ศุภาลัย บุกตลาดคอนโด เชียงใหม่ หลังเว้น 12 ปี ชูห้องใหญ่ ตั้งเป้าขายสิ้นปี 1,000 ล้าน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่ปีหน้าจะยังฟื้นตัวได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากหนี้ครัวเรือนสูงและการเข้าถึงสินเชื่อยังเป็นข้อจำกัดสำคัญ แม้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่ แต่กำลังซื้อและความสามารถในการกู้ยังไม่เพียงพอ 

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดปีหน้ามีแนวโน้มบริหารจัดการได้ง่ายขึ้น หลังผู้ประกอบการส่วนใหญ่ระมัดระวังการลงทุน ทั้งการซื้อที่ดินและการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้แรงกดดันจากสินค้าล้นตลาดลดลง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ขณะที่โครงการที่เปิดขายไปก่อนหน้านี้ทยอยได้รับการดูดซับ แม้กำลังซื้อยังอยู่ในระดับต่ำ

นายไตรเตชะกล่าวว่า ตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวตามกลไกความต้องการซื้อและปริมาณสินค้าในตลาด แต่ยังยากที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ตราบใดที่หนี้ครัวเรือนยังไม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และสถาบันการเงินยังไม่ผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อ

สำหรับแผนธุรกิจไตรมาส 4 ปีนี้ ศุภาลัยเตรียมเปิดตัว 10 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 13,000 ล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียม 1 โครงการ และแนวราบ 9 โครงการ โดยคาดว่าไตรมาส 4 จะเป็นช่วงที่มียอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดของปี อย่างไรก็ตาม บริษัทเลื่อนเปิดโครงการแนวราบ 1-2 โครงการไปต้นปีหน้า จากปัญหาผู้รับเหมาและการถมดินล่าช้า

คัมแบ็กคอนโดฯ เชียงใหม่รอบ 12 ปี ตั้งเป้าขาย 1,000 ล้าน

นายไตรเตชะ กล่าวว่า บริษัทกลับมาพัฒนาคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่อีกครั้งในรอบกว่า 12 ปี ผ่านโครงการ “ศุภาลัย ธาม เชียงใหม่” มูลค่า 2,550 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขายช่วงเปิดตัว 30-40% ของมูลค่าโครงการ หรือประมาณ 1,000 ล้านบาทบวกลบ ภายในสิ้นปีนี้ หลังมีผู้ลงทะเบียนล่วงหน้าเกือบ 2,000 คน ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าในพื้นที่ โดยบริษัทยังไม่ได้ทำตลาดเชิงรุกกับลูกค้าต่างชาติในโครงการนี้ เตรียมเปิดจองวันที่ 21-22 พ.ย. 2569

ตลาดคอนโดมิเนียมใน จ.เชียงใหม่ ยังมีอุปทานเหลือขายไม่มาก โดยเฉพาะโครงการไฮไรส์ที่มีห้องเหลือขายเพียงประมาณ 200-300 ยูนิต และส่วนใหญ่เป็นห้องขนาดเล็ก บริษัทจึงเลือกพัฒนาห้องพักขนาดใหญ่ขึ้น เพื่อรองรับผู้ซื้อที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ทั้งสำหรับอยู่อาศัยจริงและเป็นบ้านหลังที่สอง โดยโครงการมีห้องขนาด 35-205 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 2.09 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 67,000 บาทต่อตารางเมตร

โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ตรงข้ามเซ็นทรัล เฟสติวัล เชียงใหม่ เป็นอาคารสูง 33 ชั้น มีห้องพัก 755 ยูนิต และร้านค้า 2 ยูนิต เชื่อมต่อถนนเชียงใหม่-ดอยสะเก็ดและถนนซูเปอร์ไฮเวย์ เชียงใหม่-ลำปาง มีห้องตั้งแต่ 1-4 ห้องนอน รวมถึงห้องแบบดูเพล็กซ์ 2 ชั้นและห้องที่มีสวนส่วนตัว พร้อมเฟอร์นิเจอร์ โดยที่จอดรถรองรับ 60% ของจำนวนยูนิต

อีกจุดขายคือการดูแลคุณภาพอากาศภายในอาคาร โดยติดตั้งเครื่องปรับอากาศที่กรองฝุ่นขนาดเล็ก PM1.0 ภายในห้องพัก และระบบกรองอากาศในพื้นที่ส่วนกลางระบบปิด พร้อมพื้นที่สีเขียวเกือบ 2 ไร่ และสิ่งอำนวยความสะดวก 27 รายการ 

ขณะนี้โครงการได้รับอนุมัติรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) แล้ว เตรียมเริ่มก่อสร้างในปี 2570 และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2573

ข้อมูลเศรษฐกิจเชียงใหม่ที่บริษัทนำเสนอระบุว่า ปี 2567 จังหวัดมีผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด (GPP) 293,809 ล้านบาท และ GPP ต่อหัว 164,480 บาท ส่วนปี 2568 มีประชากร 1.78 ล้านคน และผู้มีงานทำ 1.05 ล้านคน โดยบริษัทมองว่าตลาดเชียงใหม่มีฐานลูกค้าทั้งคนในพื้นที่และผู้ซื้อจากต่างจังหวัด

เผยคนรุ่นใหม่ยังอยากซื้อบ้าน แต่ต้องเช่าก่อน

นายไตรเตชะกล่าวว่า กระแสที่ว่าคนรุ่นใหม่ไม่ต้องการซื้อบ้านไม่ตรงกับสถานการณ์ที่บริษัทพบ เนื่องจากลูกค้าอายุน้อยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้น และเริ่มแยกออกมาอยู่อาศัยเองเร็วกว่าคนรุ่นก่อน เพียงแต่ในช่วงเริ่มต้นทำงานมักเลือกเช่าที่อยู่อาศัยก่อน เมื่อมีความพร้อมทางการเงินจึงตัดสินใจซื้อ

ปัญหาสำคัญจึงอยู่ที่ภาระหนี้และความสามารถในการขอสินเชื่อ โดยอัตราปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าศุภาลัยยังอยู่ที่ประมาณ 15-17% ทรงตัวหรือดีขึ้นเล็กน้อย สถานการณ์ดังกล่าวทำให้การฟื้นตัวของตลาดขึ้นอยู่กับกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อมากกว่าความต้องการมีบ้านเพียงอย่างเดียว

ขณะที่ตลาดต่างชาติยังไม่กลับมาช่วยหนุนยอดขายอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนและลูกค้าจีน ซึ่งก่อนหน้านี้เคยเป็นส่วนหนึ่งของตลาดคอนโดมิเนียม แต่ปัจจุบันแรงซื้อจากกลุ่มดังกล่าวยังอ่อนแอ

ราคาที่ดินเริ่มต่อรองง่าย มีที่ดินเชียงใหม่รองรับอีก 3-4 ปี

นายไตรเตชะกล่าวว่า ราคาที่ดินทั่วประเทศ รวมถึงเชียงใหม่ เริ่มลดความร้อนแรงจากช่วงสูงสุด เจ้าของที่ดินยอมเจรจาและปรับราคาลงมาอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผลมากขึ้น ทำให้การซื้อที่ดินทำได้ง่ายขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม บริษัทไม่จำเป็นต้องเร่งซื้อที่ดินในเชียงใหม่ เนื่องจากที่ดินสะสมในมือยังเพียงพอสำหรับพัฒนาโครงการต่อเนื่องอีก 3-4 ปี โดยการจัดหาที่ดินระยะต่อไปจะให้น้ำหนักกับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และหัวเมืองที่มีศักยภาพ ขณะที่สินค้าบ้านแนวราบในต่างจังหวัดหลายแห่งยังมีเพียงพอ

ปัจจุบันศุภาลัยขยายโครงการไปแล้ว 30 จังหวัด โดยจังหวัดล่าสุดคือสุพรรณบุรี และมีแผนขยายตลาดเพิ่มเป็นจังหวัดที่ 31 หรือ 32 ในปีหน้า เน้นโครงการแนวราบ ซึ่งสัดส่วนยอดขายของบริษัท คอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 30-40% และโครงการแนวราบ 60-70% โดยตลาดปีหน้ายังมีความท้าทายจากกำลังซื้อที่เปราะบางและข้อจำกัดด้านสินเชื่อ

นอกจากธุรกิจที่อยู่อาศัย บริษัทยังลงทุนคลังสินค้าให้เช่าในพื้นที่วังน้อยและชลบุรี รวมประมาณ 100,000 ตารางเมตร คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มรับรู้รายได้ค่าเช่าในปีหน้า โดยมีผู้เช่ารองรับพื้นที่ไว้เกือบทั้งหมด ช่วยเพิ่มแหล่งรายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินควบคู่กับธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

เร่งซ่อมคอนโดฯ หลังแผ่นดินไหว สร้างความมั่นใจลูกค้า

นายไตรเตชะกล่าวถึงกรณีแผ่นดินไหวที่ส่งผลกระทบต่อคอนโดมิเนียมศุภาลัย มอนเต้ เชียงใหม่ ว่า บริษัทได้สำรองเงินหลายร้อยล้านบาทเพื่อซ่อมแซมอาคารก่อนกระบวนการประกันภัยเสร็จสิ้น ทำให้ทั้ง 2 อาคารซ่อมแซมแล้วเสร็จในกลุ่มแรกๆ

บริษัทมองว่าการเร่งจัดการความเสียหายและดูแลลูกค้าช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาโครงการใหม่ โดยเฉพาะในเชียงใหม่ ซึ่งบริษัทกลับมาลงทุนคอนโดมิเนียมอีกครั้งหลังเว้นช่วงมานานกว่า 12 ปี