เมื่ออสังหาฯ ไทย เข้าสู่ปีทดสอบ เจาะ 15 บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ ใครยังยืนอยู่ในเกมจักรวาลที่อยู่อาศัยไทย

ปี 2568 ที่ผ่านมา คือ ปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ถูกกดดันจากดอกเบี้ยสูง ,กำลังซื้อชะลอตัว และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น แต่ผลประกอบการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงสะท้อน “ความแข็งแกร่งของแบรนด์ใหญ่” ได้อย่างชัดเจน

ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ระบุว่า 15 บริษัอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียน ยังสามารถสร้างรายได้รวม  อยู่ที่ 234,799 ล้านบาท และ มีกำไรรวมกัน 21,572 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา

ตัวเลขนี้สะท้อนภาพสำคัญของอุตสาหกรรมว่า แม้ตลาดบ้านจะอ่อนแรง แต่ “จักรวาลดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่” ยังสามารถรักษาระดับรายได้ มากกว่า 2 แสนล้านบาทต่อปี ฃได้

และนี่คือภาพของ THAI PROPERTY DEVELOPER GALAXY 2025

ส่องดาวเด่นของจักรวาลอสังหาฯ

เจาะกลุ่มบริษัทที่ยังทำกำไรระดับพันล้าน ในปีที่การแข่งขันรุนแรง บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายยังสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรได้อย่างแข็งแกร่ง 

• แสนสิริ กลายเป็นบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดของกลุ่ม ด้วยกำไร 4,513 ล้านบาท จากรายได้ 34,395 ล้านบาท โดยโครงสร้างรายได้ของบริษัทมาจากโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 51% และคอนโดมิเนียม 49% สะท้อนกลยุทธ์กระจายพอร์ตที่สมดุลระหว่างตลาดแนวราบและแนวสูง
• รองลงมาคือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้สูงสุดในกลุ่ม 37,626 ล้านบาท และกำไร 4,317 ล้านบาท ขณะที่ ศุภาลัย ทำกำไร 4,015 ล้านบาท จากรายได้ 24,772 ล้านบาท

ทั้งสามบริษัทนี้ ถือเป็น “แกนหลัก” ของอุตสาหกรรม เพราะรายได้กว่า 80-90% ยังมาจากการขายบ้านและคอนโดฯโดยตรง ต่างจากบางบริษัทที่มีธุรกิจอื่นมาช่วยพยุงรายได้

ขณะที่บริษัทที่ยังทำกำไรระดับพันล้านยังมีอีกหลายราย เช่น

• แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กำไร 3,716 ล้านบาท
• คิวเฮ้าส์ กำไร 1,728 ล้านบาท
• เอสซี แอสเสท กำไร 1,533 ล้านบาท
• เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ กำไร 1,456 ล้านบาท
• แอสเซทไวส์ กำไร 1,078 ล้านบาท

กลุ่มนี้คือบริษัทที่ยังสามารถรักษา “ความสามารถในการทำกำไร” ได้ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง

เมื่อกำไรหดเกือบทั้งอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ดี แม้หลายบริษัทจะยังทำกำไรได้ แต่ภาพรวมของตลาดไม่ได้สดใส ในประเด็นนี้ “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ปี 2568 ที่ผ่านมา เป็นปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เผชิญแรงกดดันหลายด้านพร้อมกัน และผลที่เห็นชัดคือ กำไรสุทธิของบริษัทส่วนใหญ่ลดลงมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับปีก่อน

มีเพียง 3 บริษัทเท่านั้น ที่กำไรลดลงไม่ถึงระดับดังกล่าว ได้แก่

• เอสซี แอสเสท
• แสนสิริ
• เอพี (ไทยแลนด์)

สะท้อนว่า การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยรุนแรงกว่าที่เคย ขณะเดียวกันก็มีบางบริษัทที่เผชิญความท้าทายหนักจนผลประกอบการพลิกเป็นขาดทุน เช่น

• พฤกษา ขาดทุน 540 ล้านบาท
• สิงห์ เอสเตท ขาดทุน 1,966 ล้านบาท

ส่วนบางบริษัทมีกำไรเพียงระดับหลักสิบล้าน เช่น LPN และ อนันดา ซึ่งสะท้อนว่าตลาดอสังหาฯ ไม่ได้เอื้อกับทุกคนเหมือนในอดีตอีกต่อไป

ตลาดบ้านหดแรง โดยเฉพาะคอนโดฯ

เจาะภาพใหญ่ อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่กดดันผู้ประกอบการคือ การหดตัวของตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า

• มูลค่าโครงการเปิดใหม่รวม 295,400 ล้านบาท ลดลง 33%

แยกตามประเภท

• บ้านเดี่ยว ลดลง 28%
• ทาวน์เฮาส์ ลดลง 31%
• คอนโดฯ ลดลงแรงที่สุด 40%

ในขณะที่ ซัพพลายคงค้างรวมยังสูงถึง 1.29 ล้านล้านบาท และแทบไม่ลดลงจากปีก่อน โดยเฉพาะ ทาวน์เฮาส์ที่สต็อกเพิ่มขึ้น 5% สะท้อนแรงกดดันด้านอุปทานที่ยังไม่คลี่คลาย นี่คือเหตุผลที่หลายบริษัทต้องปรับกลยุทธ์ ชะลอการเปิดโครงการใหม่ และเร่งโอนโครงการที่สร้างเสร็จแทน

กลยุทธ์ใหม่ของดีเวลลอปเปอร์

ทั้งนี้ เมื่อขายจำนวนมากไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มองว่า การแข่งขันในยุคใหม่ไม่ได้วัดกันที่จำนวนยูนิตที่เปิดขายอีกต่อไป แต่เป็นการแข่งขันเชิงคุณภาพมากขึ้น

โดยมี 4 แนวทางสำคัญ ที่จะกำหนดทิศทางตลาด

1. Quality over Quantityตลาดจะเน้นโครงการคุณภาพในทำเลศักยภาพ มากกว่าการเปิดจำนวนยูนิตจำนวนมาก

2. Financial Disciplineบริษัทที่ควบคุมต้นทุนและมีรายได้ประจำ เช่น โรงแรม รีเทล หรือบริการอื่น จะรับมือเศรษฐกิจผันผวนได้ดีกว่า

3. Lifestyle Personalizationการออกแบบโครงการเฉพาะกลุ่ม เช่น

• Pet Friendly
• Senior Living
• Solo Economy
• Green Living

กำลังกลายเป็นเทรนด์สำคัญของตลาด

4. Smart Tech as a Standardเทคโนโลยีบริหารอาคาร ระบบความปลอดภัย และ Smart Building กำลังเปลี่ยนจาก “ทางเลือก” เป็น “มาตรฐานใหม่”

ปี 2569 ตลาดอสังหาฯเริ่มผ่านจุดต่ำสุด

แม้ปีที่ผ่านมา เป็นปีที่ยากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่หลายฝ่ายเริ่มเห็นสัญญาณบวกในปี 2569 “อารภัฏ โกมุทบุตร” ประธานคณะกรรมการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ  ระบุว่า ตลาดอสังหาฯ เริ่มผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่การฟื้นตัวจะเป็นแบบ ค่อยเป็นค่อยไป

ปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางตลาด ได้แก่ ...

• เศรษฐกิจที่เติบโตแบบจำกัด ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อบ้านอย่างระมัดระวัง
• ธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
• มาตรการผ่อนคลาย LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อในระยะสั้น
• ผู้ซื้อคาดหวังโปรโมชั่นและดีลพิเศษมากกว่าปกติ

เกมของ “แบรนด์ใหญ่” ในตลาดที่ยากขึ้น

สุดท้าย ภาพรวมของ THAI PROPERTY DEVELOPER GALAXY 2025 สะท้อนชัดว่า ในวันที่ตลาดไม่ได้เติบโตเหมือนเดิม ผู้เล่นที่ยังอยู่ในเกมคือบริษัทที่มีแบรนด์แข็งแรง เงินทุนแข็งแรง และปรับตัวเร็ว แม้ตลาดจะอ่อนแรง

แต่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ยังคงเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง

เฉพาะ 3 บริษัทใหญ่ อย่าง

• เอพี (ไทยแลนด์)
• แสนสิริ
• ศุภาลัย

ก็มีแผนเปิดโครงการใหม่รวมกัน มากกว่า 100,000 ล้านบาท หากรวมทั้งอุตสาหกรรม ปี 2569 อาจมีการพัฒนาโครงการใหม่ ระดับ 2-3 แสนล้านบาท

คำถามสำคัญของตลาดจึงไม่ใช่เพียง “ใครขายบ้านได้มากที่สุด” แต่คือ “ใครปรับตัวได้เร็วพอที่จะอยู่รอดในจักรวาลอสังหาฯ ยุคใหม่” ต่อไปได้อย่างแข็งแกร่งนั่นเอง.

ติดตามข่าวสารด้านการตลาด กับ Thairath Money ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/business_marketing

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney