเห็นความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในตลาดนี้แล้ว

การออกใบอนุญาตก่อสร้างอพาร์ทเมนต์และหอพัก (กทม.-ปริมณฑล)

• ปทุมธานี  - 62.6%
• กทม. -61.4%
• สมุทรสาคร + 71%
• สมุทรปราการ -53.1%
• นครปฐม +38.8%
• นนทบุรี -52.8%

ทางออกธุรกิจอยู่ตรงไหน?

ท่ามกลางภาพรวมที่ดูไม่สดใส ยังมีธุรกิจหนึ่งที่สามารถเติบโตสวนทางได้ นั่นคือ ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะ นักท่องเที่ยวและกลุ่ม Workation & Digital Nomad ที่ต้องการที่พักพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน แต่ก็ต้องแลกมากับการแข่งขันที่ดุเดือดกับโรงแรมและคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า

บทเรียนจากข้อมูลวิจัยของ LH Bank ชิ้นนี้ จึงไม่ใช่แค่การชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มตลาด แต่ยังเป็นการเตือนให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน การลงทุนแบบเดิมที่มองแค่ "ทำเล" อาจไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องลงลึกถึงการ วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมาย สร้าง จุดเด่นที่แตกต่าง และให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรับมือกับ ระยะเวลาคืนทุนที่ยาวนานขึ้น และ อัตราผลตอบแทนที่มีแนวโน้มลดลง

ส่วน คำถามสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังสนใจในธุรกิจนี้คือ ในเมื่อยุคทองของอพาร์ตเมนต์แบบเดิมกำลังสิ้นสุดลง คุณจะปรับกลยุทธ์อย่างไรเพื่อหาโอกาสในตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ และคุณมองเห็น "ทำเลทอง" รูปแบบใหม่ที่ซ่อนอยู่หรือไม่ 

ที่มา : วิจัยธนาคารแลนด์แอนด์เฮ้าส์

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney