กลุ่มเซ็นทรัล เตือนค้าปลีกไทยเสี่ยงล้นตลาด ปั้นโมเดลใหม่ รับเมืองท่องเที่ยว

นายพงศ์ ศกุนตนาค กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เซ็นทรัล แลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (CLD) กลุ่มเซ็นทรัล เปิดเผยว่า CLD รับหน้าที่บริหารจัดการที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอของตระกูลจิราธิวัฒน์ ซึ่งครอบคลุมทั้งที่ดิน โรงแรม สนามกอล์ฟ อาคารพาณิชย์ รวมถึงแลนด์แบงก์รอการพัฒนากว่า 100 แปลงทั่วประเทศ โดยธุรกิจจะแตกต่างจาก บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และ บริษัท เซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) แต่บทบาทสำคัญของ CLD คือการพัฒนาโมเดลธุรกิจและรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล 

ล่าสุดประกาศการลงทุนรวมกว่า 730 ล้านบาทไม่รวมที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ 2 แห่ง ได้แก่ป๊อป ภูเก็ต (POP Phuket) ในย่านเชิงทะเล จังหวัดภูเก็ต งบลงทุน 300 ล้านบาท และ Tops Wongamat ในย่านวงศ์อมาตย์ พัทยา งบลงทุน 430 ล้านบาท กำหนดเปิดให้บริการทั้งสองโครงการภายในปี 2569

เริ่มจากโครงการ POP Phuket บนพื้นที่รวม 5,490 ตารางเมตร กลุ่มเซ็นทรัลเลือกให้น้ำหนักกับโซนอาหารและเครื่องดื่มมากกว่า 60% ของพื้นที่ทั้งหมด นำโดย Tops Fine Food หรือที่ผู้บริโภครู้จักกันในชื่อ “Tops ดำ” พร้อมดึงร้านอาหารและคาเฟ่ชื่อดังเข้ามาเป็นแม่เหล็กสำคัญ ทั้ง Aquila, Campus Coffee Roasters และ Spice House เพื่อสร้างบรรยากาศไลฟ์สไตล์เดสติเนชันมากกว่าศูนย์การค้าทั่วไป

ขณะที่โครงการ ท็อปส์ วงศ์อมาตย์(Tops Wongamat) ในย่านวงศ์อมาตย์ เมืองพัทยา บนพื้นที่ 4,711 ตารางเมตร ยิ่งตอกย้ำแนวคิด “Food-led Community Mall” ชัดเจนขึ้นไปอีก ด้วยการจัดสรรพื้นที่กว่า 80% ให้กับร้านอาหารและเครื่องดื่ม โดยหนึ่งในไฮไลต์สำคัญคือ “บ้านปูไข่ดอง” ร้านซีฟู้ดชื่อดังย่านบางนา ที่เตรียมเปิดสาขานอกกรุงเทพฯ เป็นครั้งแรก เพื่อเจาะทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยวและลูกค้าระดับกำลังซื้อสูงในเมืองท่องเที่ยว

นายพงศ์กล่าวว่า ภาพใหญ่ของธุรกิจค้าปลีกไทยเวลานี้ กำลังเข้าสู่ภาวะ “เห็นอะไรดีก็แห่ทำตาม” จนหลายตลาดเริ่มอิ่มตัว แข่งขันกันด้วยราคา และค่อยๆ สูญเสียความแตกต่างทางธุรกิจ ปรากฏการณ์นี้ถูกเรียกว่า “ทฤษฎีหมูกระทะ” ซึ่งสะท้อนพฤติกรรมของตลาดไทยได้อย่างชัดเจน เพราะเมื่อธุรกิจใดถูกมองว่าสร้างรายได้ดี นักลงทุนจำนวนมากก็มักรีบกระโดดเข้ามาทำตามทันที สุดท้ายร้านค้าหน้าตาคล้ายกัน สินค้าไม่ต่างกัน และต้องลงเอยด้วยสงครามราคา จนหลายรายไปไม่รอด

ภาพเดียวกันกำลังเกิดขึ้นกับธุรกิจ “คอมมูนิตี้มอลล์” ในไทย ทุกวันนี้เจ้าของที่ดินขนาด 8-10 ไร่จำนวนไม่น้อย เมื่อคิดโมเดลธุรกิจไม่ออก ก็มักเลือกพัฒนาเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ทำให้ศูนย์การค้าขนาดเล็กผุดขึ้นเต็มเมือง ทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ แต่โจทย์สำคัญของค้าปลีกยุคใหม่ ไม่ใช่เพียง “สร้างพื้นที่ได้” หากเป็น “สร้างแล้วผู้คนอยากเข้ามาใช้ชีวิตหรือไม่”

นี่จึงเป็นเหตุผลที่ CLD เลือกเดินเกมต่างออกไป โดยมองคอมมูนิตี้มอลล์มากกว่าพื้นที่เช่า แต่เป็นส่วนหนึ่งของอีโคซิสเต็ม เป็นระบบนิเวศการใช้ชีวิตของผู้คน ที่ต้องมีเอกลักษณ์ มีประสบการณ์ และสร้างเหตุผลให้ผู้บริโภคอยากกลับมาใช้บริการซ้ำอีกครั้ง

“การคัดเลือกร้านค้าไม่ใช่เพียงเรื่องของรสนิยม แต่เป็นกลยุทธ์สำคัญในการสร้างความแตกต่างและลดความเสี่ยงจากภาวะที่ผู้ประกอบการจำนวนมากแห่ลงทุนตามกันจนตลาดอิ่มตัว หากแต่ละร้านมีเอกลักษณ์ชัดเจนและไม่ซ้ำกัน ก็จะสร้างแรงจูงใจให้ลูกค้ากลับมาใช้บริการซ้ำอย่างต่อเนื่อง” นายพงศ์กล่าว

แนวคิดดังกล่าวได้รับการพิสูจน์แล้วจากความสำเร็จของ ปอร์โต เดอ ภูเก็ต (Porto de Phuket) คอมมูนิตี้มอลล์ในย่านเชิงทะเล จังหวัดภูเก็ต ที่ CLD พัฒนาขึ้นเมื่อราว 6–7 ปีก่อน และกลายเป็นต้นแบบสำคัญของการพัฒนาโครงการในรูปแบบ Open Mall ของกลุ่มเซ็นทรัล

นายพงศ์ กล่าวว่า Porto de Phuket ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ได้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะในตลาดภูเก็ตที่มีกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติและชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวอยู่เป็นจำนวนมาก ลูกค้ากลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับพื้นที่เปิดโล่ง บรรยากาศใกล้ชิดธรรมชาติ และโครงการที่รองรับการใช้ชีวิตแบบ Pet-Friendly มากกว่าศูนย์การค้าแบบปิดในรูปแบบดั้งเดิม

อีกหนึ่งหัวใจสำคัญคือ Tops Food Hall Porto de Phuket ซึ่งถือเป็นแม่เหล็กหลักในการดึงทราฟฟิกและสร้างยอดใช้จ่ายต่อบิลในระดับสูง จากการคัดสรรสินค้าพรีเมียมจากทั่วโลก ควบคู่กับวัตถุดิบท้องถิ่นคุณภาพสูง ส่งผลให้สาขานี้กลายเป็นหนึ่งใน Tops Food Hall ที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นที่สุดในต่างจังหวัด

นอกจากนี้ยังเป็นตัวพิสูจน์สำคัญที่ยืนยันศักยภาพของย่านเชิงทะเลในฐานะทำเลที่มีกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงหนาแน่น และพร้อมจ่ายเพื่อประสบการณ์ค้าปลีกระดับพรีเมียม ขณะที่จำนวนผู้ใช้บริการที่เติบโตอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี ช่วยตอกย้ำว่าโครงการสามารถสร้างฐานรายได้ที่มั่นคง ไม่ได้พึ่งพาฤดูกาลท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว และยังเตรียมขยายเฟสสองในเร็วๆ นี้

ความสำเร็จของ Porto de Phuket ยังตอกย้ำบทบาทของ CLD ในฐานะ “สนามทดลอง” และ “หน่วยบุกเบิก” ในการพัฒนาโมเดลอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกรูปแบบใหม่ ก่อนต่อยอดสู่โครงการอื่นของกลุ่มเซ็นทรัล เช่น Central Krabi ที่นำแนวคิด Open Mall ไปประยุกต์ใช้อย่างเป็นรูปธรรม

สำหรับโครงการใหม่ทั้ง POP Phuket และ Tops Wongamat บริษัทตั้งเป้าหมายทราฟฟิกเบื้องต้นไว้ที่ราว 3,000 คนต่อวัน โดยเป็นตัวเลขที่อ้างอิงจากจำนวนลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในส่วนของ Tops เป็นหลัก ซึ่งจำนวนผู้ใช้บริการจริงของทั้งโครงการอาจสูงกว่านั้นอีกหลายเท่า

ทั้งนี้ CLD ถือเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของกลุ่มเซ็นทรัล ในการบริหารและต่อยอดมูลค่าที่ดินและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตที่มีความหลากหลาย ครอบคลุมทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และโครงการไลฟ์สไตล์ อาทิ จิวเวลรี่เทรดเซ็นเตอร์, เซ็นทรัลสีลมทาวเวอร์, แพลตฟอร์ม วงเวียนใหญ่, ไชน่าเวิลด์, หัวหมากเซ็นเตอร์, บ้านสีลม, ปอร์โต เดอ ภูเก็ต, ตลาดจริงใจ เชียงใหม่, เซ็นทรัล ดิ ออริจินัล สโตร์ รวมถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่ดินผืนศักยภาพทั่วประเทศ