อสังหาฯไทย โอเวอร์ซัพพลาย อีก6 ปี ก็อาจขายไม่หมด เศรษฐกิจ “ซบเซา” หนี้ต่อรายได้คนไทย สูงกว่า 200%

ถ้า“ราคาบ้าน” ในประเทศไทย ยังไม่ปรับลดลงตามกลไกตลาด ในที่สุด อาจสร้างแรงกระเพื่อมที่รุนแรง และยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้ แต่ถ้าราคาลงแรง ก็อาจกระทบเป็นลูกโซ่ต่อภาคเศรษฐกิจเช่นกัน 

นี่คือ คาดการณ์สำคัญ จากรายงานล่าสุดของ KKP Research ที่เปิดข้อมูลชวนตั้งคำถาม “อสังหาฯ ไทยจะซึมยาวอีกแค่ไหน?” หลังประเมินแล้วว่า การหดตัวของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่ปัญหาระยะสั้น และ กำลังสะท้อนถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่เปลี่ยนไป 

แม้ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย จะประกาศลดดอกเบี้ย และ มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV (อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน) แต่ก็อาจจะไม่เพียงพอที่จะพลิกฟื้นวิกฤติครั้งนี้ได้ 

อสังหาฯไทย วิกฤติขนาดไหน ?

Thairath Money ถอดประเด็นสำคัญ จากรายงานดังกล่าว พบ 1 ในปัญหาหลักของอสังหาฯไทย ในตอนนี้ คือ ภาวะ ”โอเวอร์ซัพพลาย” ที่ซัพพลายจากโครงการเปิดใหม่ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ 

ข้อมูลจาก KKP Research ระบุว่า ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์เหลือขายกว่า 200,000 ยูนิต ซึ่งอาจต้องใช้เวลาถึง 6 ปีในการระบายออก ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการก็ยังคงทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ ส่งผลให้ตลาดยิ่งอิ่มตัว

• ความต้องการซบเซา เพราะเศรษฐกิจถดถอย

แม้เศรษฐกิจไทยยังมีแนวโน้มขยายตัวที่ 2.3%-2.7% ในปีนี้ แต่ KKP Research เตือนว่า ตัวเลข GDP อาจไม่สะท้อนความเป็นจริงของภาวะเศรษฐกิจ เพราะการเติบโตส่วนใหญ่มาจากภาคท่องเที่ยว ขณะที่ภาคการผลิตหดตัวติดต่อกันถึง 9 ไตรมาส ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อภาคครัวเรือนอ่อนแอ

• หนี้ครัวเรือนสูงเป็นประวัติการณ์ - รายได้ไม่โตตาม

ปัญหาเชิงโครงสร้างที่สำคัญอีกประการคือ หนี้ครัวเรือนไทยที่พุ่งสูงถึง 90% ของ GDP และหากวัดเทียบกับรายได้ครัวเรือน หนี้ต่อรายได้ของคนไทยทะลุ 200% แล้ว ซึ่งหมายความว่าคนไทยโดยเฉลี่ยมีหนี้มากกว่ารายได้ถึง 2 เท่า นับเป็นภาระทางการเงินที่กดดันกำลังซื้อและส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

• ราคาบ้านอาจปรับตัวลง – ตลาดอสังหาฯ เสี่ยงซึมยาว

ทั้งนี้ จากซัพพลายส่วนเกิน และ ภาวะกำลังซื้อที่ลดลง ราคาบ้านมีแนวโน้มที่จะปรับลดลงตามกลไกตลาด แม้ว่าปัจจุบันยังไม่มีสัญญาณร่วงลงอย่างชัดเจน แต่พบว่าผู้พัฒนาโครงการเริ่มแข่งขันด้านราคาและลดกำไรต่อหน่วยลงเรื่อยๆ นอกจากนี้ อัตราการประเมินราคาบ้านจากภาคธนาคารก็เริ่มชะลอตัว สะท้อนว่าราคาตลาดอาจเข้าสู่จุดเปลี่ยน

ขณะข้อคำถามสำคัญ ที่ KKP Research ชวนเปิดประเด็น คือ หากเป็นเช่นนี้ไปเรื่อยๆ ประเทศไทย อาจเสี่ยงซ้ำรอยญี่ปุ่นยุคฟองสบู่แตก?

โดยมีการเปรียบเทียบสถานการณ์อสังหาฯ ไทยกับกรณีญี่ปุ่นที่เผชิญกับ "ทศวรรษที่สูญหาย" หลังจากฟองสบู่แตกในช่วงปี 1990 โดยชี้ว่าไทยอาจเข้าสู่ "วัฏจักรสินเชื่อขาลง" เนื่องจากธนาคารระมัดระวังในการปล่อยกู้มากขึ้น หากราคาบ้านลดลงต่อเนื่อง อาจเกิดผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อภาคเศรษฐกิจเช่นกัน 

ขณะมาตรการกระตุ้น เช่น การปรับเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ช่วยให้ผู้กู้บางกลุ่มสามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มราคาสูง แต่อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มบ้านราคาปานกลางถึงล่าง ธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน

ซึ่ง KKP Research เสนอทิ้งท้ายว่า การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวต้องอาศัย 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่

• การเพิ่มรายได้ประชาชน – เศรษฐกิจต้องเติบโตแบบกระจายรายได้มากขึ้น เพื่อให้กำลังซื้อของคนไทยกลับมาแข็งแกร่ง
• การดึงนักลงทุนและแรงงานต่างชาติ – การเปิดเสรีการถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติอย่างรอบคอบ อาจช่วยพยุงตลาด แต่ต้องมีมาตรการควบคุมเพื่อไม่ให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงเกินไปสำหรับคนไทย

ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ดีมานด์ที่อ่อนแอ และภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีมาตรการระยะยาวที่แก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง ตลาดอาจเข้าสู่ภาวะซบเซายาวนาน และอาจต้องใช้เวลานานหลายปีกว่าจะกลับมาฟื้นตัว

ที่มา : KKP Research 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney