ต่างชาติซื้อบ้านในไทย นโยบายเรียก "มหาเศรษฐีทั่วโลก" รัฐยิ้มรับภาษี

ต่างชาติซื้อบ้านในไทย นโยบายเรียก "มหาเศรษฐีทั่วโลก" คาดรัฐยิ้มรับภาษีไม่ต่ำกว่า 2.7 แสนล้านบาท ขณะที่ข้อมูลจาก REIC พบคนรัสเซีย และจีนชอบเช่าห้องชุดระยะยาวมากที่สุด

เมื่อวันที่ 18 ก.ย. 64 ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากกรณีที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบหลักการมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว หรือ long-term stay ไปเมื่อวันที่ 14 ก.ย. 64 ตามที่ได้รายงานข่าวไปก่อนหน้านี้  

โดยประเด็นเรื่อง การแก้ไขกฎหมายหรือกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน การบริหารจัดการการทำงาน หรือที่เรียกว่าการเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทย ที่กำลังกลายเป็นที่ถกเถียงกันในโลกออนไลน์อยู่ขณะนี้ 

สำหรับชาวต่างที่เป็นเป้าหมายของ  long-term stay มีดังนี้  

1. กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง

2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ

3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย

4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

อย่างไรก็ตาม ทางรัฐบาลได้ให้สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือ สภาพัฒน์ ดำเนินการหารือกับสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน กระทรวงมหาดไทย กระทรวงแรงงาน สำนักงานตำรวจแห่งชาติ กระทรวงการคลัง เพื่อพิจารณาดำเนินการในส่วนที่เกี่ยวข้องต่อไป

ทั้งนี้ สภาพัฒน์ ได้ประเมินระยะเวลาดำเนินการมาตรการดังกล่าวภายใน 5 ปีงบประมาณ ระหว่าง 2565-2569 โดยคาดว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว หรือ long-term stay จะมีผลดีดังนี้

- ช่วยเพิ่มจำนวนชาวต่างชาติที่พักอาศัยในไทย 1 ล้านคน

- เพิ่มปริมาณเงินใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจมูลค่า 1 ล้านล้านบาท

- เพิ่มการลงทุนในประเทศ 8 แสนล้านบาท

- สร้างรายได้จากการเก็บภาษีที่เพิ่มขึ้น 2.7 แสนล้านบาท

นอกจากนี้ จะทำให้ประเทศไทยมีบุคลากรที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญด้านต่างๆ เพียงพอให้กับภาคธุรกิจที่รัฐบาลมุ่งส่งเสริมซึ่งสอดคล้องกับแผนแม่บทภายใต้ยุทธศาสตร์ชาติ (พ.ศ. 2561-2580) ในประเด็นอุตสาหกรรมและบริการแห่งอนาคต และโครงสร้างพื้นฐาน ระบบโลจิสติกส์และดิจิทัลอีกด้วย

ทั้งนี้ กระแสข่าวเรื่อง บ้านหลังที่สองของชาวต่างชาตินั้นเป็นที่พูดถึงในช่วงต้นปี 64 ที่ผ่านมา เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อ หรือ Freehold หรือเช่าระยะยาว หรือ Leasehold ในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยให้มากขึ้น

โดยมุ่งเน้นกลุ่มชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วให้มาพำนักระยะยาวในประเทศไทย เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังในการใช้จ่ายเงินสูงจากเงินบำนาญ เงินเก็บออม และประกันสุขภาพจากรัฐสวัสดิการ รวมถึง กลุ่มที่ต้องการเข้ามาซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สิน กลุ่มนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนในประเทศ

ทั้งนี้ เรื่องดังกล่าวยังอยู่ในขั้นตอนการศึกษาความเป็นไปได้ เพราะต้องมีการออกพระราชกำหนดการแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดิน, พระราชบัญญัติอาคารชุด รวมไปถึงกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งการแก้กฎหมาย กฎเกณฑ์ และระเบียบต่างๆ ผ่านแนวทางเชิงนโยบาย 3 เรื่องหลักๆ คือ

1. ขยายเพดานสัดส่วนกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุดจากปัจจุบัน 49% เป็น 70-80%

2. ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป

3. กำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี

อย่างไรก็ตาม คงต้องรอรายละเอียดที่ชัดเจนอีกครั้งว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว หรือ long-term stay นี้จะออกมาลักษณะไหน 

พบชาวรัสเซีย และจีน ชอบห้องชุดมากที่สุด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลก่อนหน้านี้ว่า ภาพรวมทั้งประเทศการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในช่วงปี 2561-2563 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ปี สะสมรวมประมาณ 34,651 หน่วย หรือ มูลค่า 145,577 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 11,550 หน่วย มูลค่า 48,526 ล้านบาท

เมื่อพิจารณา 5 จังหวัดที่คนต่างชาติมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดสูงสุดถึง 96.2% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั้งประเทศแล้ว พบว่าภาพรวมสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั้งประเทศ ในช่วงปี 2561-2563 มีเพียงประมาณ 9.0% มูลค่าเท่ากับ 14.7% โดยจังหวัดที่มีสัดส่วนสูงสุด คือ

1. ชลบุรี 30.3%

2. เชียงใหม่ 18.5%

3. ภูเก็ต 17.0%

4. กรุงเทพมหานคร 7.8%

5. สมุทรปราการ 6.3%

หากมองสัดส่วนในกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในมิติของราคาห้องชุด พบว่าคนต่างชาติส่วนใหญ่ 77.6% มีหน่วยที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่มีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพียง 7.7% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งประเทศ

ขณะที่ห้องชุดในราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์รวมกันเพียง 22.4% กลับมีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงกว่า โดยมีประมาณ 20.0%

สำหรับสัญชาติของคนต่างชาติที่เข้ามาเช่าระยะยาว ที่โดดเด่นมี 2 สัญชาติ คือ รัสเซีย ที่มีสัดส่วนการเช่าถึง 43.2% ของการเช่าทั้งหมด และจีน มีสัดส่วนการเช่าถึง 23.5% ของการเช่าของคนต่างชาติทั้งหมด ซึ่งนิยมเช่าห้องชุดมากกว่าประเภทแนวราบ

ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ตลาดการเช่าระยะยาวปัจจุบันยังมีขนาดเล็กมาก ซึ่งอาจเป็นผลจากระยะเวลาในการให้เช่ามีเพียง 30 ปี และสามารถต่อคราวละ 30 ปี อาจยังไม่จูงใจให้คนต่างชาติเข้ามาเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทย ดังนั้น หากขยายเวลาเช่าระยะยาวออกเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ก็น่าจะสร้างความมั่นใจในการตัดสินใจของต่างชาติมากขึ้น และถือเป็น Lifetime Tenant หรือ สิทธิ์ในการอยู่อาศัยต้นในชั่วชีวิตของคนเช่า

ทั้งนี้ เพราะชาวต่างชาติอาจกังวลว่าการต่อสัญญาอาจมีความไม่แน่นอนในการปรับราคาขึ้นของที่ดิน หรือ การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการเช่า หรือ เจ้าของต้องการใช้ที่ดินในลักษณะอื่น เป็นต้น ฉะนั้น ถ้าชาวต่างชาติสามารถเช่าได้ถึง 90 ปี ด้วยการทำสัญญา 2 ครั้ง แทนที่จะเป็น 3 ครั้ง เท่ากับสามารถลดความเสี่ยงไปได้ 1 ใน 3 (อ่านบทความเต็มทั้งหมดที่นี่)