ทำธุรกิจปีนี้ "ต้องแม่น" ถอดรหัสแผน “ศุภาลัย” จากวิกฤติอสังหาฯ สู่ดีลใหญ่ออสเตรเลีย

ถ้าจะนิยามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 1-2 ปีนี้ ด้วยประโยคเดียว คงไม่เกินเลยนัก หากจะบอกว่า “นี่คือสนามจริงของทุกธุรกิจ”

จากตลาดที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปริมาณขายบ้าน - คอนโดมิเนียมได้ปีละ 100,000 หน่วย เมื่อช่วงปี 2568 ปรากฎข้อมูลยอดขายได้จริงหายไป กว่า 50,000 หน่วย 

ซึ่งว่ากันว่า เป็นตัวเลขที่ตกต่ำสุดในรอบกว่า 20 ปี และทำให้เม็ดเงินที่เคยหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ หายไปไม่ต่ำกว่า 1-1.5 แสนล้านบาท และแรงกระแทกนี้ สะท้อนตรงไปถึง GDP ภาคก่อสร้างที่หดตัวลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ท่ามกลางภาพรวมที่หลายคนมองว่า “เผาจริง” หลังปีที่แล้วแค่ “เผาหลอก” 

คำถามสำคัญจึงไม่ใช่แค่ อุตสาหกรรมดังกล่าวจะไปต่ออย่างไร แต่อาจหมายถึง ใครจะยังยืนอยู่ได้ และใครเริ่มทิ้งห่างมากขึ้น 

หนึ่งในนั้นคือ บมจ.ศุภาลัย แชมป์กำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาฯ ไทย ที่ปี 2567 ทำกำไรได้ถึง 6,189 ล้านบาท จากรายได้ราว 31,985 ล้านบาท และแม้ปี 2568 ตัวเลขกำไรจะชะลอลงตามภาวะตลาด (9 เดือนอยู่ที่ 2,677 ล้านบาท) แต่สิ่งที่น่าสนใจกว่าคือ “วิธีคิด” ในการวางเกมปี 2569

เศรษฐกิจไม่ได้พัง แต่ตลาดต้อง “แม่น” กว่าเดิม

ในงานแถลงข่าว ประกาศแผนธุรกิจใหญ่ปี 2569 สู่ “Driven for Tomorrow” ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหารศุภาลัย มองภาพเศรษฐกิจปี 2569 ไว้ว่าเป็นปีที่มีทั้ง สัญญาณบวกและโจทย์ยาก

ด้านหนึ่ง

• GDP ไทยยังโตได้ แม้ชะลอลง (ปี 2568 ราว 2.2% / ปี 2569 อาจเหลือ 1.5%)
• ดอกเบี้ยนโยบายเข้าสู่ขาลง จาก 2.25% สู่ราว 1.25%
• เงินเฟ้อต่ำ ต้นทุนก่อสร้างไม่พุ่งเหมือนช่วงก่อน

แต่อีกด้านหนึ่ง

• หนี้ครัวเรือนต่อ GDP ยังสูงระดับ 86-87%
• กำลังซื้อกลุ่มล่าง “เปราะบาง” และเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้นจริง

นี่จึงเป็นที่มาของคำว่า ปีนี้ศุภาลัย “ต้องแม่น” ในทุกมิติ  ตั้งแต่สินค้า ทำเล ราคา ไปจนถึงการคุมฐานะการเงิน เพราะกำลังซื้อหายไปจากตลาดครึ่งหนึ่ง ฉะนั้น คนที่จะขายได้ ไม่ใช่คนที่มีของเยอะที่สุด แต่คือคนที่ วางของถูกจุดที่สุด และนั่นทำให้ศุภาลัย “เลือกสนาม” ชัดขึ้น

• โฟกัสตลาด 4-8 ล้านบาท
• ยอมรับตรงไปตรงมาว่า ตลาดต่ำกว่า 3 ล้าน มีปัญหาการกู้จริง 

ปี 2569 อาจ “ง่ายกว่า” ปี 2568 เพราะความไม่แน่นอนหายไปแล้ว

ขณะที่ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย บอกชัดว่า ปี 2568 คือปีแห่งความผันผวนจริง ทั้งเรื่องเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่น ไปจนถึงเหตุไม่คาดฝันอย่างแผ่นดินไหวที่เขย่าแผนธุรกิจทั้งอุตสาหกรรมแต่มองว่า ปี 2569 ต่างออกไป

“ตลาดมันหดไปแล้ว คำถามคือจะอยู่กับมันยังไง”

นี่คือเหตุผลที่ศุภาลัยเรียกปี 2569 ว่า Year of Strength และไม่ใช่ปีแห่งความหวังลม ๆ แล้ง ๆ แต่คือปีของการ “เดินเกมบนฐานที่รู้ขนาดสนามแล้ว” ผ่านการวางเกม ดังนี้ 

• เปิดใหม่ 28 โครงการ มูลค่ารวม 35,000 ล้านบาท
• แนวราบ 23 โครงการ / คอนโด 5 โครงการ
• ครอบคลุมกว่า 30 จังหวัด
• ที่ดิน “เตรียมไว้หมดแล้ว” ไม่ต้องเสี่ยงซื้อแพง

ขณะที่ฝั่งการเงิน บริษัทยังถือไพ่เหนือกว่าใครหลายคน 

• เครดิตเรตติ้ง A ต่อเนื่อง 12 ปี
• ต้นทุนการเงินต่ำ
• สินทรัพย์รวมเกือบ 100,000 ล้านบาท

และที่สำคัญ ผู้บริหาร กล่าวว่า ในวันที่ ผู้เล่นรายกลาง - รายเล็กเริ่มหายจากกระดาน จากปัญหาหุ้นกู้และสภาพคล่อง เกมมันกำลังเปลี่ยนเป็น เกมของคนที่มีเงินสด และต้นทุนต่ำ

“ผู้ประกอบการที่แข็งแกร่ง จะหนีห่างจากคนอื่นได้ ในช่วงเวลาแบบนี้”

“จากที่ดินที่เคยต้องแย่งกัน วันนี้มีคนเสนอขายเข้ามาเอง”

นี่คือสัญญาณคลาสสิกของคำว่า “วิกฤติ เท่ากับ โอกาส” สำหรับคนที่งบดุลแข็งแรง 

เดิมพันนอกบ้าน ทำไม “ออสเตรเลีย” คือ Growth Engine ที่คนไทยมองข้าม

อีกหมากสำคัญที่ทำให้ศุภาลัย “ไม่ต้องพึ่งตลาดไทยอย่างเดียว” คือ พอร์ตออสเตรเลีย วันนี้ศุภาลัยมีโครงการลงทุนในออสเตรเลียแล้ว 25 โครงการ ใน 4 รัฐ 6 เมือง มูลค่ารวมกว่า 176,500 ล้านบาท และปีนี้เตรียมเปิดเพิ่มในเมลเบิร์นอีก

เป้ายอดขายจากออสเตรเลียปี 2569 อยู่ที่ 15,000 ล้านบาท จากเป้ารวมทั้งกลุ่ม 45,000 ล้านบาท ซึ่งไฮไลต์จริง อาจไม่ใช่แค่ตัวเลขเท่านั้น เพราะนี่คือ “โครงสร้างตลาด” ที่ต่างจากไทยอย่างสิ้นเชิง จากนโยบายสนับสนุนเรื่องการมีบ้านของรัฐบาลออสเตรเลียอย่างเป็นระบบ เช่น

• First Home Guarantee: ดาวน์แค่ 5% ไม่ต้องจ่าย LMI
• Help to Buy: รัฐร่วมถือบ้าน 30-40% ทำให้ผ่อนถูกลง ใช้เงินตั้งต้นแค่ 2%

ผลที่เกิดขึ้น คือ มีดีมานด์ใหม่ๆเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่องและเสี่ยงต่ำ ซึ่งนี่เอง คือสิ่งที่ตลาดไทย “ไม่มี” ซึ่งผู้บริหารรุ่นเก๋า อย่าง “ดร.ประทีป” ยังยืนยันว่า ถ้าไทยอยากกระตุ้นเศรษฐกิจ ต้องสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัย เพราะ หากสมมุติ การก่อสร้างเป็น 10% ของ จีดีพี ถ้าก่อสร้างโตเพิ่มแค่1% ก็เพิ่ม GDP ได้มหาศาล เพราะอุตสาหกรรมนี้ ใช้แรงงาน ใช้วัสดุก่อสร้าง และวงล้อธุรกิจกว้าง

"คนกินเงินเดือน 6 ล้านครอบครับ เจาะเแพาะ ตลาด กทม.-ปริมณฑล ที่ต้องการบ้าน ปีละแสนหน่วย ซึ่งหายไป 5 หมื่นหน่วย ถ้าตีราคา หลังละ 3 ล้าน เท่ากับเงินหายไปจากระบบเศรษฐกิจ 1.5 แสนล้าน ถ้ารัฐบาลกระตุ้น ก็จะดึง 1.5 แสนล้านกลับมากระตุ้นเศรษฐกิจได้" 

ทั้งนี้ ในปี 2568 ที่ผ่านมา ศุภาลัยมีโครงการปิดการขายแล้ว (Sold out) ภายในปี รวม 21 โครงการ มูลค่าโครงการ 35,470 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 13 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียม 8 โครงการ สำหรับปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายยอดขายในประเทศไทย 30,000 ล้านบาท และตั้งเป้าหมายรับรู้รายได้ประมาณ 27,000 ล้านบาท 

ติดตามข่าวสารด้านการตลาด กับ Thairath Money ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/business_marketing

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney