บ้าน 2 ล้าน ถึง 120 ล้าน แบรนด์เดียว ทำไมต้องจับทุกราคา ถอดวิธีคิดแบบ “เอพี” เบอร์ 1 อสังหาฯไทย

ในวันที่ตัวเลข GDP ไทยโตต่ำกว่าศักยภาพ ความผันผวนของค่าเงิน สงคราม เรื่อยไปจนถึง “ภาษีทรัมป์” ขณะที่ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงถูกท้าทายด้วยปัญหา”หนี้ครัวเรือน" และเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด 

หลายคนอาจตั้งคำถามว่า ทำไมยักษ์ใหญ่อย่าง เอพี ไทยแลนด์ ถึงยังกล้าเดินหน้าบุกตลาด ด้วยการกวาดทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ทาวน์โฮมราคาหยิบจับง่าย 2 ล้านบาท ไปจนถึงคฤหาสน์หรู 120 ล้านบาท และนี่คือ "การกระจายความเสี่ยง" หรือเป็น "เกมรุกเพื่อครองตลาด” กันแน่?

อ่านเกมเศรษฐกิจ ในวิกฤติที่เลี่ยงไม่ได้ แต่ "เลือก" วิธีรับมือได้

ในงานแถลงข่าว 2026 AP BUSINESS DIRECTION “รัชต์ชยุตม์ นันทโชติโสภณ” ประธานฝ่ายบริหาร บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) มองว่า แม้เราจะหลีกเลี่ยงปัจจัยลบภายนอกไม่ได้ แต่ธุรกิจต้องตระหนักและหาทางรับมือให้เร็วที่สุด 

ซึ่งเอพี ได้มองเห็น "แสงสว่าง" ใน 3 จุดสำคัญ  

• การลงทุนภาครัฐ: การขยายโครงสร้างพื้นฐานและคมนาคมไปหัวเมืองต่างจังหวัด เป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อมูลค่าที่ดินและอสังหาฯ
• ดอกเบี้ยขาลง: มติกนง. ที่ปรับลดดอกเบี้ยล่าสุด กลายเป็นแรงส่งสำคัญให้ฝั่งผู้ซื้อตัดสินใจง่ายขึ้น
• Survival of the Fittest: ตลาดช่วงที่ผ่านมาได้คัดกรองผู้เล่นที่ "ไม่พร้อม" ออกไป เหลือเพียงรายใหญ่ที่มีสายป่านยาวและวินัยทางการเงินที่แข็งแกร่งเท่านั้น

“โอกาสมีอยู่มาก แต่คำถามคือ ใครล่ะจะหยิบมันไปได้?" 

ซึ่งคำตอบของเอพี คือ คนที่พร้อมและแข็งแรงที่สุดเท่านั้น

ถอดรหัส "AP CODE": ยุทธศาสตร์ที่มากกว่าแค่การก่อสร้าง

เจาะลึกลงไป เบื้องหลังความสำเร็จที่ทำให้เอพีปิดปี 2568 ด้วยยอดขายสุทธิ (Net Presales) สูงที่สุดในอุตสาหกรรมถึง 46,865 ล้านบาท คือ แนวคิดที่เรียกว่า AP CODE หรือ CODE OF IN-DEPTH UNDERSTANDING

สะท้อนว่า เอพีไม่ได้มองการพัฒนาบ้านเป็นแค่ "Product" แต่คือการทำความเข้าใจ "Unspoken Needs" หรือความต้องการที่ไม่ได้พูดออกมาของลูกค้า ผ่าน 5 เสาหลักที่คนทำธุรกิจควรศึกษา ได้แก่ 

1. Code of Empathy: เข้าใจชีวิตจริงในทุกมิติ 
2. Code of Financial Discipline: วินัยทางการเงินคือ "ออกซิเจน" 
3. Code of Global Partnership: การเรียนรู้องค์ความรู้จากพันธมิตรระดับโลกอย่างมิตซูบิชิ เอสเตท 
4. Code of Organization Capability: ใช้ Data และ AI ขยับตัวให้เร็วและแม่นยำ 
5. Code of Sustainable Impact: การเติบโตไปพร้อมกับสังคมและสิ่งแวดล้อม 

บ้าน- คอนโดฯ- ทาวน์โฮม ทำไมต้องมีถึง 18 แบรนด์ ?

ผู้บริหารให้ข้อมูลว่า เหตุผลที่เอพีต้องทำราคาตั้งแต่ 2-120 ล้านบาท ผ่าน 18 แบรนด์ และแบบบ้านกว่า 600 ดีไซน์ ไม่ใช่เพียงการกวาดส่วนแบ่งตลาด แต่คือการ "ล็อกลูกค้าไว้ทั้งวงจรชีวิต" 

1.FIRST JOBBER (เริ่มทำงาน / ซื้อบ้านหรือคอนโดหลังแรก)

บ้านแนวราบ

• MODEN

คอนโดฯ

• GOOD DAY

ทาวน์โฮม

• Pleno Town

กลุ่มนี้ ราคาจับต้องได้ เน้นฟังก์ชันครบ ทำเลใกล้เมือง/รถไฟฟ้า เดินทางง่าย

2. NEW FAMILY (เริ่มสร้างครอบครัว ขยับจากหลังแรก)

บ้านเดี่ยว

• CENTRO

คอนโดฯ

• Aspire

ทาวน์โฮม

• Pleno

กลุ่มนี้เน้นพื้นที่ใช้สอย เพิ่มคุณภาพชีวิต เหมาะกับครอบครัวเล็ก-กลาง

3.GROWTH FAMILY (ครอบครัวขยาย รายได้โต ต้องการอัปเกรด)

บ้านเดี่ยว

• THE CITY
• BEON

คอนโดฯ

• Life
• RHYTHM

ทาวน์โฮม

• บ้านกลางเมือง

เซกเมนต์พรีเมียมย่อย

• Grande Pleno
• บ้านกลางเมือง The Edition ทำเลศักยภาพสูง ใกล้ CBD / โซนเมืองขยาย
  ดีไซน์-พื้นที่ใหญ่ขึ้น ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ระดับบน

4. STABILITY & ASSET PLAYERS (มั่นคงแล้ว / ซื้อเพื่ออาศัย + ลงทุนสะสมสินทรัพย์)

บ้านลักชัวรี

• BAAN KLANG KRUNG
• THE PALAZZO

คอนโดฯลักชัวรี

• THE ADDRESS

บ้านระดับไฮเอนด์

• บ้านกลางเมือง CLASSE ทำเล Prime / CBD / โซนศักยภาพสูง เจาะกลุ่มกำลังซื้อสูง มองทั้งคุณภาพชีวิตและมูลค่าทรัพย์สิน

5.ต่างจังหวัด 

• อภิทาวน์ 

กลยุทธ์นี้ทำให้ลูกค้าไม่ว่าจะเติบโตไปอยู่ในจุดไหนของชีวิต ก็ยังคงอยู่ใน "Ecosystem" ของเอพีได้เสมอ

วินัยทางการเงิน เกราะคุ้มกันจากยุค "ต้มยำกุ้ง" ถึงปัจจุบัน

ความน่าสนใจของเอพีคือการรักษา Net Debt to Equity Ratio อยู่ที่ 0.64 เท่า ซึ่งถือว่าต่ำและมั่นคงมากสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ความแข็งแกร่งนี้สะท้อนผ่าน 4 ปัจจัย 

• วงเงินสินเชื่อพร้อมใช้จากแบงก์กว่า 18,880 ล้านบาท 
• เงินร่วมทุนจากพันธมิตรญี่ปุ่น Mitsubishi Estate ผ่านทุนจดทะเบียนบริษัทลูกกว่า 12,619 ล้านบาท
• ความเชื่อมั่นในตลาดทุนที่สะท้อนผ่านหุ้นกู้ (Oversubscription) และเครดิตเรทติ้งระดับ A Stable 
• สินค้าพร้อมขายกระจายตัวกว่า 200 โครงการ ทั่วประเทศ 

ก้าวต่อไปในปี 2569 บุกต่างจังหวัดแบบก้าวกระโดด

ทั้งนี้ ในปี 2569 เอพีประกาศรุกหนักด้วยการเปิดตัว 42 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 55,000 ล้านบาท โดยไฮไลต์สำคัญคือ 

• รุกต่างจังหวัด: เตรียมเปิด 8 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท ด้วยกลยุทธ์ "Location in Location" แบรนด์หลัก ยังเป็นอภิทาวน์ 
• งบซื้อที่ดิน: ตั้งไว้สูงถึง 15,000 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 22%) เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการเติบโตระยะยาว 
• ภายใต้เป้าหมาย ยอดขายและรายรับรวมตั้งไว้ที่ 49,000 ล้านบาท 

ความสำเร็จของเบอร์ 1 อย่างเอพี ไม่ได้มาจากการ "เสี่ยงดวง" ตามกระแสเศรษฐกิจ แต่มาจากการเตรียมตัวให้ "พร้อมที่สุด" ในวันที่ตลาดแย่ เพื่อที่จะ "วิ่งได้เร็วที่สุด" ในวันที่โอกาสมาถึง และเหนือสิ่งอื่นใดคือการไม่หยุดทำความเข้าใจชีวิตลูกค้า เพราะในท้ายที่สุดแล้ว ธุรกิจอสังหาฯ ไม่ได้ขายเพียงแค่ "บ้าน" แต่ขาย "คุณภาพชีวิตที่ลูกค้าเลือกเองได้"

ติดตามข่าวสารด้านการตลาด กับ Thairath Money ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/business_marketing

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney