ดร.ยุ้ย-เกษรา เสนาฯ เล่าที่มาแนวคิด LivNex-RentNex ปฏิวัติวงการอสังหาฯ ช่วยให้คนไทยมีบ้าน

ปัญหาหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยที่สูงถึงร้อยละ 90 เป็นปัจจัยสำคัญผลักดันให้บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ต้องปรับกลยุทธ์ธุรกิจ และเป็นที่มาของโซลูชันการขายบ้าน เช่าบ้าน ที่ชื่อ LivNex และ RentNex ในปัจจุบัน

ดร.ยุ้ย-เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เล่าว่า ที่ผ่านมาลูกค้า 100 คนที่เดินเข้ามาดูโครงการ จะมีเพียง 30 คนที่มีความสามารถพอจะซื้อ แต่ในจำนวนนี้กลับมีถึง 70% ที่ถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ

ซึ่งนับวันก็ยิ่งเพิ่มขึ้น แล้วก็ยิ่งส่งผลต่อยอดขายของบริษัท เป็นปัญหาที่ทุกผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจอในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตลาดกลุ่มคอนโดและบ้านราคา 5 ล้านบาทลงมา ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน

LivNex - โซลูชัน "เช่าเพื่อซื้อ" รูปแบบใหม่

ดังนั้นสิ่งที่ เสนาฯ คิด-ทำ และเลือกที่จะแก้ปัญหาที่ต้นตอด้วยนวัตกรรม "LivNex" หรือ "เช่าออมบ้าน" ซึ่งเป็นรูปแบบ Rent-to-Own ที่ปรับมาจากต่างประเทศ โดยแนวคิดหลักคือให้ลูกค้าที่กู้สินเชื่อไม่ผ่านได้เข้าอยู่ในบ้านก่อน โดยจ่ายเงินค่าเช่ารายเดือน ซึ่งเงินค่าเช่าส่วนหนึ่งจะถูกนำไปหักเป็นเงินต้นของราคาบ้าน ภายใน 3 ปี

เมื่อสถานะทางการเงินของลูกค้าดีขึ้น ก็สามารถกู้สินเชื่อธนาคารและเป็นเจ้าของบ้านได้

"แทนที่เขาจะกลับไปจ่ายเงินค่าเช่าอพาร์ทเมนท์แล้วเงินค่าเช่าก็หายไปเลย วันนี้เขาเข้ามาอยู่บ้านที่เขาอยากได้อยู่แล้ว แล้วเงินค่าเช่าที่จ่ายกับเราก็หักราคาบ้านด้วย" ดร.เกษรา อธิบายกลไกของโซลูชันนี้

อีกทั้งเพื่อให้ LivNex ทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ เสนาฯ ได้จัดตั้งสถาบันการเงินในเครือชื่อ "เงินสดใจดี" ซึ่งจดทะเบียนกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และสามารถตรวจสอบเครดิตบูโรได้ด้วยตนเอง

ภายในสถาบันนี้มีทีมงานประกอบด้วย banker ที่มีประสบการณ์ ทำหน้าที่วิเคราะห์ว่าลูกค้าแต่ละรายมีโอกาสกู้สินเชื่อธนาคารได้ภายใน 3 ปีหรือไม่ หากประเมินแล้วเห็นว่าไม่มีปัญหา ก็จะรับเข้าโครงการ

สิ่งที่น่าสนใจคือ เสนาไม่ได้ให้ลูกค้าผ่อนเงินกับบริษัทโดยตรง แต่ให้ผ่อนผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อให้ลูกค้าได้สร้างประวัติเครดิตที่ดี และเพื่อให้ธนาคารเห็นเครดิตฟอร์มิ่งของเขาว่าจ่ายเงินตรงเวลา ซึ่งจะช่วยให้กู้สินเชื่อง่ายขึ้นในอนาคต

โดยหลังจากดำเนินการมาแล้วกว่า 1 ปี LivNex ได้รับการตอบรับอย่างดีจากตลาด มีลูกค้าใช้บริการกว่า 1,000 ยูนิต และมีลูกค้าสามารถ "Exit" หรือกู้สินเชื่อธนาคารได้สำเร็จแล้วประมาณ 70 ราย

"บางคนแค่ 5-6 เดือนก็สามารถไปกู้ธนาคารได้แล้ว" ดร.เกษรา เล่าถึงกรณีลูกค้าที่ประสบความสำเร็จเร็วกว่าที่คาดไว้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าปัญหาหลักไม่ใช่ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ แต่เป็นเรื่องของการมีประวัติเครดิตและการจัดการหนี้ที่ถูกต้อง

RentNex - ตัวเลือกสำหรับชาว Generation Rent

นอกจาก LivNex แล้ว เสนายังพัฒนาผลิตภัณฑ์ "RentNex" สำหรับกลุ่มคนที่ยังไม่แน่ใจว่าอยากเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่ โดยเฉพาะคนทำงานใหม่ที่ยังไม่แน่ใจเรื่องทำเลที่อยู่อาศัย

"บ้านเป็นสินทรัพย์ใหญ่ แล้วเดี๋ยวนี้ก็ไม่ใช่เปลี่ยนมือกันง่าย สำหรับคนที่เป็น First jobber การเลือกมีบ้าน ต้องดูเรื่องโลเคชั่นมากๆ โดยเฉพาะโลเคชั่นที่สะดวกเรื่องการเดินทางในกรุงเทพฯ"

ด้วยเหตุนี้ เสนาฯ จึงทำอีกหนึ่งโปรดักต์ คือ RentNex ให้ลูกค้าเช่าบ้านแบบปกติ แต่เงินค่าเช่าทุกบาททำผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ เพื่อให้ได้ประวัติเครดิตที่ดี และหากในอนาคตต้องการเป็นเจ้าของบ้าน ก็สามารถเปลี่ยนไปใช้ LivNex ได้

GeoFit+ - บ้านป้องกันภัยพิบัติสไตล์ญี่ปุ่น

ความท้าทายอีกประการหนึ่งที่เสนาฯ ให้ความสำคัญคือการเตรียมพร้อมรับมือกับภัยพิบัติ โดยเฉพาะแผ่นดินไหว หลังจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ผ่านมา ทำให้บริษัทตระหนักว่าต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สามารถรับมือกับภัยพิบัติได้

เสนาร่วมมือกับ ฮันคิวฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ พาร์ทเนอร์จากญี่ปุ่นพัฒนาแนวคิด "GeoFit+" ซึ่งครอบคลุม 3 ด้านหลัก ได้แก่ การทำให้อยู่สบาย การดูแลสิ่งแวดล้อม และการป้องกันภัยพิบัติ

อีกทั้งในด้านการบริการ เสนาได้พัฒนาคู่มือการปฏิบัติเมื่อเกิดแผ่นดินไหวขึ้นมา พร้อมทั้งจัดอบรมให้กับบุคลากรของบริษัทลูกที่ดูแลนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้สามารถดูแลผู้อยู่อาศัยเมื่อเกิดเหตุการณ์ฉุกเฉินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นอกจากนี้ยังมี "เสนาแคร์ (SENA Care Kit)" ที่เตรียมอุปกรณ์ฉุกเฉินต่างๆ ไว้ภายในโครงการ เช่น กล่องฉุกเฉินในลิฟต์ มีน้ำดื่ม และของจำเป็นต่างๆ เพื่อรองรับสถานการณ์ที่ผู้อยู่อาศัยอาจติดอยู่ในอาคารได้หลายชั่วโมง

การพัฒนาคุณภาพแบบญี่ปุ่น

ที่น่าสนใจคือ ฮันคิวฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ ได้ส่งทีมงานมาอบรมเรื่อง "Quality Control" ให้กับเสนาอย่างเข้มข้น โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย เพื่อยกระดับคุณภาพการก่อสร้างในประเทศไทย

"เขาไม่ได้คิดแต่เรื่องกำไรในเมืองไทยแค่นั้น แต่เขาอยากจะพัฒนาอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยในเมืองไทยให้ดีขึ้นผ่านการทำงานกับเรา" ดร.เกษรา เล่าถึงเจตนารมณ์ของพาร์ทเนอร์ญี่ปุ่น

และการพัฒนาทั้งระบบสินเชื่อ การมีบ้าน และการดูแลความปลอดภัยรับมือภัยพิบัติเหล่านี้ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาให้ธุรกิจของเสนาฯ เท่านั้น แต่ยังเป็นการตอบโจทย์ปัญหาเชิงโครงสร้างของสังคมไทย ที่ต้องเผชิญกับหนี้ครัวเรือนสูงและความเสี่ยงจากภัยพิบัติธรรมชาติ ซึ่งจะเป็นแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นในอนาคต

นวัตกรรมเหล่านี้จึงไม่ใช่แค่ข้อได้เปรียบทางการแข่งขัน แต่เป็นส่วนหนึ่งของการสร้างความยั่งยืนให้กับสังคมไทยในระยะยาว