เมื่ออสังหาฯไทย เข้าสู่ ยุคไซเรน “ZxRent Generation” คนนิยม เช่า มากกว่า ซื้อ “ที่อยู่อาศัย”

ไม่ใช่แค่ “ราคาประเมินที่ดิน” ปี 2566-2569 ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8.93% แต่ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยน้อยใหญ่ เผชิญกับต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น ทั้งจากราคาวัสดุก่อสร้าง นำโดยเหล็ก และต้นทุนดอกเบี้ยของผู้ประกอบการที่เพิ่มขึ้น จากความปั่นป่วนของเงินเฟ้อโลก ดันดอกเบี้ยมรสุมปัญหาราคาพลังงานและวิกฤติซัพพลายเชน ลากยาวตั้งแต่โควิด-19 ซ้ำเติมด้วยสงครามรัสเซีย-ยูเครน 

ขณะ ณ ไตรมาสแรกปีนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า แม้ราคาเหล็กจะเริ่มคลี่คลาย ราคาทรงตัวในระดับสูง แต่วัสดุก่อสร้างประเภทไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ รวมถึงสุขภัณฑ์ เทียบราคากับปีก่อน กระโดดขึ้นมาถึง 13% ส่วนค่าออกแบบก่อสร้าง งานระบบ และงานสถาปัตยกรรม ค่าตอบแทนเพิ่มทุกรายการ ซึ่งเมื่อรวมกับค่าใช้จ่ายในการพัฒนาแง่ “ที่ดิน” แล้ว ทำให้การก่อสร้างบ้าน 1 หลัง (ขนาดมาตรฐาน) มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3.5% แต่เมื่อเทียบรายไตรมาส ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสแรกอยู่ที่ 134.4 สูงที่สุด

เงินเก็บไม่พอซื้อ “ที่อยู่อาศัย”

สภาพคล่องทางการเงินที่ท้าทาย จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยอย่างค่อยเป็นค่อยไป แถมที่ “ความเสี่ยง” ใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อค่าครองชีพโดยตรง และกำลังทำให้ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ และ “ซื้อที่อยู่อาศัย” ของคนไทยลดน้อยถอยลง

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ แพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า ปัญหาเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยพุ่ง ราคาที่อยู่อาศัยเกินเอื้อม ทำให้คนส่วนใหญ่ยังไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เกือบครึ่ง (45%)

ขณะความไม่พร้อมซื้อยังมาจากการที่ไม่ต้องการตั้งถิ่นฐานถาวรอยู่เพียงที่เดียว และ มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไป จึงเลือกเก็บออมเงินไว้แทน สะท้อนเรนด์การอยู่อาศัยที่ปรับเปลี่ยนน่าคิด เพราะคนยุคใหม่เริ่มมองหาการเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ เพราะต้องการประหยัดรายจ่าย มีความยืดหยุ่นและคล่องตัวกว่าหากต้องการโยกย้ายทำเลในอนาคต 

แรงกดดันในมิติการเงิน “เงินเฟ้อ”  ที่ทำให้เงินในกระเป๋ามีน้อยลง กำลังส่งผลให้ ตลาดคอนโดมิเนียมเข้าสู่ยุค Generation Z x Rent โดยล่าสุด ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics ชี้ว่า กลุ่มผู้ซื้อ Gen Z ที่มีข้อจำกัดทั้งในประเด็นพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่ตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์ และมีข้อจำกัดทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจากราคาที่ปรับเพิ่มตามต้นทุนอย่างต่อเนื่อง 

คอนโดฯ ติดหล่ม คนเน้นเช่ามากกว่าซื้อ

ทำให้อสังหาฯ เข้าสู่ยุค Generation Rent ที่เน้นการเช่ามากกว่าซื้อ ส่งผลต่อมิติหน่วยโอนให้มีการหดตัวอยู่ที่ 8.4%-12.5% และเป็นสาเหตุสำคัญที่ส่งผลให้เมื่อปี 2565 ตลาดคอนโดมิเนียม (กทม.-ปริมณฑล) มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สัดส่วนหดลงมาอยู่เพียง 34% จากที่เคยสูงถึง 45% ของ 6.5 แสนล้านบาท

เจาะลึกแรงกดดันหลักๆ 2 ประการที่ชวนให้คิดต่อ และคงจะมีผลไม่น้อยต่อทิศทางอสังหาฯไทย นับหลังจากนี้ รวมไปถึงการที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ คงจะต้องเร่งปรับกลยุทธ์การสร้างและขาย เพื่อโยกย้ายไปหากลุ่ม Gen Y ที่มีจำนวนมากและความพร้อมทางการเงินที่สูงกว่า

กล่าวคือ 1.กลุ่ม Gen Z (คนรุ่นใหม่ที่เกิดในช่วงปี พ.ศ.2538-2552 อายุระหว่าง 14-28 ปี) ที่จะกลายมาเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลัก จากวัยสร้างเนื้อสร้างตัวสร้างครอบครัว มีแนวโน้มซื้อ “ที่อยู่อาศัย” น้อยลง เพราะมีตัวแปรด้านรายได้และทำเลที่เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ 

ความยากเกิดขึ้นเมื่อทำเลที่อยากอยู่อาศัยยังคงนิยมในพื้นที่ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ (CBD) มีไลฟ์สไตล์ที่ต้องการ แต่เป็นที่รับรู้กันว่าคอนโดฯ ในทำเลดังกล่าวสูงเกินเอื้อมสำหรับกลุ่มผู้ซื้อ Gen Z ที่อายุงานไม่เกิน 6 ปี รวมถึงทัศนคติเรื่องการทำงานของ Gen Z มีมุมมองต่างไปจากกลุ่ม Gen Y เช่น การเปลี่ยนงานเพื่อแสวงหาความพึงพอใจของชีวิต มองหาความสำเร็จเพื่อคว้า “เงินเดือน” ที่เพิ่มสูงขึ้นกว่าการทำงานในที่เดิมเป็นระยะเวลานานๆ  ซึ่งนั่นทำให้การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยอาจเป็นข้อจำกัด “การเช่า” จึงเป็นคำตอบที่ดีที่สุด 

2.ปัญหาเชิงโครงสร้างที่เร่งตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ Generation Rent เพิ่มสูงขึ้น ยังมาจากความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงมาก เมื่อเทียบกับอดีต ราคาขายคอนโดฯ ใหม่แพงขึ้นตามต้นทุน ดอกเบี้ยนโยบายซึ่งในรอบปีที่ผ่านมามีการปรับเพิ่มขึ้นอีก 1.5% รวมถึงต้นทุนที่ดินมีการปรับตามราคาประเมินใหม่ ส่งผลราคาคอนโดฯ ไต่ระดับแพงขึ้น 

ความคุ้มค่าระหว่าง การเช่า VS การซื้อ จึงถูกนำมาประเมินเป็นปัจจัยสูงสุด ยิ่งย้อนไปเทียบกับปี 2561 จะพบว่าราคาขายคอนโดฯ เพิ่มขึ้นมาแล้ว 29% ขณะอัตราค่าเช่ามีกราฟราคาลดลงราว 7% ยิ่งดึงดูดมากขึ้น ส่งผลการเช่าในไตรมาส 1 ปี 2566 เพิ่มขึ้นถึง 56% เมื่อเทียบกับความต้องการซื้อที่ลดลงราว 5% เมื่อเทียบในช่วงเวลาเดียวกัน

“จากภาพข้างต้น ttb ประเมิน อาจทำให้แนวโน้มตลาดคอนโดฯ นับจากปี 2566 เข้าสู่ขาลง โดยหน่วยโอนคาดว่าจะปรับลดลงราว 8.4%-12.5% ที่หน่วยโอน 69,800-73,000 หน่วย ในขณะที่มูลค่าการโอนอาคารชุดอาจปรับลดลงเล็กน้อยที่ 3%-5% ด้วยมูลค่า 2.12-2.16 แสนล้านบาท”.