จากเจ้าของที่ดิน สู่ “อภิมหาโปรเจกต์สร้างเมือง” ทำไมเครือสหพัฒน์ ขยับบทบาทในธุรกิจอสังหาฯ

หลายคนคุ้นเคยกับชื่อของ “เครือสหพัฒน์” ผ่านสินค้าปัจจัยสี่ในชีวิตประจำวัน ตั้งแต่ตื่นนอนจนเข้านอน ไม่ว่าจะเป็นบะหมี่กึ่งสำเร็จรูปมาม่า ขนมปังฟาร์มเฮ้าส์ ผงซักฟอกเปา ครีมอาบน้ำโชกุบุสซึ แปรงสีฟันซิสเท็มมา หรือเสื้อผ้าแบรนด์วาโก้และแอร์โรว์ 

โดยมีแม่ทัพใหญ่ผู้สร้างตำนานอย่าง เจ้าสัวบุณยสิทธิ์ โชควัฒนา ประธานเครือสหพัฒน์ เป็นผู้วางรากฐานอาณาจักรสินค้าอุปโภคบริโภคระดับแสนล้านบาท

ปัจจุบัน “เจ้าสัวบุณยสิทธิ์” ตัดสินใจก้าวลงจากบทบาทการบริหารในวัย 88 ปี พร้อมส่งไม้ต่อให้กับทายาทรุ่นที่ 3 ทั้ง 9 คน สานต่อธุรกิจด้วยดีเอ็นเอ “ความซื่อสัตย์” ควบคู่การแตกไลน์ไปสู่ธุรกิจอาหาร สุขภาพ และบริการ 

แต่หนึ่งในความเคลื่อนไหวทางธุรกิจที่น่าจับตามองที่สุด คือการก้าวสู่ “ธุรกิจพัฒนาเมืองและอสังหาริมทรัพย์ระดับเมกะโปรเจกต์” อย่างเต็มตัวอีกด้วย โดยนับเป็นการยกระดับจาก ผู้ถือครองที่ดินสะสม สู่การเป็น ผู้สร้างเมือง (Urban Placemaker) ผ่าน 2 ยุทธศาสตร์ใหญ่บน 2 ทำเลทอง ได้แก่ อาณาจักรมิกซ์ยูสริมแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านพระราม 3 และ เมืองใหม่แห่งอนาคต 700 ไร่ ที่อำเภอศรีราชา

Thairath Money ชวนค้นหา อะไรคือเบื้องหลังวิธีคิด และทำไมกลุ่มทุนสินค้าอุปโภคบริโภครายนี้ถึงพร้อมเขย่าวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย

ทุนที่ดินหนาและขุมพลังธุรกิจที่ไม่เคยเริ่มจากศูนย์

อย่างที่ระบุตอนต้น ว่า ภาพจำของเครือสหพัฒน์อาจเป็นผู้ผลิตและจัดจำหน่ายสินค้า FMCG แต่ในความเป็นจริง สหพัฒน์คือหนึ่งในกลุ่มทุนที่ถือครองที่ดินสะสม (Land Bank) ต้นทุนต่ำในทำเลสำคัญมานานหลายทศวรรษ

• ย่านพระราม 3: สหพัฒน์ปักหลักสำนักงานใหญ่และฐานธุรกิจมาอย่างยาวนาน โดยถือครองที่ดินรวมกันเกือบ 150 ไร่ ทั้งแปลงติดถนนใหญ่และติดแม่น้ำเจ้าพระยา
• ศรีราชา จังหวัดชลบุรี: สหพัฒน์เข้ามาบุกเบิกสวนอุตสาหกรรมศรีราชาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2517 พร้อมทั้งสะสมที่ดินผืนใหญ่ไว้รองรับการขยายตัวของภาคการผลิต 

นี่เองจึงทำให้ “สหพัฒน์” ไม่ใช่ผู้เล่นหน้าใหม่ที่กระโดดเข้าสู่สังเวียนอสังหาริมทรัพย์แบบลองผิดลองถูก แต่แทบจะเข้าใจกลไกอสังหาริมทรัพย์และพฤติกรรมผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างดี โดยเฉพาะที่ศรีราชา บริษัทได้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับกลุ่มทุนญี่ปุ่น เช่น คอมมูนิตี้มอลล์สไตล์ญี่ปุ่น J-Park Sriracha Nihon Mura รวมถึงเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และโครงการบ้านพักอาศัยรองรับวิศวกรและผู้บริหารชาวญี่ปุ่นอย่าง HarmoniQ Residence มานานกว่าทศวรรษ

เปลี่ยนเกม เมื่อการถือที่ดินเฉยๆ ไม่ตอบโจทย์อนาคต

อย่างไรก็ดี การเปลี่ยนผ่านครั้งนี้ ยังขับเคลื่อนด้วยปัจจัยเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจ 3 เรื่องหลักๆ 

• ขีดจำกัดของสินค้า FMCG และการหา New S-Curve: สินค้าอุปโภคบริโภคส่วนใหญ่มีอัตรากำไรสุทธิ (Net Margin) ค่อนข้างบาง ถูกควบคุมราคาโดยภาครัฐ และเผชิญกับสังคมสูงวัยที่ทำให้การบริโภคชะลอตัว การสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการเปิดเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจตัวใหม่
• ปลดล็อกมูลค่าที่ดินสู่รายได้ประจำ (Recurring Income): การถือครองที่ดินเปล่ามีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การนำที่ดินต้นทุนต่ำในอดีตมาพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม โรงเรียน และศูนย์การค้า จะช่วยแปลงสินทรัพย์ทางบัญชีให้กลายเป็นกระแสเงินสดจากค่าเช่าและค่าบริการอย่างต่อเนื่องในระยะยาว
• สร้างระบบนิเวศแบบปิด (Captive Ecosystem): เมื่อพนักงาน ผู้บริหาร หรือครอบครัวเข้ามาทำงานในพื้นที่ แทนที่จะปล่อยให้การใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัย โรงเรียนลูก หรือการจับจ่ายหลุดลอยไปภายนอก สหพัฒน์เลือกสร้างเมืองที่เชื่อมโยงบริการเหล่านี้เข้าไว้ด้วยกัน เงินหมุนเวียนจึงไหลเวียนอยู่ภายในอีโคซิสเต็มของกลุ่ม

2 ทำเลยุทธศาสตร์ “พระราม 3” vs “ศรีราชา 700 ไร่” เมืองเศรษฐกิจอนาคต

หากพิจารณาตามแผนพัฒนาเมืองของเครือสหพัฒน์ จะพบว่าแต่ละแห่งถูกออกแบบให้ตอบโจทย์เชิงพื้นที่ที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน

เริ่มที่ อาณาจักรพระราม 3 ภายใต้แนวคิด Urban Lifestyle & “Community of Kindness”บนที่ดินย่านพระราม 3 สหพัฒน์วางงบลงทุนรวมกว่าหมื่นล้านบาท เพื่อสร้างชุมชนแห่งการแบ่งปันและความเกื้อกูล (Community of Kindness) โดยใช้ “การศึกษาชั้นนำ” เป็นแม่เหล็กดึงดูดกลุ่มครอบครัวกำลังซื้อสูง

• King’s College International School Bangkok: โรงเรียนนานาชาติหลักสูตรอังกฤษบนพื้นที่กว่า 20 ไร่ รองรับนักเรียนได้ถึง 2,000 คน ซึ่งดึงกลุ่มผู้ปกครองระดับบนกว่า 2,000 ครอบครัวเข้ามาหมุนเวียนในพื้นที่ทุกวัน
• KingsQuare Residence: คอนโดมิเนียมหรู 52 ชั้น มูลค่า 6,500 ล้านบาท ที่ร่วมทุนกับ “โตคิว” เจาะกลุ่มผู้ปกครองด้วยแนวคิด “Walk-to-School” ให้ลูกเดินไปเรียนได้โดยไม่ต้องฝ่ารถติด ห้องพักมีขนาดใหญ่เทียบเท่าบ้านเดี่ยว (60-344 ตารางเมตร) และคว้ามาตรฐานสุขภาวะ Fitwel 3 ดาวระดับโลก
• KINGSQUARE Community Mall: ไลฟ์สไตล์มอลล์มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท ชูจุดเด่นร้านอาหารญี่ปุ่นและพื้นที่แบบ Pet-Friendly ตอบโจทย์ครอบครัวยุคใหม่
• Dusit Suites KingsQuare Bangkok: เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระดับพรีเมียมที่จับมือกับ “กลุ่มดุสิตธานี” รองรับผู้บริหารต่างชาติและครอบครัวที่พำนักระยะยาว
• KingBridge Tower: อาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A ความสูง 52 ชั้น ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ใกล้สะพานภูมิพล มูลค่ากว่า 6,000 ล้านบาท ก่อสร้างตามหลัก Circular Economy และ Smart Building เพื่อเป็นสำนักงานใหญ่ของกลุ่มบริษัทในเครือ (เช่น SPI, ธนูลักษณ์, ไลอ้อน) ควบคู่กับพื้นที่ปล่อยเช่าแก่บริษัทข้ามชาติ

เมืองใหม่ศรีราชา 700 ไร่ เศรษฐกิจแห่งอนาคต รับคลื่น EEC

ส่วนโปรเจกต์ที่ “ศรีราชา” สหพัฒน์กำลังเดินเกม ตามการเปลี่ยนแปลงของเมือง ที่ภาครัฐกำลังยกระดับ จากพื้นที่โรงงานอุตสาหกรรมแบบเดิม ไปสู่ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เปลี่ยนโจทย์ของศรีราชา ให้เป็นเมืองศูนย์กลางสำหรับนักลงทุน บุคลากรทักษะสูง (Talents) และครอบครัวต่างชาติอย่างชัดเจน

โดยโปรเจกต์ดังกล่าว สหพัฒน์ ร่วมกับ โตคิว คอร์ปอเรชั่น (Tokyu Corporation) เดินหน้าศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาผืนดินขนาดใหญ่กว่า 700 ไร่ ภายใต้แผนแม่บทระยะยาว 10-20 ปี บนทำเลยุทธศาสตร์ใกล้ศูนย์บริการทางหลวงศรีราชา (Sriracha Service Area) ซึ่งมีขนาดใหญ่ที่สุดในไทย

• พิมพ์เขียวเมืองใหม่: นำร่องการพัฒนาด้วยศูนย์กลางธุรกิจ HarmoniQ Business Center, อาคารสำนักงานยุคใหม่, โรงเรียนนานาชาติ, ศูนย์การประชุมและแสดงสินค้าระดับนานาชาติ (MICE Center) และพื้นที่มิกซ์ยูส เพื่อรองรับการทำงานและการอยู่อาศัยแบบครบวงจร
• โครงสร้างระบบเศรษฐกิจเชื่อมโยง: เริ่มต้นจากการมีแหล่งงาน เกิดความต้องการที่อยู่อาศัย และเทรนด์ครอบครัวย้ายตามมา จึงต้องการโรงเรียนนานาชาติ ก่อให้เกิดศูนย์การค้า ไลฟ์สไตล์ และบริการโรงแรม เช่น โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ดุสิต สวีท เจ-พาร์ค ศรีราชา (Dusit Suites J-Park Sriracha) ที่เตรียมเปิดบริการด้วย

ต่อยอดสู่อนาคต อาณาจักรที่ไร้รอยต่อ

การขยับตัวดังกล่าวยังสะท้อนโครงสร้างธุรกิจใหม่ที่ค่อนข้างสมบูรณ์ของเครือสหพัฒน์

• จัดทัพยานพาหนะลงทุน: ใช้ SPI (บมจ.สหพัฒนาอินเตอร์โฮลดิ้ง) เป็นหัวหอกถือครองที่ดิน วางโครงสร้างพื้นฐาน และจับมือพันธมิตรระดับโลก ควบคู่กับการปรับโครงสร้าง TNL (บมจ.ธนูลักษณ์) ร่วมกับพันธมิตรอย่างกลุ่มบีทีเอส เพื่อรุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบริการทางการเงิน 
• พลังเกื้อหนุนในเครือ (Intra-Group Synergy): เมื่อสร้างเมืองเสร็จ ธุรกิจเดิมของสหพัฒน์จะเข้าไปเป็นผู้ให้บริการทันที ตั้งแต่ร้านสะดวกซื้อ Lawson 108 ร้านอาหารญี่ปุ่น สินค้าอุปโภคของไลอ้อน ระบบพลังงานสะอาด Solar Rooftop จากสหโคเจน ไปจนถึงระบบรักษาความปลอดภัยจากไทยซีคอม 

ทั้งหมดจะเห็นได้ว่า จากวันที่ “สหพัฒน์” เริ่มต้นเป็นเพียงร้านโชห่วยและผู้ผลิตสินค้าอุปโภคบริโภครายย่อย เป็นธุรกิจแสนล้านระดับประเทศ จนถึงวันที่สะสมที่ดินผืนใหญ่ไว้ทั่วประเทศ 

การขยับตัวในยุคทายาทรุ่น 3 ภายใต้เข็มทิศของ “เจ้าสัวบุณยสิทธิ์ โชควัฒนา” ในมิติธุรกิจอสังหาฯ ได้กลายเป็นหมุดหมายใหม่ของเครือสหพัฒน์ในการเปลี่ยนบทบาทจาก “เจ้าของที่ดิน” สู่ “ผู้สร้างเมืองแห่งอนาคต” เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในระยะยาวอย่างแท้จริง.

อ่านข่าวเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ กับ ThairathMoney เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney