คนไทยกู้ซื้อคอนโดฯ ไม่ผ่านพุ่ง! ดันสต๊อกเหลือขายค้าง 2 แสนหน่วย ขณะ ชาวพม่า ลงทุนอสังหาฯไทย เพิ่ม!

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผยข้อมูลว่า สงคราม ภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว วิกฤติหุ้นกู้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย และ ยอดธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปีนี้ อยู่บนความท้าทาย โดยเฉพาะ ตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งได้รับผลกระทบ จากกลุ่มผู้ซื้อในระดับกลาง-ล่างยังมีปัญหาในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย 

เปิดชุดข้อมูลสำคัญ พบว่า ความต้องการในตลาดลดลง สวนทางกับโครงการที่มีเหลืออยู่ในตลาด สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดฯ กำลังอยู่ในสภาวะตึงตัว โดยเฉพาะ กลุ่มคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีปัจจัยความเสี่ยงในด้านกำลังซื้อที่ถดถอยค่อนข้างสูง 

เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นทำให้ต้องถูกปฏิเสธในการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ ผนวกกับโครงการเดิมที่ยังไม่ได้รับการระบายออกจากตลาด ส่งผลให้โครงการในระดับดังกล่าว เหลือค้างในประมาณ 50% ของโครงการที่เหลือขายทั้งหมด 

อสังหาฯ ไทย เผชิญ กำลังซื้อถดถอย-ยื่นกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน 

ซึ่งจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ส่งผลให้ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาวะปัจจุบันถดถอยลง 2.1% และพยายามปรับตัวเพื่อรับมือกับสถานการณ์ ผ่านการชะลอการเปิดโครงการในระดับราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้าน น้อยลงและเลือกเปิดขายโครงการในระดับราคากลาง-บนมากขึ้น (3.5 ล้านขึ้นไป) เพื่อจับกลุ่มกำลังซื้อที่ไม่มีปัญหาในด้านสินเชื่อ โดยจะเน้นกลุ่มที่มีรายได้ระดับกลาง-บนขึ้นไป ทั้งยังปรับกลยุทธ์การขายเพื่อช่วยพยุงโครงการในระดับล่างให้สามารถระบายออกได้เร็วที่สุด

"ตลาดกลาง-ล่างคาดว่าจะฟื้นตัวได้ช้ากว่ากลุ่มอื่น จากปัจจัยความเสี่ยงในด้านกำลังซื้อที่อาจจะถดถอยเนื่องจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่ค่อนข้างสูงรวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อาจทำให้การยื่นสินเชื่อได้วงเงินที่น้อยกว่าราคาซื้อ-ขาย"

ท่ามกลาง จำนวนคอนโดฯ เหลือขาย ณ ปัจจุบันมีประมาณ 200,000 กว่าหน่วย ซึ่งอาจต้องใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี ในการระบายออกไปให้หมด โดยที่ต้องไม่มีซัพพลายใหม่ๆ เข้ามาเติมอีก เนื่องจากช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา มีจำนวนซัพพลายเปิดขายใหม่สะสม ทั้งหมด 747,357 หน่วย ส่วนดีมานด์ความต้องการ อยู่ที่ 529,089 หน่วย

ซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มคนไทยที่มีรายได้คงที่และไม่มีปัญหาด้านสินเชื่อ โดยจะซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยหรือเก็บไว้ลงทุนปล่อยเช่า โดยจะเลือกทำเลที่มีศักยภาพที่สามารถทำกำไรได้ในอนาคต 

แนวโน้ม ชาวต่างชาติ ลงทุนอสังหาฯ เพิ่มขึ้น ชูเป็น สินทรัพย์กระจายความเสี่ยง 

นอกจากนี้ยังมีกลุ่มชาวต่างชาติอย่าง สิงคโปร์ ฮ่องกง และพม่าที่หันเข้ามาลงทุน อันเนื่องมาจากความขัดแย้งทางการเมือง จึงเป็นเหตุผลที่ชาวพม่าเริ่มซื้อคอนโดมิเนียมในไทยบางส่วนเพื่อเก็บไว้เป็นสินทรัพย์เพื่อกระจายความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดยระดับราคาที่กลุ่มซื้อชาวพม่าให้ความสนจะอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่ยังไม่เข้ามาลงทุนเยอะในช่วงนี้ เนื่องจากเศรษฐกิจในจีนเองที่ยังคงชะลอตัวอยู่

สำหรับแนวโน้ม ราคาอสังหาฯ ปี 2567 ไนท์แฟรงค์ คาดว่า คอนโดฯ ที่อยู่ในระหว่างการขายหรือสร้างเสร็จคาดว่าจะยังคงไม่มีการปรับราคาขึ้นมากนัก ในขณะที่ราคาขายของคอนโดฯ ที่จะเปิดใหม่ในปีนี้ มีแนวโน้มว่าราคาขายจะสูงขึ้นในทุกระดับ โดยปัจจัยที่จะทำให้เกิดการปรับราคา เช่น ราคาที่ดิน ราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงาน ค่าน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยที่ยังมีทิศทางอยู่ในระดับสูง เป็นต้น 

ที่มา : ไนท์แฟรงค์