ที่ดินเก่า Bangkok Prep สู่มิกซ์ยูส 1.2 หมื่นล้าน เบื้องหลัง A Asset คว้าสิทธิพัฒนาทำเลทอง ทองหล่อ
Date Time: 1 ต.ค. 2569 16:45 น.
“Summary“
เปิดเบื้องหลัง A Asset เจน 2 จาก PPSN ใช้เวลากว่า 2 ปี คว้าสิทธิพัฒนาที่ดินเก่า Bangkok Prep ปักธงมิกซ์ยูส 1.2 หมื่นล้านติด BTS ทองหล่อ พร้อมโจทย์ Leasehold และการสร้างคุณค่าใหม่ให้ย่าน
หลังจากโรงเรียนนานาชาติ Bangkok Prep ย้ายออกจากที่ดิน ติดสถานี BTS ทองหล่อ แปลงขนาดกว่า 7 ไร่ ใจกลางสุขุมวิท ก็ได้กลายเป็นทำเลที่ตลาดจับตามากที่สุด บนคำถามสำคัญที่ว่า ใครจะได้สิทธิพัฒนา และจะสร้างโครงการแบบไหนขึ้นมาแทน
คำตอบล่าสุด คือ กลุ่มบริษัทที่ชื่อว่า A Asset ซึ่งปรากฎข้อมูลก่อนหน้า ว่าเตรียมพัฒนาแปลงที่ดินทำเลทองดังกล่าว เป็นโครงการมิกซ์ยูสระดับลักชัวรี มูลค่าราว 12,000 ล้านบาท ใหญ่ 100,000 ตารางเมตร ภายใต้ชื่อชั่วคราว SKV53 ซึ่งความน่าสนใจ ไม่ได้อยู่ที่เพียงขนาดของโครงการหรือทำเลเท่านั้น เพราะนี่คือการขยับบทบาทของกลุ่มธุรกิจที่มีรากฐานจากงานวิศวกรรมและบริหารก่อสร้าง มาสู่การเป็นผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในไทยเป็นครั้งแรกด้วย
ดีลที่ดิน 2 ปี ก่อนเริ่มต้นโครงการแรกในไทย
เบื้องหลังโครงการมิกซ์ยูสแห่งนี้ คือการเจรจานานกว่า 2 ปีกับเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นตระกูลเก่าแก่ของประเทศ โดยมีหลายรายเข้าไปพูดคุยแข่งขันเพื่อขอสิทธิพัฒนาที่ดิน
“อนวัช ฉัตรศิริกุล” ประธานกรรมการบริหาร กลุ่มบริษัท เอ แอสเสท ระบุว่า อย่างไรก็ตาม เจ้าของที่ดินได้พิจารณาจากแนวคิดการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ ก่อนตัดสินใจให้ A Asset เข้ามาแปลงโฉมที่ดินผืนนี้
สำหรับดีลนี้ ความท้าทายจึงไม่ได้อยู่แค่การได้สิทธิพัฒนาที่ดินทำเลทอง แต่ยังอยู่ที่การเสนอแนวทางใช้ประโยชน์จากที่ดินผืนใหญ่ซึ่งมีความหมายต่อย่านและคนในพื้นที่โดยรอบ ให้สอดคล้องกับความคาดหวังของเจ้าของที่ดินด้วย
ขณะเดียวกัน ที่ดินแปลงนี้เป็นรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว 30+10 ปี ผู้บริหารจึงมองว่าเป็นโจทย์สำคัญทั้งในการออกแบบธุรกิจและวางตำแหน่งโปรดักส์ เพราะผู้ซื้อจะไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบฟรีโฮลด์
SKV53 จึงเป็นทั้งโอกาสและบทพิสูจน์ของ A Asset ในการต่อยอดประสบการณ์จากต่างประเทศสู่โครงการแรกในไทย
A Asset ใหม่ในตลาดไทย แต่รากฐานไม่ได้เริ่มจากศูนย์
สำหรับ A Asset ก่อตั้งในปี 2560 แต่เบื้องหลัง มีธุรกิจที่ทำงานในวงการอสังหาริมทรัพย์และวิศวกรรมมายาวนานกว่า 30 ปี โดยมี PPSN บริษัทที่ปรึกษาวิศวกรรมและบริหารงานก่อสร้าง ซึ่งก่อตั้งในปี 2532 เป็นหนึ่งในฐานความเชี่ยวชาญสำคัญ ซึ่งปัจจุบัน “อนวัช” เป็นผู้บริหารในรุ่นที่ 2 ต่อจากคุณพ่อ
ผลงานของบริษัทครอบคลุมตั้งแต่โรงพยาบาล โรงแรม ศูนย์การค้า ไปจนถึงโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินและสายสีม่วง และการปรับปรุงสนามบินเชียงใหม่และดอนเมือง นอกจากนี้ยังมีโครงการอย่าง Central World, Siam Square One และ Big C Super Centre
อีกส่วนคือ ยังได้ร่วมลงทุนกับ BCONS ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ซึ่งมีโครงการที่อยู่อาศัยหลายโครงการ เช่น BCONS Garden, BCONS Plaza, BCONS Sala, BCONS Polygon และ BCONS City 1 บริษัทระบุว่ากลุ่มธุรกิจ มีประสบการณ์พัฒนาและบริหารโครงการในต่างประเทศมากกว่า 20,000 ยูนิต และมีมูลค่าโครงการรวมราว 165,000 ล้านบาท
องค์ประกอบเหล่านี้ทำให้การเข้ามาพัฒนาโครงการเองในไทยเป็นมากกว่าการเปิดแบรนด์ใหม่ แต่เป็นการต่อยอดจากงานวิศวกรรม การบริหารโครงการ และประสบการณ์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ
อย่างไรก็ตาม การเป็นผู้รับงานหรือที่ปรึกษาให้โครงการอื่น กับการพัฒนาโครงการของตัวเอง ย่อมมีโจทย์คนละด้าน โดยเฉพาะการทำความเข้าใจผู้ซื้อ การสร้างแบรนด์ และการบริหารสินทรัพย์หลังโครงการเปิดใช้งาน
“การทำงานโครงการในญี่ปุ่นสร้างวัฒนธรรมความใส่ใจรายละเอียดและคุณภาพระยะยาว ขณะที่การเติบโตในตลาดเวียดนาม ทำให้ทีมได้เรียนรู้เรื่องระบบการพัฒนา การบริหาร และการสร้างพื้นที่ซึ่งสามารถเติบโตไปพร้อมกับเมือง โดยมีโครงการพัฒนาเมืองรูปแบบ Township ที่โดดเด่นอย่าง BCONS CITY ทั้งหมดนี้คือประสบการณ์ องค์ความรู้ที่เรามีความตั้งใจนำกลับมาพัฒนาต่อยอดโครงการในไทยตั้งแต่วันแรก”
มิกซ์ยูสหมื่นล้านที่วางให้มากกว่าที่อยู่อาศัย
โดยโปรเจ็กต์ SKV53 วางแนวคิดเป็น Green & Wellness Real Estate บนพื้นที่กว่า 7 ไร่ มูลค่าโครงการ 12,000 ล้านบาท และมีพื้นที่ใช้สอยรวมมากกว่า 100,000 ตารางเมตร แผนพัฒนาประกอบด้วย
อาคารหลักสูง 6 ชั้น และอาคารสูง 2 อาคาร ได้แก่ ทาวเวอร์ A สูง 39 ชั้น ซึ่งระบุเป็นโรงแรม 640 ห้อง และทาวเวอร์ B สูง 28 ชั้น เป็นอาคารพักอาศัย 220 ห้อง
องค์ประกอบอื่น ๆ ได้แก่ Branded Residence, Branded Serviced Residence, โรงแรมระดับ 5 ดาว พื้นที่รีเทล สำนักงาน เวลเนสเซ็นเตอร์ และ Roof Park พร้อมที่จอดรถ 772 คัน ตามข้อมูลโครงการยังวางพื้นที่สีเขียวรวมประมาณ 5,000 ตารางเมตร โดยบางส่วนจะเปิดให้เป็นพื้นที่สาธารณะ
แนวคิดของโครงการ คล้ายจะพยายามเชื่อมการอยู่อาศัย การทำงาน การพักผ่อน และบริการด้านสุขภาพไว้ในพื้นที่เดียว ขณะที่ผู้บริหารมองว่าทองหล่อมีร้านอาหาร คาเฟ่ เวลเนส และพื้นที่ทำงานอยู่แล้ว แต่กิจกรรมเหล่านี้กระจายอยู่ตามจุดต่าง ๆ อีกทั้งยังมีข้อจำกัดเรื่องที่จอดรถและพื้นที่สีเขียว
โจทย์ของโครงการจึงไม่ใช่เพียงสร้างอาคารเพิ่มในทำเลที่มีโครงการอยู่อาศัยจำนวนมาก แต่ต้องทำให้สิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่ส่วนกลางสร้างประโยชน์ต่อการใช้ชีวิตได้จริง ส่วนแผนดึงแบรนด์โรงแรมมาใช้กับทั้งโรงแรมและที่พักแบบมีบริการ อาจช่วยสร้างความแตกต่างได้ ซึ่งรอบริษัทเปิดเผยชื่อแบรนด์ในระยะต่อไป คาดราคา Branded Residence ไม่ต่ำกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร
ช่องว่างของตลาดมีอยู่ แต่การแข่งขันก็ชัดเจน
ด้านอินไซต์ข้อมูลตลาดอสังหาฯ พบว่า ปัจจุบัน ทองหล่อมีคอนโดมิเนียมเหลือขายกว่า 1,300 ยูนิต และแบ่งระดับราคาได้ตั้งแต่ Premium ราว 160,000-240,000 บาทต่อตารางเมตร, Luxury 250,000-380,000 บาท, Ultra Luxury 400,000–500,000 บาท และ Super Prime ตั้งแต่ 500,000 บาทขึ้นไป
ด้านหนึ่ง ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าผู้ซื้อมีตัวเลือกอยู่มาก อีกด้านหนึ่งก็เปิดพื้นที่ให้โครงการที่สร้างคุณค่าเพิ่มจากสินค้าและประสบการณ์ ไม่ว่าจะเป็นบริการจากแบรนด์ พื้นที่สีเขียว หรือการรวมกิจกรรมหลายรูปแบบไว้ในที่เดียว
ผู้บริหารยังระบุว่าโครงการ Leasehold มักมีราคาขายต่ำกว่าโครงการ Freehold ราว 30% และผลตอบแทนการปล่อยเช่าในย่านอยู่ที่ประมาณ 4.5-9.5% ต่อปี ทำให้โครงการนี้จะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจด้วยช่องว่างด้านราคาและศักยภาพของที่ดินติด BTS ทองหล่อ ที่มีแผนจะก่อสร้างทางเชื่อมเข้าโครงการโดยตรงอีกด้วย
“ทองหล่อเป็นทำเลที่มีโครงการคุณภาพหลากหลายอยู่แล้ว และมีวิถีชีวิตแบบบูรณาการ สิ่งที่เราเข้ามาต่อยอด คือโอกาสในการสร้างมูลค่าใหม่ ๆ มาเติมเต็มมิติที่ยังขาดหายไป นั่นคือ พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ และการใช้ชีวิตแบบ Simple Luxury เรียบง่ายอย่างมีรสนิยม"
“อนวัช” ยังประเมินว่าราคาที่ดินย่านทองหล่อเติบโตปีละ 7-8% แต่หลังจากมีการประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ปี 2570 ทิศทางของราคาที่ดิน น่าจะยิ่งมีความน่าสนใจมากขึ้น ขณะที่การแข่งขันในตลาดปัจจุบันไม่ได้อยู่ที่ราคาเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ว่าโครงการแตกต่างและตอบโจทย์ผู้ซื้อได้แค่ไหน
“ทุกคนอาจมองว่าตอนนี้ภาวะตลาดอสังหาฯ ไม่ดี แต่เราพบว่าตลาดยังมีความเคลื่อนไหวเรื่องการซื้อขาย การแข่งขันปัจจุบันไม่ได้อยู่ที่ราคาอย่างเดียว แต่อยู่ที่โปรดักส์และโปรเจ็กต์นั้นแตกต่างและตอบโจทย์แค่ไหน”
บททดสอบของ “เจน 2” คือทำให้แนวคิดเกิดขึ้นจริง
A Asset วางปรัชญาการทำธุรกิจไว้ภายใต้แนวคิด “Always Forward สรรค์สร้าง ยั่งยืน” โดยให้น้ำหนักกับพื้นที่สีเขียว สุขภาวะ การออกแบบที่ดูแลรักษาได้ในระยะยาว และการคำนึงถึงชุมชนโดยรอบ สำหรับ SKV53 แนวคิดเหล่านี้จะถูกทดสอบผ่านรายละเอียดจริง ตั้งแต่การบริหารพื้นที่สาธารณะ การเชื่อมพื้นที่สีเขียวเข้ากับอาคาร ไปจนถึงการทำให้บริการและแบรนด์ต่าง ๆ ทำงานร่วมกันได้
ส่วนความคืบหน้า ปัจจุบัน โครงการอยู่ระหว่างการยื่นขอ EIA และชื่อ SKV53 ยังเป็นชื่อโครงการอย่างไม่เป็นทางการ จึงยังมีรายละเอียดที่ต้องติดตามต่อ ทั้งรูปแบบแบรนด์โรงแรม เงื่อนไขกรรมสิทธิ์ และการเปิดใช้งานพื้นที่ส่วนต่าง ๆ
การคว้าสิทธิพัฒนาที่ดินติด BTS ทองหล่อได้หลังเจรจากว่า 2 ปี ทำให้ A Asset ได้จุดเริ่มต้นที่โดดเด่น แต่โจทย์ระยะต่อไปคือการเปลี่ยนประสบการณ์จากงานเบื้องหลังด้านวิศวกรรมและบริหารก่อสร้าง ให้กลายเป็นโครงการที่ผู้ซื้อและคนในย่านสัมผัสคุณค่าได้จริง นี่คือบททดสอบของการขยับจากผู้เชี่ยวชาญหลังบ้าน สู่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องสร้างทั้งสินค้า ประสบการณ์ และความเชื่อมั่นด้วยตัวเอง
“เราอยากให้ A Asset เป็นที่จดจำในฐานะ Thoughtful Development, Sustainable Living เพราะสำหรับเรา โครงการที่ดี คือโครงการที่สร้างคุณค่าให้กับคนที่อยู่ภายใน พร้อมส่งต่อการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกไปยังพื้นที่ ผู้คน ชุมชนโดยรอบ สังคม เมือง และโลกไปด้วยกัน”
อ่านข่าวธุรกิจ กลยุทธ์การตลาด และสัมภาษณ์พิเศษ กับ ThairathMoney เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/business_marketing
ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ https:// www.facebook.com/ThairathMoney
Author
