มองหาบ้านต้องรู้! “ผังเมืองใหม่” เรื่องใกล้ตัว เมื่อคิดซื้อบ้านยุคนี้ ลดเสี่ยง ทำเลอาจถูกเวนคืน

มีรายงานข่าวให้เห็นบ่อยๆ ว่า ซื้อบ้านผิด ...ชีวิตเปลี่ยน ไม่ว่าจะเป็นปัญหาความขัดแย้งกับเพื่อนบ้าน, ฝ้าพัง กำแพงทรุด หรือแม้แต่การซื้อบ้านที่ไม่รู้ประวัติความเป็นมา ก่อเกิดทั้งเรื่องหลอน และปัญหาทางคดีความ 

แต่ 1 ในข้อมูลพื้นฐานที่ควรรู้! ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านยุคนี้ อาจเป็นเรื่องของความรู้ความเข้าใจถึง “ผังเมือง” ที่กำลังจะเปลี่ยนไปด้วย ของพื้นที่กรุงเทพมหานคร 

หลังจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) โดยสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง ได้ดำเนินโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อจัดทำผังเมืองรวมให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ สิ่งแวดล้อม และการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งคาดว่าร่างผังเมืองใหม่นี้จะประกาศใช้ได้ภายในปี 2568 

“ร่างผังเมืองใหม่” สำคัญอย่างไร? เมื่อต้องซื้อบ้าน 

ทั้งนี้ หากมองผิวเผินหลายคนอาจคิดว่า “ผังเมือง” เป็นเรื่องไกลตัว และไม่ได้ให้ความสนใจมากนัก แต่แท้จริงแล้วการจัดทำผังเมืองเป็นเรื่องใกล้ตัวกว่าที่คิด และยังมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้บริโภคที่วางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งผู้ที่วางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในที่ดินของตนเองอีกด้วย

ข้อมูลจาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ แพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุ แม้การจัดทำร่างผังเมืองใหม่ครั้งนี้ ถือเป็นวาระสำคัญที่จะช่วยพัฒนาเมืองหลวงของไทยให้เติบโตได้อย่างเต็มศักยภาพ และเติบโตได้อย่างยั่งยืนในทุกมิติ แต่ผู้บริโภคควรศึกษาทำความเข้าใจและมีส่วนร่วมเพื่อรักษาสิทธิในที่อยู่อาศัยของตนเองและครอบครัว ซึ่งสำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านนั้น มี 5 เรื่องใหญ่ๆ ที่ควรพิจารณา ดังนี้ 

1. หลีกเลี่ยงการอยู่ใกล้โรงงาน คลายความกังวลใจ 

ผู้บริโภคควรศึกษาว่าทำเลที่ต้องการซื้อบ้าน/คอนโดฯ นั้นอยู่ในที่ดินประเภทอุตสาหกรรม หรือเคยเป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรมมาก่อนจะโดนปรับผังเมืองให้เป็นประเภทที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมหรือไม่ ซึ่งอาจจะมีโรงงานเดิมตั้งอยู่ก่อนที่จะมีโครงการบ้านจัดสรร/คอนโดฯ ไปสร้างทีหลัง 

โดยควรหลีกเลี่ยงการเลือกที่อยู่อาศัยในทำเลเหล่านี้ เพื่อลดความเสี่ยงของผลกระทบจากการรั่วไหลของสารเคมี หรืออุบัติเหตุต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ถือเป็นวิธีป้องกันที่ดีที่สุด และสร้างความสบายทั้งกายและใจในระยะยาว

2. ป้องกันการซื้อบ้านในพื้นที่เสี่ยงถูกเวนคืน 

ปฏิเสธไม่ได้ว่าประเด็นนี้สร้างความกังวลใจให้เจ้าของที่ดินและผู้อยู่อาศัยไม่น้อย เนื่องจากในอดีต การเวนคืนที่ดินจะมีการจ่ายค่าทดแทนตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ หรือกรมธนารักษ์ ซึ่งมักจะมีราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายจริงในท้องตลาด 

ซึ่งหากโดนเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดิน ก็อาจส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตกได้ ผู้บริโภคจึงควรตรวจสอบรายละเอียดของผังเมืองให้ถี่ถ้วน ว่าโครงการที่อยู่อาศัยที่สนใจนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืนหรือไม่ 

อย่างไรก็ดี ล่าสุดทางกรุงเทพมหานครได้ออกมาชี้แจงว่า ในร่างผังเมืองใหม่ไม่มีโครงการเวนคืนพื้นที่จากสิ่งปลูกสร้างเดิมเพื่อสร้างถนนเพิ่ม แต่เป็นการเว้นระยะห่างจากแนวถนนเดิมตามระยะกำหนด ซึ่งมีการประกาศใช้มาแล้วตั้งแต่ผังเมืองปี 2556 เพื่อให้สิ่งปลูกสร้างใหม่มีระยะร่น และเว้นระยะห่างตามกำหนด ลดความแออัดของถนนในซอยต่างๆ

3. ผังน้ำโชว์ฟลัดเวย์-พื้นที่เสี่ยงปัญหาน้ำท่วมขัง 

ในร่างผังเมืองฉบับใหม่ได้จัดทำแผนผังแสดงผังน้ำ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาโครงข่ายระบบการระบายน้ำ ป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วมและภัยแล้งของกรุงเทพมหานคร ซึ่งถือเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในการหลีกเลี่ยงปัญหาน้ำท่วมขังในฤดูฝน 

โดยสามารถตรวจสอบจากร่างผังเมืองได้ว่า โครงการที่อยู่อาศัยอยู่ในพื้นที่ทางระบายน้ำ หรือคลองระบายน้ำที่อาจได้รับผลกระทบเมื่อเกิดน้ำท่วมขังหรือไม่ หรือทำเลใดที่เคยประสบปัญหาน้ำท่วมขังมาแล้วในอดีต

โดยผังน้ำจะบอกรายละเอียดของสถานีสูบน้ำ, ประตูระบายน้ำ, โครงการปรับปรุงคลองระบายน้ำ, โครงการขยายคลองระบายน้ำ, โครงการขุดคลองระบายน้ำ, โครงการอุโมงค์ระบายน้ำ, แนวคันป้องกันน้ำท่วมและพนังกั้นน้ำริมแม่น้ำและลำคลอง, อุโมงค์ระบายน้ำ, โครงการสงวนรักษาพื้นที่ทางน้ำหลาก (ฟลัดเวย์), โครงการสงวนรักษาพื้นที่พักน้ำ (แก้มลิง) และคาบน้ำท่วม อีกด้วย

4. มหานครระบบรางส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่แบบ TOD 

แม้ตอนนี้ไทยยังไม่มีการพัฒนาเมืองแบบ TOD หรือการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าและสถานีขนส่งมวลชน ในรัศมี 800 เมตร ที่ชัดเจนเหมือนต่างประเทศ แต่มีสัญญาณที่ดีจากการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่ได้ปรับใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นในหลายทำเล ตามการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในเส้นทางใหม่ๆ เพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจในทำเลดังกล่าว 

โดยทางสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง ได้มีการศึกษาและวางแผนพัฒนาพื้นที่ที่มีศักยภาพรอบบริเวณสถานีขนส่งมวลชนเพิ่มเติมจากการศึกษาในร่างผังเมืองใหม่ เพื่อให้สอดคล้องและรองรับกับแผนการพัฒนาระบบรางของภาครัฐที่กำลังจะเกิดขึ้นใหม่  ซึ่งคาดว่าในอนาคตจะมีความชัดเจนมากขึ้น 

5. ผังเมืองสีแดง ตอบโจทย์คนหาบ้านใกล้ความเจริญ 

ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อพักผ่อนในย่านที่เงียบสงบ และไม่ชอบความวุ่นวาย อาจไม่เหมาะกับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (ผังเมืองสีแดง) เนื่องจากโซนนี้รองรับการพัฒนาศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยว 

จึงทำให้ในอนาคตมีโอกาสที่โครงการที่อยู่อาศัยในย่านนี้จะแวดล้อมไปด้วยห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร และผับบาร์ที่มีความพลุกพล่าน ซึ่งจะตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการอาศัยในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันแทน 

ขณะเดียวกัน หากเป็นเจ้าของที่ดินหรือที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงสีผังเมืองเป็นสีแดง ก็ถือว่าได้ประโยชน์หากมีการพัฒนาเพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจในอนาคต อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าที่ดินทุกผืนในโซนสีแดงจะได้ประโยชน์ หรือมีโอกาสในการถูกกว้านซื้อจากนายทุนเสมอไป 

เนื่องจากยังมีพระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่กำหนดแนวร่นอาคารที่วัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ เพื่อใช้ควบคุมการก่อสร้างคอนโดฯ ไว้ จึงมีเพียงที่ดินบางผืนที่ติดถนนใหญ่เท่านั้นที่จะได้รับประโยชน์ทางธุรกิจมากขึ้น

ที่มา : ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney