เบื้องหลัง วิธีเจียระไนที่ดิน สไตล์“วัลลภา ไตรโสรัส”กับแผนปั้น AWR กองรีท ขนาดใหญ่สุดในตลาดทุนไทย

ในปี 2562 Asset World Corp หรือ AWC เคยสร้างปรากฏการณ์ในตลาดทุนไทย ด้วยการระดมทุนผ่าน IPO มูลค่าราว 4.8 หมื่นล้านบาท ก่อนเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ วันที่ 10 ตุลาคมปีเดียวกัน ขนาดของดีลครั้งนั้น ทำให้ชื่อ AWC เป็นที่จับตาในฐานะเจ้าของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของประเทศ

7 ปีต่อมา “วัลลภา ไตรโสรัส” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC กำลังเตรียมนำสินทรัพย์ในพอร์ตกลับมาเล่าเรื่องกับตลาดทุนอีกครั้ง คราวนี้ผ่าน AWR กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ซึ่งเธอได้เปิดเผยรายละเอียดแผนต่อ Thairath Money เป็นที่แรก

ความน่าสนใจ คือ ตัวเลขที่ AWC วางไว้ ภายใต้สินทรัพย์ชุดแรกประมาณ 50,000 ล้านบาท และเป้าหมายขยายพอร์ตสู่ ระดับแสนล้านบาทภายใน 3-5 ปี ข้างหน้า ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง AWR มีโอกาสขึ้นแท่นเป็นหนึ่งในกองรีทที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย แต่ขนาดเพียงอย่างเดียวไม่ใช่เรื่องสำคัญที่สุด เพราะคำถามที่น่าสนใจกว่าคือ เหตุใดบริษัทที่มีสินทรัพย์จำนวนมากอยู่แล้ว จึงต้องสร้างกองรีทขึ้นมาอีกแห่ง นี่คือจุดเริ่มต้นของบทสัมภาษณ์พิเศษนี้ 

การเจียระไน “คลังที่ดิน Freehold” รุ่นที่ 2

วัลลภาเล่าว่า แนวคิดที่ได้รับจาก “เจริญ สิริวัฒนภักดี” ผู้เป็นพ่อ คือการถือครองที่ดินเพื่อสร้างคุณค่าระยะยาว เธอเปรียบคนรุ่นพ่อเป็นผู้สะสมทรัพย์สิน ส่วนหน้าที่ของคนรุ่นสองอย่างเธอคือการนำทรัพย์สินเหล่านั้นมาพัฒนา

แนวคิดนี้อธิบายทิศทางของ AWC ได้ดี และสอดคล้องกับการเติบโตของราคาที่ดินไทยเติบโต ปีละ 9-14% โดย AWC นำที่ดินและอาคารในทำเลสำคัญมาปรับบทบาทให้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตและการท่องเที่ยว ตั้งแต่โรงแรม อาคารสำนักงาน ไปจนถึงโครงการที่ต้องสร้างจุดหมายปลายทางขึ้นมาใหม่

แต่เมื่อพอร์ตขยายใหญ่ขึ้น โจทย์ก็เปลี่ยนตาม ที่ดินหนึ่งแปลงอาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว ทว่าโครงการใหม่ทุกแห่งยังต้องใช้เงินลงทุนและเวลา กองรีทจึงเข้ามาเป็นกลยุทธ์อีกชิ้นของ AWC 

โดยกลไกนั้น คือ การให้ AWC พัฒนาและยกระดับทรัพย์สิน แต่เมื่อทรัพย์สินเปิดดำเนินการและสร้างรายได้แล้ว จึงมีทางเลือกนำเข้า AWR เพื่อให้ AWC นำเงินทุนไปพัฒนาโครงการถัดไป

นี่คือวงจรที่วัลลภาต้องการสร้าง ไม่ใช่เพียงการเพิ่มขนาดพอร์ต แต่เป็นการทำให้ทรัพย์สินที่พัฒนาเสร็จแล้วช่วยส่งต่อเงินทุนไปยังโครงการในอนาคต รูปแบบดังกล่าวสอดคล้องกับบทบาทของ REIT ในฐานะช่องทางระดมทุนเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้

แต่การขยายอาณาจักรแสนล้านของ AWC จะไม่ได้แลกมาด้วยความเสี่ยงทางการเงินที่สูงเกินตัว แต่เธอระบุว่า จะต้องวางอยู่บนวินัยทางการเงินที่รัดกุมระดับสากลด้วย

“ นอกจากการลงทุนแล้ว AWC ให้ความสำคัญกับการรักษาความมั่นคงทางการเงิน วันนี้เราควบคุม D/E Ratio อยู่ที่ประมาณ 0.9 และวางเป้าหมายจะปรับลดลงไปอยู่ที่ 0.6 ซึ่งเป็นมาตรฐานสากลระดับโลกของอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ได้เรียนรู้และทำงานร่วมกับ CapitaLand ที่สิงคโปร์ เราพบว่าถ้าอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตและผ่านทุกวิกฤตได้อย่างยั่งยืน อัตราส่วนทางการเงินต้องตั้งต้นจากความมั่นคงก่อน นี่คือกลไกสำคัญที่จะทำให้นักลงทุนเห็นว่าเราสามารถสร้างและเติบโตได้อย่างต่อเนื่องตลอด Value Journey ”

ทำไมต้องมีทั้ง AWC และ AWR

วัลลภาอธิบายความสัมพันธ์ของทั้งสองส่วนด้วยภาพ “พี่กับน้อง” ฝั่ง AWC รับงานที่ยากกว่า ทั้งการเลือกทำเล ออกแบบ ลงทุนก่อสร้าง หาพันธมิตร และทำให้โครงการเริ่มสร้างรายได้ ส่วน AWR จะเน้นลงทุนในทรัพย์สินที่ผ่านช่วงพัฒนาและมีรายได้จากการดำเนินงานแล้ว

“เราวางโมเดล AWC และ AWR เป็นเหมือน พี่น้องผนึกกำลัง โดย AWC เป็นพี่สาวทำหน้าที่พัฒนาโครงการและรับ Development Return ขณะที่ AWR เป็นน้องสาวที่รับผลจากทรัพย์สินคุณภาพที่สร้างรายได้แล้ว เพื่อมอบเงินปันผลที่มั่นคงควบคู่กับ Asset Appreciation ในตัวเอง ซึ่งวันหนึ่งขนาดพอร์ตของน้องสาวอย่าง AWR จะขยายจาก 5 หมื่นล้านพุ่งสู่ระดับแสนล้านบาท และอาจมีมูลค่าใหญ่กว่า AWC”

เมื่อมองจากมุมบริษัท โครงสร้างนี้เปิดทางให้ AWC เปลี่ยนสินทรัพย์ที่พัฒนาแล้วเป็นทุนสำหรับการเติบโตรอบใหม่และสามารถสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของโครงการได้ และเมื่อมองจากมุมนักลงทุน กองรีทได้เปิดโอกาสให้ลงทุนในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องซื้ออาคารหรือโรงแรมทั้งหมด แต่ทำให้รายย่อยก็มีโอกาสเป็นเจ้าของโรงแรมระดับโลกได้

Seed Assets 5 โครงการแรก มูลค่า 50,000 ล้านบาท

ตามแผนที่วัลลภาเปิดเผย AWR เตรียมพิจารณาสินทรัพย์ชุดแรก 5 โครงการ มูลค่ารวมไม่เกิน 50,000 ล้านบาท จากพอร์ตโครงการของ AWC โดยตั้งใจให้มีทั้งทรัพย์สินกลุ่มพาณิชยกรรมและโรงแรม ก่อนขยายขนาดพอร์ตเป็นระดับแสนล้านบาทในช่วง 3-5 ปี

“เราคัดสรรอย่างพิถีพิถันจาก 62 โครงการของ AWC กระจายความเสี่ยงในสัดส่วนสมดุล 50:50 ระหว่าง Commercial และ Hospitality ในเมืองท่องเที่ยวหลัก เช่น กรุงเทพฯ, พัทยา, สมุย, ภูเก็ต และกระบี่ โดยมีอัตราการเติบโตของ EBITDA ย้อนหลังสูงถึง 20-40% ”

จุดเด่นที่เธอเน้นคือการลงทุนในสินทรัพย์ประเภท Freehold หรือกรรมสิทธิ์ขาด ซึ่งเปิดโอกาสให้กองรีทถือครองทรัพย์สินในระยะยาว ต่างจากสิทธิการเช่าที่มีอายุสัญญาจำกัด อย่างไรก็ตาม การเป็น Freehold ไม่ได้รับประกันว่าราคาหน่วยลงทุนหรือเงินจ่ายผลประโยชน์จะเพิ่มขึ้นเสมอ ผลลัพธ์ยังขึ้นอยู่กับราคาที่เข้าซื้อ ภาระหนี้ ต้นทุนการเงิน และรายได้จริงของแต่ละทรัพย์สินด้วย

นี่จึงเป็นจุดที่เรื่องเล่าของ AWR จะต้องเปลี่ยนจาก “พอร์ตใหญ่แค่ไหน” ไปสู่ “ทรัพย์สินแต่ละแห่งทำเงินได้คุ้มราคาหรือไม่” โดยเฉพาะเมื่อพอร์ตมีโรงแรม ซึ่งรายได้อาจเปลี่ยนตามภาวะท่องเที่ยว แตกต่างจากอาคารที่มีรายได้ค่าเช่าตามสัญญา แต่ดูเหมือนสมการนี้ถูกคิดไว้ตั้งแต่แรกแล้ว 

พันธมิตรระดับโลก คือวิธีเพิ่มมูลค่าให้ทำเลไทย

หากการถือครองที่ดินในทำเลดีเป็นจุดตั้งต้น แต่สิ่งที่วัลลภาต้องทำต่อคือ ทำอย่างไรให้แต่ละแห่งดึงคนเข้ามาใช้พื้นที่และสร้างรายได้ได้เต็มศักยภาพและต่อเนื่องในทุกฤดูกาล คำตอบส่วนหนึ่ง จึงอยู่ที่ “การเลือกพันธมิตร” นั่นเอง

วัลลภาเล่าว่า AWC ทำงานกับเครือโรงแรมระดับโลก 9 เชน ซึ่งมีแบรนด์ในเครือรวมกว่า 200 แบรนด์ (เช่น Marriott, IHG, Hilton, Hyatt, Banyan Tree, Okura, Nobu) เครือข่ายเหล่านี้มาพร้อมฐานลูกค้าทั่วโลกกว่า 800 ล้านคน แต่เหตุผลที่แบรนด์ระดับโลกเลือกเข้ามาในพอร์ต AWC ไม่ได้มีเพียงทำเลเท่านั้น แต่คือกลยุทธ์ Win-Win Model

“อะไรที่เราไม่ชำนาญ หรือมีคนอื่นทำได้ดีกว่า เราจะไม่ทำเองทั้งหมด แต่เราจะชวนพันธมิตรที่เก่งที่สุดมาร่วมทำ เพื่อโตไปด้วยกันได้เร็วและไกลกว่าเดิม” 

ในโมเดลนี้ AWC เป็นผู้ลงทุนและพัฒนาพื้นที่ ส่วนพันธมิตรนำแบรนด์ ความเชี่ยวชาญด้านบริการ และฐานลูกค้าเข้ามาเติมเต็มโครงการ โรงแรมจึงอาจอยู่ร่วมกับร้านอาหาร พื้นที่ทำงาน หรือบริการด้านสุขภาพ เพื่อให้ทรัพย์สินหนึ่งแห่งมีเหตุผลที่คนจะเข้ามาใช้มากกว่าเรื่องการพักค้างคืน

ตัวอย่างมีตั้งแต่การดึง Nobu เข้ามาเสริมประสบการณ์ด้านอาหาร การพัฒนา EA Rooftop at The Empire ไปจนถึงการทำงานกับ Obayashi เพื่อหาแนวทางจัดการฝุ่นในพื้นที่โครงการ ขณะที่การรับซื้อสินค้าและงานหัตถกรรมจากชุมชนเพื่อนำมาใช้ในโรงแรม ก็เป็นอีกด้านของแนวคิดเดียวกัน คือให้มูลค่าที่โครงการสร้างขึ้นเชื่อมกลับไปยังคนในพื้นที่

“พาร์ทเนอร์ระดับโลกได้ขยายแบรนด์ไปสู่แลนด์มาร์กในทำเล Prime สวยที่สุดของประเทศไทย โดยมี AWC รับหน้าที่เป็นผู้ลงทุน พัฒนาอาคาร และวางระบบ Lifestyle Component ไร้ข้อจำกัด โดยพาร์ทเนอร์ไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงงานพัฒนาโครงสร้าง”

ทั้งนี้ เมื่อถามถึงงานที่ท้าทายที่สุด วัลลภาไม่ได้เลือกอาคารหลังใดหลังหนึ่ง แต่ชี้ไปที่ 3 โครงการที่ AWC ต้องสร้างจุดหมายปลายทางขึ้นมาใหม่ แต่ละแห่งมีโจทย์ต่างกัน

• Aquatique District พัทยา คือการเปลี่ยนภาพพัทยาเดิมๆ สู่เมืองสปอร์ตและสุขภาพระดับโลก ดึงเครือข่ายนักกีฬาระดับไฮไลท์ ร่วมกับโรงแรมหรูอย่าง JW Marriott และ Ritz-Carlton สร้างสวนน้ำเชื่อมต่อสไลเดอร์จากห้องพัก พร้อมเตรียมดึงเทศกาลดนตรีระดับโลกอย่าง Tomorrowland เข้ามาเติมความคึกคัก
• ลานนาทีค เชียงใหม่ สร้าง Living Gallery รวบรวมศิลปะช่าง 10 หมู่ ดึงดูดนักท่องเที่ยวทั่วโลกให้รู้สึกว่า "มาเมืองไทย ต้องมาทั้งกรุงเทพฯ และเชียงใหม่" เหมือนไปญี่ปุ่นต้องไปโตเกียวและเกียวโต พร้อมร่วมมือกับ Obayashi สร้างสวนกลางเมือง (Lanna Garden) ที่มีระบบสเปรย์หมอกคุม PM2.5 แบบ Outdoor ให้คนท้องถิ่นได้สูดอากาศสะอาด
• เวิ้งนาครเขษม กรุงเทพฯ มีโจทย์ละเอียดอ่อนที่สุดแห่งหนึ่ง เพราะเป็นการพัฒนาพื้นที่ประวัติศาสตร์ที่มีชุมชนและธุรกิจเดิมอยู่แล้ว ความสำเร็จจึงวัดจากอาคารใหม่เพียงอย่างเดียวไม่ได้ แต่ต้องดูด้วยว่าพื้นที่รอบข้างได้รับประโยชน์อย่างไร

ทั้งสามโครงการสะท้อนวิธีคิดเดียวกันของ AWC คือ ใช้ทำเลเป็นฐาน แล้วนำพันธมิตรเข้ามาสร้างเหตุผลใหม่ให้คนเดินทางมาและใช้เวลาในพื้นที่ หากทำได้ ทรัพย์สินก็มีโอกาสสร้างรายได้สูงขึ้น ก่อนจะกลายเป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้มั่นคงในแบบที่ AWR ต้องการในอนาคต

Aquatique District, ลานนาทีค และเวิ้งนาครเขษม เป็นเพียงส่วนหนึ่งของแผนขยายธุรกิจ AWC วางงบลงทุน 100,000 ล้านบาทในช่วงปี 2569-2573 เพื่อเพิ่มพอร์ตโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซูรีทั้งในไทยและต่างประเทศ โดยมีโครงการภายใต้แบรนด์อย่าง Fairmont, Ritz-Carlton และ Nobu อยู่ในแผน

ภายในปี 2573 บริษัทตั้งเป้ามีโรงแรม 35 แห่ง รวม 9,312 ห้องพัก ภายใต้ 21 แบรนด์ และผลักดันสินทรัพย์รวมให้เกิน 300,000 ล้านบาท เทียบกับสินทรัพย์รวม 208,338 ล้านบาท ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่ากับ AWC กำลังวางเป้าเพิ่มขนาดสินทรัพย์อีกกว่า 9 หมื่นล้านบาท ในเวลาราว 4 ปี

นิยาม Building Better Future กับ บทพิสูจน์ครั้งต่อไปของ AWC

AWC เคยแสดงให้เห็นแล้วว่าสามารถนำพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เข้าสู่ตลาดทุน ผ่าน IPO มูลค่า 4.8 หมื่นล้านบาทเมื่อปี 2562 คราวนี้โจทย์ต่างออกไป เพราะ AWR ต้องพิสูจน์คุณภาพของรายได้ ราคาซื้อสินทรัพย์ และความสามารถในการขยายพอร์ต โดยรักษาผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยไปพร้อมกัน

แผนตั้งกองรีทระดับแสนล้านจึงมีนัยมากกว่าการเพิ่มชื่อใหม่ในตลาดทุนไทย มันคือความพยายามสร้างระบบที่ให้ AWC เป็นผู้พัฒนา และ AWR เป็นผู้ถือครองสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ เพื่อให้ที่ดินและอาคารในพอร์ตหมุนต่อเป็นโครงการรุ่นถัดไป

สุดท้ายเมื่อถามถึงคำนิยามตัวตนในการทำธุรกิจ สถาปนิกและนักการเงินหญิงผู้เบื้องหลังอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ระดับแสนล้านตอบสั้นๆ ด้วยรอยยิ้มว่า

“เราโชคดีที่ได้มีโอกาสร่วม Building Better Future กับทุกคน ได้สร้างคุณค่าและส่งมอบความสุข... อาคารที่เราสร้างขึ้นมาจะคงอยู่ไปอีกเป็นร้อยปี แต่สิ่งสำคัญยิ่งกว่าคือการสร้างคุณค่าและโอกาสเติบโตให้แก่คนรุ่นใหม่ ชุมชน และเศรษฐกิจของประเทศอย่างยั่งยืน” 

การเปิดตัวกองทรัสต์ AWR ในครั้งนี้ จึงไม่ใช่แค่เรื่องของการระดมทุนในตลาดหุ้น แต่คือการ “เจียระไนทรัพย์สินของคนไทย” ให้กลายเป็นเครื่องจักรสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง และเป็นพิสูจน์ให้เห็นว่า เมื่อวิสัยทัศน์ทางศิลปะ การเคารพรากฐานที่ดิน และวินัยทางการเงินระดับสากลมาบรรจบกัน ผลลัพธ์ที่ได้ ไม่เพียงแต่จะเปลี่ยนโฉมหน้าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่จะสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงให้แก่คนไทยทุกคนไปอีกนานเท่านาน.

อ่านข่าวหุ้น และการลงทุน กับ Thairath Money เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/investment

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney