วันจันทร์ที่ 16 กรกฎาคม พ.ศ. 2561
บริการข่าวไทยรัฐ

ข่าว

วิดีโอ

ทำเลไหนดี? ส่องอสังหาฯ แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ที่ดินแพง ราคาคอนโดพุ่ง!

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นดัชนีชี้วัดทางเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ นอกจากจะเป็นเครื่องชี้วัดความเป็นอยู่ที่ดีของประชาชน โดยวัดจากกำลังซื้อบ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดแล้ว การลงทุนในกลุ่มธุรกิจประเภทนี้ ยังถือเป็นตัวกระตุ้นชั้นดี ช่วยก่อให้เกิดการสร้างงาน สร้างเงิน สร้างรายได้ กระตุ้นการหมุนเวียนของเม็ดเงินภายในประเทศ


ในรอบปีที่ผ่านมา มีหลากหลายนโยบายที่จะมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ร.บ.ภาษีมรดก หรือแม้แต่การก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ และเมื่อระบบขนส่งมวลชนสาธารณะอย่างรถไฟฟ้าขยายตัวเพิ่มมากขึ้นแล้ว ผลที่ตามมา คือ ราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ตามแนวรถไฟฟ้าก็มีมูลค่าพุ่งขึ้นตามไปด้วยนั่นเอง


ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยกับ "ไทยรัฐออนไลน์" เพื่อให้เห็นภาพรวมของราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้างตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น รวมถึงภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปลายปีนี้ ว่า ปี พ.ศ.2558 ราคาที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้น 3.2% ซึ่งต่ำกว่าปี 2557 ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.5% และในปี 2559 นี้ ได้ปรับเพิ่มขึ้นเหลือเพียง 3% ตามภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลง โดยเฉลี่ยแล้ว ใจกลางกรุงเทพมหานคร ปรับเพิ่มสูงสุดที่ 6.8% สูงกว่าค่าเฉลี่ยรวม เนื่องจากประชาชนในย่านใจกลางเมืองเข้าเมืองมาทำธุรกิจต่างๆ ได้สะดวก โดยใช้รถไฟฟ้า จึงทำให้ใจกลางเมืองเติบโตกว่าเขตนอกเมือง

เมื่อถามถึงการประเมินที่ดินปี 2559 ตามแนวรถไฟฟ้า ดร.โสภณ กล่าวว่า จากการที่รัฐบาลลุยเส้นทางรถไฟฟ้าสายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ ซึ่งได้เปิดให้บริการไปเมื่อวันที่ 6 ส.ค ที่ผ่านมานั้น รวมทั้ง สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต สายสีเขียวเหนือ หมอชิต-สะพานใหม่-ลำลูกกา สายสีเขียวใต้ แบริ่ง-สมุทรปราการ สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ฯลฯ นั้น คาดว่า จะส่งผลกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยามซบเซาได้เป็นอย่างดี อีกทั้งยังพบว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ ได้ขยับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องอีกด้วย

ราคาคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ปรับขึ้นจากช่วง 2-3 ปีก่อน 10-25%

รถไฟฟ้าสายสีเหลือง เริ่มก่อสร้างภายใน ปี 2560 ซึ่งเป็นเส้นทางเชื่อมกรุงเทพฯ ตอนบนกับตอนล่าง ตั้งแต่ถนนลาดพร้าว ศรีนครินทร์ และเทพารักษ์ โดยเฉพาะตามแนวถนนลาดพร้าว และศรีนครินทร์

แม้ว่าความชัดเจนของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะยังไม่มากนัก แต่พบว่าปัจจัยอื่นๆ มาสนับสนุน เช่น ชุมชนขยายตัวและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่เป็นตัวเพิ่มศักยภาพที่น่าสนใจของถนนศรีนครินทร์ ทำให้ปัจจุบันมีคอนโดทั้งที่ปิดการขายหรือรอขาย ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสาย สีเหลืองทั้งหมด 23,120 ยูนิต มีอัตราการขาย 90%

ส่วนราคาขายของคอนโดในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทาง ปรับราคาขายขึ้นต่อเนื่อง โดยราคาขาย เฉลี่ยของคอนโด แนวเส้นทางบนถนนลาดพร้าวจะอยู่ที่ประมาณ 7 หมื่นบาทต่อตร.ม. ส่วนโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ มีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 6.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. ปรับขึ้นมาจากช่วง 2-3 ปีก่อน ประมาณ 10-25%

ขณะที่ ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปี โดยในบริเวณถนนลาดพร้าวช่วงที่เชื่อมต่อกับ สถานีรถไฟใต้ดินลาดพร้าวจะอยู่ที่ ประมาณ 3.5-4 หมื่นบาทต่อตร.ว. ราคาขายที่ดิน บนถนนศรีนครินทร์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยอยู่ที่ประมาณ 1-3 แสนบาทต่อตร.ว. ส่วนในพื้นที่ตามแนวถนนเทพารักษ์ ต่ำกว่า 1.5 แสนต่อตร.ว.

แนวโน้มราคาคอนโดสายสีชมพูพุ่ง! มีโอกาสแตะไม่ต่ำกว่า 7 หมื่นบ. ต่อตร.ม.

รถไฟฟ้าสายสีชมพู เริ่มการก่อสร้างได้ในปี 2560 เริ่มจากแยกติวานนท์ ถนนแจ้งวัฒนะ รามอินทรา สิ้นสุดที่มีนบุรี เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าอีกเส้นทางที่เชื่อมกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ฝั่งทิศตะวันออกกับตะวันตก ตลาดคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูเริ่มมีโครงการเปิดขายมากขึ้น ประมาณ 22,064 ยูนิต อัตราการขายเฉลี่ย 92%

ราคาขายของคอนโดปัจจุบัน อยู่ที่ประมาณ 6 หมื่นบาทต่อตร.ม. มีคอนโดเปิดขายตั้งแต่ระดับราคา ประมาณ 3 หมื่นต่อตร.ม.ไปจนถึงมากกว่า 8.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลและรูปแบบโครงการ ราคาขายปรับขึ้นมาจากเมื่อปี 2554 ประมาณ 10-30% แต่ถ้าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีความคืบหน้า เป็นรูปธรรมมากขึ้น ในอนาคตโครงการใหม่ที่เปิดขายหลังจากนี้ คงมีราคาเริ่มต้นที่ไม่ต่ำกว่า 7 หมื่นบาท ต่อตร.ม. เพราะราคาที่ดินเริ่มปรับขึ้นไปแล้ว 10-20%

สายสีส้มทำเลดี คาด มีคอนโดเปิดขายมากขึ้น

รถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก ที่เริ่มจากสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ไปทางตะวัน ออกและสิ้นสุดแยกมีนบุรี ผ่านเส้นทางสำคัญ และชุมชนดั้งเดิมที่น่าสนใจหลายแห่ง โดยราคาที่ดินตาม แนวถนนรามคำแหง เป็นทำเลที่คาดว่าจะมีโครงการคอนโดเปิดขายมากขึ้น ปัจจุบันราคาที่ดินตลอดแนวถนนรามคำแหงนั้นอยู่ที่ประมาณ 1.5- 2 แสนบาทต่อตร.ว. ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 10% จากช่วง 2 ปีก่อน

คอนโดในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางสายสีส้ม ปัจจุบันมีอยู่ทั้งหมดประมาณ 8,497 ยูนิต โดยที่ โครงการส่วนใหญ่ขายเกือบหมดแล้ว ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 97%

อีกทั้งพื้นที่รอบๆ ศูนย์วัฒนธรรมฯ ก็เริ่มมีความเคลื่อนไหวของเอกชนบางรายเริ่มพัฒนาโครงการบางอย่างแล้ว ราคาคอนโดในพื้นที่นี้ อยู่ที่ประมาณ 6.8 หมื่นบาท ต่อตร.ม. ยังต่ำมาก อาจจะมีราคาสูงที่ รอบๆ สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ที่เกิน 1 แสนตร.ม. แต่โครงการบนถนนรามคำแหง ยังขายที่ราคา 6-8 หมื่น บาทต่อตร.ม. แต่ราคาคอนโด ทั้ง 2 พื้นที่ ปรับเพิ่มขึ้นกว่า 10-20%

สำหรับในกลุ่มที่กำลังก่อสร้างสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค ที่ดินย่านเยาวราช ถือว่าเป็นที่ต้องการ แต่หาซื้อค่อนข้างยาก โดยปัจจุบันราคาสูงสุดที่ 8.5 แสนบาทต่อตารางวา นอกจากนี้ ยังมีสายสีเขียวเหนือ และสายสีเขียวใต้ ก็มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ 9% เท่ากัน

จากทัศนะดังกล่าว สิ่งที่เห็นได้อย่างชัดเจนที่สุด คือ โอกาสในการขยายตัวของย่านธุรกิจในพื้นที่เขตชานเมือง แต่ยังคงต้องติดตามกันต่อไปว่า หลังสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โครงการก่อสร้างพื้นฐานต่างๆ เริ่มเข้าที่เข้าทางแล้ว ตลาดจะรักษาอัตราเติบโตได้ต่อเนื่องหรือไม่ ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนเช่นนี้

"ไทยรัฐออนไลน์" พาไปหาคำตอบจากผู้เชี่ยวชาญ ถึงภาพรวมของราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้างตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น ... 12 ก.ย. 2559 11:20 13 ก.ย. 2559 04:30 ไทยรัฐ